חלקכם אולי אינו יודע (עדיין) אבל ביום 1.1.14 נפל דבר. נעשה מהפך מרחיק לכת בחוק מיסוי מקרקעין . מהפך זה גרם לכך שלא רק שכמעט כל עסקת מכר מקרקעין הפכה לסבוכה הרבה יותר, אלא גם שרבות מהעסקאות אשר בעבר המוכרים בהן היו פטורים ממס שבח, נתפסות כיום ברשת המיסוי כעסקות חבות במס. מהפך זה ילווה אותנו לפחות במשך ארבע השנים הבאות : מיום 1 בינואר 2014 ועד לסוף שנת 2017 , מה שיקרא "תקופת המעבר".


בחרתי להביא בפניכם על קצה המזלג תמצית ממספר דוגמאות לשינויים הדרמטיים שהביא עמו המהפך.

מרובה דירות

 

הדוגמא הקלאסית ביותר היא האקסיומה שרווחה בעבר בציבור והיא שאם הנך בעל יותר מדירה אחת, כלומר מרובה דירות, הרי שאם "תתאפק" ותמכור דירה אחת ל-4 שנים תהיה פטור ממס שבח בעת המכירה. עקרונית זה היה נכון עד ליום 1.1.14 אבל זהו זה. גן העדן הזה הסתיים.

 

מעתה כל מי שהחל מינואר 2014 נתפס כמרובה דירות (וזה אומר אפילו אם יש לך חלק של 1/3 ומעלה בדירה אחרת בנוסף לדירתך שלך), יצטרך מרובה הדירות לשלם מס שבח בעת מכירה. אין פטור אפילו אם חיכה יותר מארבע שנים מאז המכירה הקודמת שעשה.

 

ניתן אולי להתנחם שבמסגרת מהפכת המיסוי הלך המחוקק ,לפחות במהלך תקופת המעבר, לקראת הציבור. המחוקק הורה, במקרים מסוימים, על עריכת תחשיב מיטיב למס השבח, דהיינו מס מופחת מעט מהרגיל. המס שיגבה בעסקה בתקופת המעבר יהיה רק המס שצמח באופן יחסי בתקופה שתחילתה מיום 1.1.14 ועד יום המכירה בפועל. כאשר בגין התקופה מאז רכישת הדירה הנמכרת ועד 1.1.14 לא יגבה מס השבח. דהיינו, ככל שמתרחקים אנו במכירת הדירה מיום זה כך מתארכת התקופה החייבת ועמה גדלה באופן יחסי חבות המס. זאת ועוד, ככל שהנכס הנמכר מוחזק בידי המוכר פרק זמן קצר יותר יהיה המס שישולם גבוה יותר. הכל בגין הפריסה הקצרה יותר של המס על פני שנים מעטות יותר של זכויות קיימות בנכס הנמכר.

 

אולם שימו לב, הסדר זה של המס המופחת (ובשמו המקצועי "מס מוטב" ו/או "מס לינארי") תקף אך ורק לגבי מכירת 2 דירות בלבד בתקופת המעבר. מכירה של דירה שלישית בתקופת המעבר תחייב בתשלום מס שבח מלא ללא ההטבה.

 

מכירת דירה שהושכרה


המוכר עלול למצוא עצמו משלם ביוקר על שהשכיר משך השנים את הדירה הנמכרת. דמי השכירות משפיעים על הפחת בתחשיב מס השבח. והפחת, על תטעו לחשוב ,לא כשמו הוא, אינו מפחית כלל ועיקר מהחבות במס . להפך, הוא עלול להגדילו.


העברה במתנה


גם על עסקאות מתנה בין קרובים שהיו עד לאחרונה אמצעי שכיח להעברת נכסים בין-דורית לא פסח המהפך. אם בעבר עסקת מתנה בין אחים היתה פטורה ממס שבח הרי שכיום אין מצב כזה. המחוקק אינו מכיר עוד בהעברות במתנה בין אחים ורואה בהעברה כזו עסקה, שהמעביר בה יחויב במס שבח.

 

בעבר היו גם 'תקופות צינון' בנות שנה-שנתיים מאז קבלת המתנה, במהלכן המקבל היה מנוע מלמכור את הדירה שקיבל במתנה , אם חפץ להימנע מתשלום מס שבח. כיום אין הדבר כך. תקופת הצינון הקצרות בוטלו וכיום הן עומדות על 3-4 שנים.

 

אולם ה"דובדבן שבקצפת" בעסקאות מתנה הוא תנאי חדש שהציב המחוקק. מעתה, היה וימכור מקבל המתנה את הדירה, שקיבל במהלך תקופת המעבר ויבקש לשלם מס מוטב - תיזקף המכירה לחובתו של נותן המתנה, כאילו הוא ביצע אותה. לדוגמא, אם אב נתן לבנו דירה במתנה והבן מוכר אותה, תיזקף המכירה לחובת האב במניין הדירות הזכאיות למס המוטב. ואלה הן כזכור שתיים בלבד. לפיכך, אם האב ירצה למכור במהלך תקופת המעבר שתי דירות שלו, לא יוכל עוד לעשות כן. הוא יוכל למכור במס מוטב רק דירה אחת שהרי, להזכירכם, מכירה של דירת המתנה שעשה בנו, כבר נספרה 'על חשבון' האב.

 

דירות יוקרה


מי שהתמורה במכירת דירתו עולה על 4,500,000 שקלים ישלם, בכל מקרה, מס שבח (בתעריף מס מוטב) על החלק העודף שמעל סך זה. זאת אף אם זו דירתו היחידה והוא אינו מרובה דירות, ואף אם הינו מרובה דירות והמתין 4 שנים מאז המכירה הקודמת (שהרי ,כאמור, הפטור ממס אחת ל-4 שנים כבר עבר מן העולם).

מבולבלים? להזכירכם, זו היתה רק 'טעימה קטנה' מהרפורמה המקיפה. המהפך בחוק מיסוי מקרקעין טומן בחובו לא מעט 'הפתעות' ומלכודות מס. זאת באשר רבות מהעסקאות, שבעבר נחשבו לעסקות רגילות ,הפכו כעת למורכבות ולרבות פנים.

 

לכן, לפני שמפרסמים את הנכס למכירה, לפני שסוגרים עם קונה על מחיר, יש לבדוק היטב, את שאלת החבות במס ולקבל יעוץ רציני מעורך דין, אשר מתמצא בתחום ובקיא ברזי המהפך. היערכות נכונה מראש עשויה לחסוך לכם, בהמשך, הרבה עוגמת נפש והרבה הרבה כסף.