פעמים לא מעטות אנו שומעים על מקרים בהם אנשים רכשו דירות בפרויקט יוקרתי עוד טרם שהוקם, ובעיקר עקב מחיר הרכישה הזול, אך בפועל הנכס לא נבנה עקב קשיים כלכליים שהחברה המוכרת נתקלה בהם. אחת הפרשות המוכרות בישראל בעניין זה היא פרשת 'חפציבה'. בפרשה הנדונה בית המשפט נדרש להכריע אם להטיל אחריות אישית על מנהלי חברות קבלניות בגין נזקיהם של רוכשי דירות בפרויקט אשר הופסק עקב קשיים כלכליים.
יש לך שאלה?
עובדות המקרה כדלקמן: התובעים התקשרו עם חברת תיירות, הנתבעת מספר 2 בהליך זה, בהסכם לפיו הם רכשו דירות נופש בפרויקט דירות בעכו. על פי ההסכם, הדירות היו אמורות להיות מועברות לתובעים עד סוף חודש יוני בשנת 2003. הנתבעת 1 היא חברת האם של הנתבעת 2, והנתבעים 3-5 הם מנהלי ובעלי חברות אלו. הנתבעת 6 היא חברת ביטוח אשר הנפיקה לתובעים פוליסות ביטוח בנוגע לרכישת הדירות.
בפועל, הנתבעת 2 נכנסה לקשיים כלכליים ופרויקט הבנייה הופסק. משהבחינו בכך התובעים, הם החליטו להגיש תביעה זו כנגד שתי החברות, כנגד מנהליהן ובעליהן וכנגד חברת הביטוח המבטחת.
המסגרת הנורמטיבית
בית המשפט קבע כי על פי חוק הבטחת ההשקעות, במקרה בו רוכש דירה משלם למוכר מעל ל-15% מערך הדירה, המוכר חייב להחזיר את מלוא הסכומים ששולמו על ידי הקונה. בכך בית המשפט דחה את טענת הנתבעים, לפיה גם לו הם צריכים להשיב את הכספים ששילמו התובעים, הם לא נדרשו לשלם את 15% ששילמו בתחילת הרכישה. לאחר קביעה זו, בית המשפט ניגש לבחון האם היה ראוי לחייב את בעלי החברות, הנתבעים 3-5, באופן אישי.
משמעות רכישת דירות הודגשה על ידי בית המשפט: "רכישת דירה היא 'עסקת חיים' עבור מרבית רוכשי הדירות בישראל [...] המשקיעים ברכישת הדירה את כל הכסף שברשותם (חסכונותיהם) ושאינו ברשותם (הלוואות). אין צורך להרחיב על חשיבותו של חוק הבטחת השקעות במציאות הישראלית, כפי שניתן ללמוד מפרשת "חפציבה" שעלתה לאחרונה לכותרות".
הכרעה
בית המשפט קבע כי על המנהלים הנתבעים "הייתה מוטלת החובה להבטיח כי כספי הרוכשים יועברו במלואם לחשבון הליווי, כנגד הנפקת פוליסה או ערבות מתאימה. אי הטלת אחריות אישית על הנתבעים, משמעה ריקון מתוכן של הסנקציה הפלילית הקבועה בסעיף 4 לחוק, ומאפשרת להטיל על המוכר מאסר בפועל, שלא ניתן להטילו על תאגיד. תקנת הציבור מחייבת שלא לאפשר לקבלן להתחמק מהחובה הקוגנטית של מתן בטוחה לכספי הרוכש. על בית המשפט לתרום את חלקו בחיזוק האפקטיביות של החוק, בכך שידע כל בעל שליטה ואורגן, כי לא יוכל להסתתר מאחורי מסך ההתאגדות, אם יתברר שכספי רוכשי הדירות אינם מובטחים עד לאגורה האחרונה, באחת הבטוחות על פי חוק הבטחת השקעות".
בית המשפט קבע כי הוא לא נדרש לעשות שימוש בדוקטרינת 'הרמת מסך'. שכן, חבותם האזרחית של המנהלים הנתבעים נבעה מעוולת הרשלנות ועוולת הפרת החובה החקוקה, עוולות לפי פקודת הנזיקין. לאור זאת, בית המשפט קיבל את תביעת התובעים וחייב באופן אישי את המנהלים הנתבעים בסכומים ששולמו על ידי התובעים "על חשבון תמורת הדירה ואשר לא הובטחו בפוליסות של כלל ביטוח".
.jpg)
.jpg)
