לפי חוק התכנון והבניה, בעל מקרקעין שנפגע בעקבות אישור תוכנית בניה בסמוך, זכאי לפיצוי, בכפוף לתנאים מסוימים. שיעור הפיצויים יכול להיות גבוה מאוד, אם לבעל המקרקעין נגרמה ירידת ערך משמעותית בעקבות הבניה. על מנת לקבל פיצויים אלו, על בעל המקרקעין להגיש תביעה לועדת התכנון המקומית או המחוזית ולהוכיח את הפגיעה. דוגמא לתביעה מעין זו ולהליכים בעניינה, בפסק הדין דנא.


יש לכם שאלה?
פורום מקרקעין
פורום ליקוי בנייה
פורום דיני מושבים וקיבוצים


במקרה זה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה לב גליל הגישה לבית המשפט ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית, מכוח סעיף 198 לחוק התכנון והבניה. הרקע העובדתי למקרה כדלקמן: המשיבים 1-4 בערעור היו בעלי זכויות בשלושה מגרשים באזור. בעקבות אישור תוכנית בניה בסמוך, המשיבים הגישו תביעה לפיצויים בגין ירידת הערך שנגרמה לחלקותיהם כתוצאה מהבניה. תביעתם נתמכה בחוות דעת שמאית. יש לציין שהקרקע בבעלות המשיבים גבלה בשטח בו תוכנית הבניה אושרה, כשבין החלקות עבר כביש צר.


המערערת דחתה את תביעת הפיצויים, על סמך חוות דעת שמאי מטעמה. לשיטתה, הבניה הסמוכה לא הייתה עתידה לפגוע במקרקעין בבעלות המשיבים, אלא להשביח אותם. על כן, גם לו הייתה קיימת פגיעה מזערית כלשהי, היא נבלעה בהשבחה. בעקבות דחיית התביעה, המשיבים ערערו לועדת הערר. זו מינתה שמאי מכריע מטעמה שקבע שהמשיבים היו זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך חלקתם. כלומר, השמאי קבע שאישור תוכנית הבניה פגע בנכס והביא לירידת ערכו. על כן, המשיבים נמצאו זכאים לפיצוים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.


המערערת ערערה על החלטה זו לועדת הערר וביקשה להורות על ביטול חוות הדעת השמאית או לתקנה. ערעור זה נדחה, אך השמאי המכריע התבקש לנמק בשנית את החלטתו אודות סכום הפיצויים להם המשיבים נמצאו זכאים. הלה הגיש תחשיב של אומדן הפגיעה, שהתקבל והמערערת נדרשה לשלם פיצויים בהתאם. על כן, הוגש ערעור לבית המשפט.


המסגרת הנורמטיבית


לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אם מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים בה נפגעו על ידי התוכנית, שלא בדרך הפקעה, בעלם או בעל הזכות בהם זכאי לפיצוי מהוועדה המקומית. בתי המשפט דנו רבות בשאלה מהו "מקרקעין גובל" בתחום התוכנית הפוגעת לצורך תביעת פיצויים מכוח הסעיף.


בפרשת וינטר נקבע הכלל לפיו כדי להיות זכאי לפיצוי מכוח סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התוכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בשרטוט התוכנית. עם זאת, לא כל הפרדה בהשקה שבין המקרקעין לגבול התוכנית תשלול את המעמד של "מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים. כך למשל, אם בין המקרקעין לגבול התוכנית יש שטח פתוח צר או כביש צר, המקרקעין עדין יחשבו כגובלים.


מן הכלל אל הפרט


נוכח קביעה זו, השופט נדרש לבחון האם השמאי המכריע וועדת הערר ישמו כראוי את ההלכה המשפטית שנקבעה בפרשת וינטר לעניין הגדרת מקרקעין גובלים. השופט קבע שבמקרה זה, ועדת הערר יישמה כראוי את ההלכה. שכן, גם אם בין חלקת המשיבים לשטח התוכנית עבר כביש, היה מדובר בדרך צרה מאוד. קרי, במקרה זה, יושם החריג השני שנקבע בפרשת וינטר והמקרקעין הוכרו כגובלים.


באשר למידת הפגיעה שנגרמה למשיבים, השופט פסק שחוות הדעת של השמאי המכריע, על בסיסה הוכרע שהייתה פגיעה, הייתה אובייקטיבית, מקצועית ואמינה. בנוסף, היא נקבעה על בסיס עבודה יסודית ומקיפה של השמאי, שנימק והסביר את כל החלטותיו ועל כן, לא הייתה סיבה שלא לקבלה.


לא זו אף זו, הנושאים בהם השמאי הכריע היו בתחום מומחיותו ולפיכך, היקף ההתערבות של בית המשפט במסקנותיו היה צר וחריג. במקרה זה, השופט קבע שלא נפל כל פגם בסיסי שהצדיק התערבות בהכרעת השמאי הן מטעם ועדת הערר והן מטעם בית המשפט, וחוות הדעת המקצועית התקבלה. בסופו של יום, השופט פסק שהחלטת ועדת הערר הייתה נכונה וראויה ולא היה טעם לבטלה או לשנותה. כלומר, הערעור נדחה.