תשלום היטל השבחה ומחלוקת מול הוועדה לתכנון ובנייה

הועדה לתכנון ובניה קבעה כי חברת בנייה צריכה לשלם לעיריית גבעתיים היטל השבחה בסכום של 40,000 דולר. התשלום נקבע בגין "תוכנית של הועדה המשביחה את הנכס של החברה". החברה ערערה על החלטת שמאי הוועדה.

יש לכם שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה
פורום תכנון ובניה | היתרי בניה
פורום מקרקעין - נדל"ן
פורום מיסוי מקרקעין

כמו כן, היא צירפה לערעורה חוות דעת של שמאי מטעמה אשר קבע כי לא חלה חבות היטל השבחה במקרה זה. הצדדים לא מינו שמאי מכריע, והתביעה הגיעה לפתחו של בית המשפט.המשיבה, ועדת התכנון והבניה, הציגה שתי טענות:

• הערעור על החלטת השמאי הוגש באיחור ולכן דינו להידחות.
• מבחינה מהותית, לא היה ממש בטענת המערערת ויש לחייב אותה בהיטל השבחה.

השופט דחה את טענת הוועדה בנוגע לאיחור בהגשת הערעור. המשיבה טענה כי הערעור לא היה על שווי ההשבחה אלא על עצם החיוב בהיטל. דהיינו, לשיטתה, מכיוון שחלפו למעלה מ-45 ימים מאז החלטת שמאי הוועדה על החיוב, הרי שהערעור הוגש באיחור. השופט קבע כי המערערת לא ישבה בחיבוק ידיים אלא מינתה שמאי מטעמה ולאחר מכן גם פעלה על מנת להסכים על שמאי מכריע. השופט ציין כי את הזמן להגשת הערעור יש לספור מהיום בו הודיעה הוועדה כי היא דוחה את הכרעת השמאי של החברה מאחר וטענות החברה הן משפטיות ולא שמאיות. אי לכך, נקבע כי הגשת הערעור לבית המשפט לא הייתה באיחור. השופט ציין כי היה בטענת הוועדה בנוגע לאיחור חוסר תום לב, זאת מאחר וההחלטה שלא למנות שמאי מכריע הייתה שלה ולא של חברת הבנייה.

האם החיוב בהיטל השבחה הוא נכון?

השופט סקר בקצרה את השתלשלות העניינים. הוועדה הטילה את היטל השבחה על המקרקעין עקב התוכנית המרחיבה את זכויות הניצול בקרקע. את ההיטל הנ"ל החברה לא שילמה, אלא שילמו אותו בעלי הקרקע שמכרו למערערת את הנכס. לאחר שהחברה הגישה בקשה להיתר בנייה ובקשתה אושרה, הוועדה ביקשה להטיל על המקרקעין היטל נוסף.

השאלה המשפטית אשר עמדה לדיון הייתה - האם, לאחר שכבר נלקח היטל השבחה על עליית שווי המקרקעין, הועדה הייתה רשאית לקבוע שומה נוספת רק בעקבות הבקשה להיתר בנייה (וזאת מבלי ששונתה התוכנית המשביחה כלל).

בית המשפט קיבל את טענותיה של הוועדה לתכנון ובנייה וקבע כי אין לצמצם את המושג השבחה לעליית שווי המקרקעין בלבד. בפסק הדין נקבע כי ניתן למצוא לתפיסה זו סימוכין בלשון חוק התכנון והבניה. בחוק כתוב: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת". דהיינו, על פי החוק, ישנם עוד דברים מלבד הרחבת הזכויות בקרקע המקנים סמכות לדרישת תשלום היטל. הוועדה טענה כי מתוקף היתר הבנייה שנדרש והתקבל, הורחבו בפועל הזכויות במקרקעין מעבר למה שנקבע בשומה הראשונה.

השופט קבע כי היה עליו לבחון את תכלית החוק המאפשר הטלת היטל השבחה. תכלית החוק היא שהתעשרותו של יחיד עקב אישור תוכנית תתחלק עם הציבור כולו. אם זוהי תכלית החוק, הרי שכל התעשרות נוספת צריכה להתחלק עם הציבור בדרך של היטל השבחה נוסף. לאור האמור, לא ניתן לקבל את פרשנותה של החברה, שהיטל השבחה יכול שיבוא רק לאחר פרסום תוכנית חדשה.

אכן, במקרה דנן לא הייתה תוכנית משביחה נוספת, אך היתר הבנייה שניתן, גרם לניצול נוסף של האפשרויות בקרקע (ניוד שטחי בנייה ותוספת של מעלית). לכן, הייתה זו למעשה "דרך אחרת" להשביח את הנכס, ובגינה היה ניתן להשית היטל נוסף.

השופט הוסיף, כי החברה הייתה יכולה לטעון שהשומה הראשונה כבר כללה בפועל את הפוטנציאל להוסיף מעלית כפי שקבע ההיתר. אלא שגם אם היא הייתה טוענת כך, הרי שהמחלוקת הייתה על הערכת השומה ולא היה מדובר בסוגיה משפטית. מחלוקת כזו דינה להתברר על ידי שמאי מכריע שימנו שני הצדדים בהסכמה. בסיכום, נקבע כי ערעור החברה נדחה. אי לכך, המערערת חויבה לשלם את היטל ההשבחה כפי שנקבע על ידי שמאי הוועדה. כמו כן, השופט חייב את החברה בתשלום הוצאות הערעור.