הערת אזהרה היא רישום בטאבו (מרשם המקרקעין), אשר מעידה על קיום התחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה. הערת אזהרה היא מנגנון מהיר המאפשר לצדדים להודיע לכולי עלמא כי קיימת התחייבות לעשות עסקה באותם המקרקעין. סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כי רשם המקרקעין ירשום הערה, אם הוכח לו שבעל הזכות במקרקעין, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה. בשנים האחרונות, בתי המשפט קובעים קבעו כי רישום הערת האזהרה הנו חובה בעסקות מקרקעין.
רישום הערת אזהרה
בעסקאות נדל"ן, מיועד רישום ההערה לתת ביטחון לכל הצדדים, במהלך המו"מ ובמהלך התקדמות העסקה, עד להשלמתה. מרשם המקרקעין, הפתוח לכלל הציבור, מאפשר להסב את תשומת הלב, ולברר את מצב הנכס, בהיבט זה. בהיבט הפרקטי, עורך הדין של הצדדים יבטיח, בחוזה המכר, רישום הערה לטובת הרוכש, בתמורה להעברת התשלום הראשון. תשלום זה יופקד בידי עורך הדין של המוכר, כנאמן מטעמם של שני הצדדים, עד להשלמת רישום ההערה.
לאחר רישומה של הערת האזהרה, וכל עוד לא נמחקה, לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין עסקה סותרת. משמע, עסקה השוללת או הפוגעת בזכויותיו של המוטב בנכס, על פי תוכן ההערה, במטרה למנוע מצב של עסקאות כפולות. ולמעשה על מנת להגן על הרוכש העתידי.
סוגי הערת אזהרה
ההערה המוכרת והנפוצה ביותר היא הערת אזהרה לגבי התחייבות של בעל הזכות במקרקעין. עם זאת, קיימות סוגי הערות נוספות: הערה בגין התחייבות לרישום משכנתא; הערה בעת הענקת דירה במתנה; הערה בדבר צו לכינוס נכסים; הערה בדבר צו הריסה; הערה על ביטול הרשאה (סעיף 26); הערת אזהרה תכנונית בהתאם לתקנה 27; הערה על הגבלת כשרות המשפטית של בעל המקרקעין או בעל הזכויות במקרקעין (סעיף 129 לחוק); הערה על הצורך בהסכמה (סעיף 128 לחוק); הערה בגין מינוי אפוטרופוס; הערה על צו פי צו של בית המשפט (סעיף 130 לחוק); הערה בגין ייפוי כח מתמשך שנכנס לתוקף; הערה על מינוי מנהל עיזבון; ועוד.
איך רושמים הערת אזהרה?
קיימות כיום שתי דרכים לבקשה לרישום: רישום ידני, בהגשה ידנית של המסמכים ללשכת רשם המקרקעין אליה שייך המקרקעין; ובקשה לרישום מקוון.
רישום ידני - יש להגיש לטאבו, טופס "בקשה לרישום הערת אזהרה", בחתימת הצדדים לעסקה. למרות שניתן להסתפק רק בחתימת הקונה, מומלץ להחתים גם את המוכר. הטופס יאומת על ידי עורך דין, ויצורף לו מסמך ההתחייבות. במקרה בו מוגשת בקשה לרישום הערה החתומה ע"י הזכאים בלבד, יש לצרף צילום תעודת זיהוי של המתחייבים.
רישום הערת אזהרה מקוון – מבוצע באתר האינטרנט של משרד המשפטים, על ידי עורכי דין בעלי הרשאה, באמצעות הזדהות מאובטחת וכרטיס חכם.
מי יכול לבקש רישום הערת אזהרה?
את רישום ההערה יכול לבקש בעל הזכות במקרקעין, או מי שההערה נרשמת לטובתו. מי שאיננו בעל הזכות במקרקעין, או בעל זכות אחרת בהם – אינו יכול לבקש רישום.
אגרה לרישום הערת אזהרה
הרישום כרוך בתשלום אגרה, העומד, נכון ליום 1/1/2022, על סך של 162 ₪. ניתן לשלם את האגרה באמצעות כרטיס אשראי (בעמדה המצויה בלשכת רישום המקרקעין), או באינטרנט, באתר הממשלתי של רישום והסדר מקרקעין.
כמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה
מניסיוננו, רישום הערת אזהרה מקוונת אורך מספר דקות בודדות. אישור על הרישום ניתן לרוב באותו יום העסקים (ולכל היותר בתוך יומיים).
רישום הערת אזהרה מקוון
החל משנת 2016, ניתן, כאמור, לבצע רישום הערת אזהרה מקוון. זאת, על מנת לקצר את זמני ההמתנה בלשכות, לקצר את משך זמן הטיפול בבקשות, ולפשט את הליך הרישום.
תוקף הערת אזהרה
כל עוד רשומה הערה, אין לה תקופת התיישנות. היא תקפה עד שתבוטל בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה, או בצו של בית המשפט.
בקשה לביטול הערת אזהרה
ביטול הערת אזהרה ניתן לבצע רק בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה, או בצו בית משפט. לכן, כל מסמך המוחלף בין הצדדים, כולל זיכרון דברים - מאפשר רישום של הערת אזהרה לטובת הצד השני. במקרה בו העסקה תתבטל, עלול צד אחד להיות כבול, עד לביטול ההערה. את הבקשה לביטול יש להגיש ידנית, ללשכת רשם המקרקעין אליה שייך המקרקעין (או באמצעות הגשת הבקשה באופן מקוון).
רישום הערה בנכס שהזכויות לא רשומות בטאבו
כאשר זכויות הבעלים אינן רשומות בטאבו (לדוגמה: רמ"י, קק"ל, הימנותא, החברה המשכנת ועוד), יש לפעול בדרך אחרת. קיימת אפשרות לרשום "מעין הערה":
רשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת- רישום הערה על הצורך בהסכמה.
רשם המשכונות - רישום בדבר מניעות מלעשות עסקה.
תפקיד עורך דין בעסקת מקרקעין
תפקידו של עורך הדין, הוא לסייע, לטפל וללוות את הלקוח, בתהליך גיבוש עסקת המקרקעין, לאורך כל שלבי העסקה, עד לסיומה ורישומה כדין. זיכרון דברים, טיוטות הסכמים המוחלפים בין הצדדים, רישום הערות אזהרה, ייפוי כח בלתי חוזר, מנגנונים להבטחת תשלומים, מנגנונים לביטול העסקה ושאר המסמכים והבטוחות הנדרשים בעסקת מקרקעין – חייבים להתבצע באמצעות עורך דין. לפני שמקבלים החלטה משמעותית בנוגע לעסקת מקרקעין, חשוב לפנות לעורך דין מקרקעין מומחה, בעל ידע וניסיון. בעסקת מקרקעין, אין מקום לטעויות או לפשרות.
במשך למעלה מ-40 שנה, משרד וולר ושות' מתמחה במקרקעין, מלווה ומייצג רוכשים, מוכרים ושוכרים בעסקאות מגרשים, דירות מגורים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים ואדמות חקלאיות, כולל היבטי מיסוי מקרקעין. למשרד ניסיון עשיר בייעוץ לאנשים פרטיים, יזמים, וועדי בתים, שותפויות עסקיות וחברות פרטיות. משרד וולר ושות' מעניק ללקוחותיו, מרביתם בחיפה והצפון, את הידע המשפטי והמומחיות לביצוע העסקה. צרו קשר עכשיו.
עודכן ב: 19/01/2023
.jpg)
.png)
