לאחרונה, בית משפט השלום בתל אביב יפו עסק בתביעת פיצוי מוסכם על הפרת חוזה לרכישת דירה. במרבית החוזים, לרבות חוזי מכר מקרקעין, קיים סעיף העוסק בסנקציה או בפיצוי מוסכם שלגביהם מתחייבים הצדדים במקרה של הפרה. במקרה הנוכחי, בעל ואישה שרכשו דירה מאישה אחרת טענו כי היא הצהירה בחוזה שאין בדירה ליקויים חבויים. עם זאת, כאשר נכנסו לדירה הבחינו בנזקי רטיבות רחבי היקף שלגביהם המוכרת כלל לא דיווחה.
הרוכשים תבעו את הפיצוי המוסכם שהוגדר בחוזה המכר בסך 162 אלף שקלים, זאת אף על פי שהתיקון של הליקוי נאמד בסכום הרבה יותר נמוך. מצד המוכרת נטען כי הרוכשים עצמם הצהירו בחוזה כי הם בדקו את הדירה והסכימו לקבל אותה כפי שהיא. מה קבע בית המשפט בסוגיה והאם קיבל את התביעה?
רוכשי הדירה עתרו לפיצוי מכורח הפרת חוזה המכר וטענו כי הנזקים הוסתרו מהם בזדון
בחוזה שנחתם בין הצדדים, המוכרת של הדירה הצהירה כי לא ידעה על פגם נסתר או ליקוי בה. הרוכשים הסבירו כי הם ביקרו בדירה מספר פעמים טרם קנו אותה, אך בכל פעם היא הייתה עמוסה ברהיטים ובחפצים במתכוון כדי להסתיר את הפגמים שאותרו בה לאחר מכן.
לאחר שנמסר להם המפתח לדירה והיא פונתה מרוב המיטלטלין, הרוכשים מצאו כי קיימת רטיבות רחבת היקף גם בקירות הבית וגם בצנרת של הרצפה. נטען כי הנזקים היו כה משמעותיים כך שאין סיכוי שהמוכרת לא הייתה מודעת אליהם, מה שאומר שהיא הסתירה אותם מהם במתכוון. הבעל סיפר כי לאחר שהתקשר למוכרת ודיווח לה על הנזק, היא הודתה שהיו בדירה סימנים של מים וקירות נפוחים מהרטיבויות.
מוכרת הדירה טענה כי לא קיימים נזקי רטיבות וכי מטרת התביעה היא לסחוט ממנה כסף
בכתב ההגנה ציינה המוכרת כי הרוכשים ביקרו בדירה פעמים רבות ולא הצביעו על שום פגם או ליקוי, הם אף חתמו על כך בחוזה בסעיף שבו ויתרו על כל טענת אי התאמה לגבי הדירה, זאת משום שבדקו אותה והממצאים היו מקובלים עליהם. היא הוסיפה כי גם כשהדירה נמסרה לרוכשים לא צוין שום פגם, וזאת אף על פי שהייתה ריקה והיה ניתן לראות בקלות אם היו בה כתמי רטיבות.
לדבריה, רק חצי שנה לאחר מסירת הדירה קיבלה מהרוכשים מכתב התראה לתשלום בגין הסתרת ליקוי של רטיבות, זאת בלי שקיבלה מהם הודעה על כך או הוכחות לקיומו של הנזק. היא הצהירה כי לא הסתירה את מצב הדירה ולא ידעה על שום פגם נסתר. גם המתווך שהיה נוכח בביקוריהם של הרוכשים בדירה טרם קנייתה תמך בגרסה זו, והסביר כי לא ראה ליקויים בדירה כלל וכי גם הרוכשים לא התלוננו על רטיבות, לא כשביקרו בדירה ולא במעמד המסירה. המוכרת טענה כי התביעה נועדה לסחוט ממנה כסף לאחר המכירה.
שמאי מקרקעין ומהנדס הגישו חוות דעת מומחים ואמדו את הנזק בעשרות אלפי שקלים
רוכשי הדירה הגישו חוות דעת מומחה מחברה ייעודית שבדקה את מוקדי הרטיבויות. על פי חוות הדעת, הנזק נאמד בכ-60 אלף שקלים, לא כולל אובדן דמי שכירות של ארבעה חודשים בגין השיפוץ שמסתכם בעוד 26 אלף שקלים. לדבריהם, אם לא תתקבל דרישתם לפיצוי המוסכם בחוזה בסך 162 אלף שקלים בגין הפרת החוזה, יש לחייב את המוכרת בתשלום תיקון הליקויים שהסתירה מהם.
מהנדס נוסף שבדק את הדירה, קבע כי אכן קיימת בעיית רטיבות נרחבת בדירה, לרבות נזילה מצנרת המים שהרטיבה את החול מתחת לרצפות. הוא ציין כי הבעיה הייתה חמורה מספיק כדי להימנע מרכישת הדירה ואמד את תיקון הליקויים בכ-40 אלף שקלים אם לוקחים את מחירי המינימום של השיפוץ. עם זאת, המוכרת הוכיחה כי תיקונים שונים שציין המהנדס עולים בפועל הרבה פחות מהמחירים שציין.
השופטת קבעה כי התביעה תתקבל בחלקה וחייבה את המוכרים לשלם 30 אלף שקלים פיצויים
רוכשי הדירה הגישו לבית המשפט תמליל שיחה שנערכה עם המוכרת לאחר המסירה ובו היא הודתה כי היו בעיות של רטיבות בדירה, אך לטענתה היא תיקנה את כולן. למרות הדברים, העובדה שהיו ליקויי רטיבות מלכתחילה לא התבטאה בחוזה המכר ולא הובאה לידיעת הרוכשים טרם ההסכם. יתר על כן, ההקלטה סותרת את עדותה בבית המשפט שבה טענה כי לא היו נזקי רטיבות בדירה כלל. מכאן שליקוי הרטיבות היה פגם שהוסתר מהרוכשים טרם הקנייה. היא ציינה כי העובדה שהליקוי לא היה גלוי לעין כשהרוכשים ביקרו בדירה רק מעידה על כך שהרטיבות הייתה פגם נסתר.
יש לך שאלה?
השופטת הדגישה כי ויתור הרוכשים על טענות כלפי הדירה הוא כפוף בהכרח להצהרת המוכרת שאין בה ליקויים, ומאחר שהצהרה זו הייתה שגויה, הרי שאף הצהרתם מבוטלת. לפיכך, היא קבעה כי המוכרת הפרה את חוזה המכר ולכן מחויבת לשלם פיצוי לרוכשי הדירה. עם זאת, מאחר שהפיצוי המוסכם בחוזה גבוה באופן בלתי סביר ביחס לנזק הנטען, השופטת קבעה כי היא תשלם להם פיצוי של 30 אלף שקלים אשר מקביל לסכום התיקון שנדרש לעשות בדירה. כמו כן היא חייבה את המוכרת לשלם את עלות שכר המומחים, הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך הדין של הרוכשים, סכום של כ-8,000 שקלים.
ת"א 49613-08-15
.jpg)
