.jpg)
עסקת מקרקעין לרכישת נכס נדל"ן היא עסקה מורכבת הכוללת בתוכה פרמטרים רבים כגון הון עצמי, הלוואות משכנתא, לוחות זמנים עד קבלת המפתח, בדיקות מקדמיות ועוד ועוד. בין שמדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן, ברכישת דירה "על הנייר", בדירה יד שנייה או ברכישת קרקע לבניית בית מגורים, חתימה על חוזה המכר מחייבת הן את הרוכש והן את המוכר. הפרת חוזה המכר עלולה להוביל לתביעות בבתי המשפט ולתשלום פיצויים בסכומים משמעותיים.
מדובר באחת העסקאות הגדולות והמהותיות ביותר שהאדם הממוצע מבצע בחייו, עם היבטים כלכליים ומיסויים שונים, כאשר הבסיס לכל עסקת מקרקעין הוא החוזה שעליו חותמים הצדדים. מה חשוב לוודא לפני החתימה על החוזה ומה צריך לכלול במסגרתו? להלן כמה נקודות שמוכרחים להבין לקראת חתימה על חוזה מכר לדירת מגורים.
כל חוזה מנוסח בהתאם לנסיבות המקרה הספציפי
לפני שמתחילים בניסוח חוזה המכר, חשוב להבין ולדעת כי לא קיים נוסח סטנדרטי לחוזים מסוג זה, מאחר שיש להתאים את הנוסח לנכס שנמכר ולהסכמות שבין הצדדים, בהתאם לנסיבות הספציפיות וכמובן על פי הוראות החוק.
כדי למנוע מראש את הסיכונים שעלולים להיות גבוהים בהתחשב בסוג החוזה שנחתם, ומאחר שקיימת חשיבות רבה לניסוח החוזה הן מבחינת הרוכש והן מבחינת המוכר, יש לפנות לבעל מקצוע העוסק בתחום ויש לו ניסיון בניסוח הסכמי מכר תוך שמירה על האינטרסים והזכויות של שני הצדדים לעסקה.
למעשה, כדאי להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום המקרקעין עוד לפני שמתקשרים עם הצד השני אף באמצעות זיכרון דברים בלבד. מדובר בעסקה גדולה עם השלכות פיננסיות משמעותיות, לרבות התחייבויות כספיות מהותיות והיבטים חוקיים מורכבים.
מה חייבים לבדוק על הנכס ועל הבעלים לפני שחותמים על חוזה מכר?
תחילה, פעמים רבות יש לחתום גם על הסכם עם מתווך. להסכם זה יכולות להיות השלכות בהמשך הדרך אז חשוב להתייחס אליו בכובד ראש. חשוב להבין מהם האילוצים ומהם הצרכים של כל אחד מהצדדים, וכמובן לבצע את כל הבדיקות המקדימות הנדרשות.
יש לברר מהו מצבה המשפטי של הדירה, האם המוכר אכן רשום כבעלים של הדירה, האם ישנה הערת אזהרה בטאבו על הנכס, האם הדירה משועבדת או שחל עליה חוב משכנתא, אילו הצמדות יש לדירה ועוד.
נוסף על כך חשוב לברר האם הדירה בנויה לפי היתר הבנייה או שיש בה חריגות בנייה, האם חלים חובות לרשות המקומית הקשורים בנכס כגון היטל השבחה וכדומה. לבדיקות המקדמיות הללו יכולה להיות השפעה מכרעת על הסכם המכר, על אישור הבנק להלוואת המשכנתא, על שווי הנכס ועוד.
יש לברר גם את סוגיית המסים לפני שחותמים על חוזה המכר - מה יהיה שיעור המס על העסקה ומי מהצדדים אמור לשלם אותו, האם ניתן לקבל פטור ממס שבח או מס רכישה ומהן המגבלות. לאחר ביצוע כל הבדיקות המקדימות, מה חייבים לכלול בחוזה עצמו?
מה מצהירים הצדדים במסגרת החוזה ומהן ההתחייבויות של כל אחד מהם?
אחד הסעיפים החשובים ביותר בחוזה הוא סעיף המבהיר על מה הצדדים מצהירים בנוגע לעסקה עצמה ובנוגע לנכס. כלומר, הצד המוכר מצהיר כי לא הסתיר דבר לגבי מצבה המשפטי והמבני של הדירה, וכי הוא מוסר את הנכס בדיוק במצב שעליו הצהיר. הצד הקונה מצהיר במסגרת החוזה כי ביצע את כל הבדיקות המקדמיות שרצה וכי הוא מודע למצבו של הנכס, כי הוא מתאים לרצונותיו וכי לא יבוא בטענות כנגד הצד המוכר בנוגע לנכס או להתקשרות ביניהם.
כל אחד מהצדדים צריך לשמור על הזכויות והאינטרסים שלו, כאשר לעתים מדובר בעניינים מנוגדים. אם יתברר בעתיד כי אחד הצדדים חתם על החוזה תוך הסתרת מידע כלשהו, הדבר יכול להוביל לביטול ההסכם עקב חוסר תום לב, ולתשלום פיצויים בגין ההפרה.
מהם לוחות הזמנים של העברת הנכס לידי הרוכשים והתמורה המשולמת להם?
בהסכם המכר חייבים לפרט באופן מדויק מהי התמורה, האם היא תינתן בשלב אחד או במספר שלבים, ובאילו מועדים. כמו כן, יש לקבוע תאריך שבו יימסר הנכס לרוכשים. למועד המסירה יש השלכות קריטיות בייחוד מבחינת הרוכשים, ובדרך כלל גם נקבעים פיצויים מוסכמים במקרה של עיכוב במסירת הנכס.
מבחינת לוח הזמנים של התמורה, יש להביא בחשבון מהם התשלומים הנדרשים לצד המוכר ואיזו הלוואת משכנתא קיבל הצד הרוכש, האם תשולם מקדמה ולאחר מכן יקוזז מס השבח וכדומה. במרבית המקרים נקבע לוח זמנים ולא כל התמורה מועברת לידי המוכרים באותו מועד בבת אחת.
לוח הזמנים המקובל הוא העברת תשלום בשיעור של 10% עד 15% תמורת רישום הערת אזהרה בטאבו לטובתו של הצד הרוכש. לאחר מכן יועברו התשלומים במספר פעימות, ולבסוף יועבר התשלום האחרון במועד שבו הנכס מועבר לידיהם של הרוכשים.
במועד המסירה חשוב לוודא כי הצד המוכר מוסר לצד הרוכש מסמכים המאשרים כי אין לנכס חובות משכנתא או חובות אחרים לרשויות השונות, לרבות אישור על היעדר חוב למיסוי מקרקעין, אישור מהעירייה על היעדר חוב היטל השבחה ועוד. השלמת רישום הדירה על שמו של הצד הרוכש תתאפשר רק על פי האישורים הללו.
מתי הסכם המכר נכנס לתוקף?
חשוב לשים לב באיזה מועד חותמים על החוזה, והאם כל הבדיקות המוקדמות התבצעו במועד זה. יכולה להיות לכך השלכה על התאריך שבו ייכנס חוזה המכר לתוקף - האם ביום החתימה או רק לאחר שיתקיימו תנאים מסוימים או יתבצעו כל הבדיקות הרלוונטיות לשביעות רצונם של הצדדים.
מלבד זאת חשוב לציין מיהם הצדדים לעסקה. אמנם מדובר בסעיף שולי לכאורה, אולם יש לכך חשיבות כאשר מדובר בדירת ירושה, למשל, אשר הזכויות אליה טרם הועברו ליורשים, במקרים שבהם המוכרים הם בני זוג אולם רק אחד מהם הוא בעל הדירה וכדומה.
באילו מקרים החוזה יבוטל ומתי ישולם פיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה?
בכל חוזה מכר חייבת להיות התייחסות למקרים של אי עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו, מקרים של הפרת החוזה על ידי אחד הצדדים, מצבים של עיכובים לא צפויים וכדומה. בכל מקרה כזה קובעים הצדדים מה יהיה הפיצוי המוסכם, אשר ישולם על ידי הצד המפר ללא צורך בניהול הסכסוך בין כותלי בית המשפט.
במרבית המקרים, כאשר מדובר בעיכוב של ימים אחדים אשר נובע מנסיבות אישיות שונות, העיכוב לא יהווה הפרה של ההסכם והצד המפר לא יצטרך לשלם פיצויים. עיכוב משמעותי של שבועות או חודשים כבר יהווה הפרת ההסכם ויגרור תשלום פיצויים ולעתים אף יוביל לביטול החוזה.
במסגרת החוזה יקבעו ביניהם הצדדים מה יהיה סכום הפיצוי על כל יום של עיכוב במסירת הנכס, על הפרת חוזה המכר או על ביטולו של ההסכם.
מלבד זאת, החוזה צריך לכלול בפירוט את מלוא המידע על הנכס - מהו שטח הנכס, מהי הכתובת, באיזה גוש חלקה הוא נמצא, מהם המחוברים לנכס וכדומה. אם רובצים שעבודים או חובות על הנכס חשוב לציין זאת בחוזה, כמו גם אילו מסים יחולו על כל אחד מהצדדים.
יש לך שאלה?
לסיכום, מדובר בעסקה מורכבת ובעלת השלכות כלכליות גדולות. לכן, אין להקל ראש באף אחד משלבי העסקה, ובוודאי בניסוח ובחתימה על חוזה המכר. בעסקה כה משמעותית, אי אפשר לוותר על קבלת ייעוץ וליווי מקיף מעורך דין העוסק במקרקעין ובניסוח הסכמי מכר, אשר יוודא מהו מצבו של הנכס, מהם פרטי העסקה, האם הזכויות נשמרות וכיצד ניתן להגן על האינטרסים שלכם - הן עבור הצד המוכר והן עבור הצד הרוכש.
.jpg)
