את העיגון החקיקתי לנושא רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) ניתן למצוא בחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, במסגרת סעיפים 126 ו- 127 העוסקים ברישום הערת אזהרה תחת סימן ב' לחוק.

כעולה מלשון החוק, נראה כי הערת אזהרה הינה התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או של בעל הזכות במקרקעין לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.

לרישום הערת אזהרה שלושה מטרות עיקריות, שהן כדלקמן:

1. למנוע מבעל המקרקעין שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א' לעשות עסקה סותרת, עם קונה ב' באותו הנכס, כאשר קיומה של העסקה הסותרת יביא לפגיעה בקונה אשר רשם הערת אזהרה לטובתו, וזאת ללא הסכמתו של קונה א' או ללא קבלת צו מבית משפט.

2. להזהיר ולהודיע לכולי עלמא בכלל ולכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה בפרט, כי ישנה התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה וזאת באמצעות הוצאת נסח טאבו לעיון בלשכת רישום המקרקעין, הפתוח לעיון הציבור הרחב.

3. להגן על כלל הציבור, ע"י חשיפת המידע כי בנכס מסוים התבצעה עסקה, דבר אשר ימנע מצב של ריבוי עסקאות נוגדות, תרמיות ומעשי נוכלות.


כעולה מהאמור לעיל, ניתן לראות כי רישום הערת אזהרה מהווה הגנה הן לבעל המקרקעין, הן לזכאי על פי ההערה ולכלל הציבור הרחב, אך יש לזכור כי הערת אזהרה אינה זכות במקרקעין אלא זכות שלילית החוסמת רישום עסקאות במקרקעין הסותרות את תוכן ההערה, וזאת כעולה מפסיקת ביהמ"ש במסגרת פס"ד חובני נ' דקלה (ע"א 205/83).

זאת ועוד, כעולה מסעיף 127 לחוק המקרקעין ולאור מטרות רישום ההערה, נראה כי תוצאות רישום ההערה בטאבו מגן על הזכאי (הקונה) הן מפני רישום עסקה סותרת והן מפני הפעולות הבאות, אשר לאחר רישום ההערה, לא יהיה בפעולות אלה כדלי לפגוע בזכויות הזכאי על פי ההערה:
עיקול שהוטל על המקרקעין, צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל, צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין ומינוי כונס נכסים על רכושו של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין.

לאור האמור לעיל, הרי שאם נמכרו זכויות במקרקעין, ונרשמה בטאבו הערת אזהרה בגין המכירה – לא יוכל צו עיקול שניתן לאחר המכירה כנגד המוכר, כדי לגבור על הערת האזהרה, ולקונה עומדת הזכות לרשום את זכויותיו על שמו.

לא זו גם זו, הרי שכאשר רוכש חתם על חוזה רכישת דירה או כל נכס במקרקעין אחר, כדוגמת מגרש, אך לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה והנכס טרם נרשם על שמו בטאבו, ולאחר מכן הוטל עיקול על הנכס – גוברת זכותו של רוכש הזכות והעיקול בטל, וזאת לאור פסק הדין בנק אוצר החייל בע"מ נגד מזל אהרונוב (ע"א 189/95) , המכונה כ"הלכת בנק אוצר החייל", אשר שינה את ההלכה אשר הייתה נהוגה בעבר, וקבע כי במצב בו נמצאת התחייבות ראשונה בלתי רשומה על שם הרוכש, בתחרות עם עיקול מאוחר שנרשם בתום לב, צומחת לרוכש זכות שביושר שמכוחה ניתנת לו עדיפות על פני זכותו של הנושה המעקל.