עסקת מכר דירה היא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות שאדם עושה במהלך חייו. מדובר בעסקה שבמהלכה מועבר סכום כסף נכבד ושהיא כרוכה בסיכונים משפטיים לא מעטים.
במאמר תמציתי זה נציג את הדגשים עליהם יש להקפיד:
זיהוי המוכר - יש לוודא כי המוכר הוא אכן הבעלים של הנכס. מדובר בבדיקה מקדמית וחשובה שעל הקונה לבצע בטרם התקשרות בחוזה עם המוכר.
פרטי הנכס - במהלך בדיקה זו נזהה את הנכס מושא העסקה. הבדיקה תעשה באמצעות נסח הטאבו או אישור זכויות מטעם רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת. הכל תלוי היכן נרשם הנכס ובאיזה אופן.
רישום הערת אזהרה - רישום הערה בנסח הטאבו כך שכל אדם אשר יבקש לעיין יהיה חשוף להערה אשר תעלה בפניו נורות אדומות. לכן, ישנה משמעות רבה לבדיקת נסח הטאבו טרם ההתקשרות בעסקה.
בניית לוח תשלומים - על לוח התשלומים לכלול מערכת שלמה של מנגנוני הגנה משפטיים שונים, על מנת למצוא את האיזון המיטבי בין האינטרסים המנוגדים של הצדדים, תוך הפחתת הסיכונים הכרוכים במימוש העסקה. פריסה לא נכונה של תשלומים עלולה להביא את הקונה למצב של איחורים שייחשבו להפרה של ההסכם, על כל הנובע ומשתמע מכך.
ייפוי כוח בלתי חוזר - ניתן מאת המוכר לקונה בעסקת מקרקעין, על מנת להבטיח העברת הזכויות בנכס על שם הקונה, לאחר ששילם את מלוא התמורה בעדו.
מיסוי מקרקעין - ככלל, בעסקת מכר של דירה יד שנייה, חב המוכר בתשלום מס שבח והקונה חב בתשלום מס רכישה. במקרים מסוימים, ניתן להשתמש בפטורים והקלות ממס. תכנון נכון של המס עשוי לחסוך כסף רב.
חריגות בניה - סיכון זה עולה כאשר המוכר ביצע חריגות בנייה, דהיינו בנה בנכס ללא היתר ואף לא הכשיר את הבנייה טרם מכירת הנכס.
הפרת הסכם - מצב בו מי מהצדדים מפר את ההסכם. פתרון אפשרי למניעת הפרת ההסכם, הוא עיגון מנגנון של פיצוי מוסכם בהסכם, דהיינו קביעת סכום קבוע מראש בו יחוב מי מהצדדים אשר יפר את ההסכם.
משכנתא - הליך קבלת המשכנתא הוא הליך סבוך וארוך אשר מתנהל מול מוסדות הבנקאים. טרם ההתקשרות בעסקה מומלץ לקבל אישור עקרוני מאת הבנק בדבר קבלת המשכנתא ורק לאחר מכן להתקשר בחוזה.
משרדנו עוסק בייצוג קונים ומוכרים בעסקאות מקרקעין על שלל סוגיהן.
*** האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו.
.jpg)
