בשנים האחרונות, קשה להתעלם מהגידול המואץ מבחינת היקף המשכנתאות שניתן על ידי התאגידים הבנקאיים בישראל. פעמים רבות, המשכנתאות לא ניתנות בכפוף להקצאות הון מתאימות וכתוצאה מכך נגרמים לבנקים הפסדי אשראי. כעת, המפקח על הבנקים, דודו זקן, הוציא טיוטה אשר נועדה להתמודד עם תופעה זו. בעת הנפקת הטיוטה, עמד לנגד עיניו של המפקח היקף משכנתאות בסך 220 מיליארד שקלים (לעומת 110 מיליארד שקלים בשנת 2005). חרף העובדה שהיקף המשכנתאות הכפיל את עצמו בתוך שבע שנים, ההפרשות של הבנקים מבחינת הפסדי אשראי נותרו בעינם (על רמה של כ-2 מיליארד שקלים).
יש לכם שאלה?
פורום מיסוי מקרקעין
פורום רכישת דירה | מכירת דירה
פורום משכנתא
פורום תמ"א 38
פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית
ואכן, המפקח על הבנקים הציג הבוקר (19.2) טיוטת הוראה אשר מטרתה "לשפוך מים קרים" על שוק הנדל"ן הישראלי אשר נמצא מזה שנים בנקודת רתיחה. במסגרת הטיוטה, הבנקים נדרשים להגדיל החל מתחילת 2013 את כריות ההון בנוגע למשכנתאות המוענקות בשיעור של למעלה מ-45% משוויו של הנכס. זקן הסביר כי המטרה המקופלת מאחורי הטיוטה הינה לצנן מעט את הגידול הניכר בשנים האחרונות מבחינת היקפי תיקי הלוואות לדיור ללא גידול מתאים בהפרשה ובכריות ההון, וזאת נוכח העלייה המתמשכת במחירי הנדל"ן בישראל.
לדבריו, ההתפתחויות הנ"ל יצרו אפוא מצב של גידול בסיכונים אשר גלומים בתיקי הלוואות בבנקים. יודגש כי בסוף חודש אוקטובר המפקח כבר החל לפעול בנושא כאשר הוא ביקש להגדיל את המשכנתאות הניתנות לרוכשי נדל"ן להשקעה. עם זאת, צעד זה לא הוכיח אפקטיביות והיה צורך ב"החרפת המהלכים".
כריות הון בשיעור 50%
עד כה, כאשר הבנקים ביקשו להעניק משכנתא ששיעורה גבוה (45%-60% מערך הנכס), הם היו חייבים לשמור כרית הון בשיעור של 35%. כעת, בעקבות הטיוטה החדשה, הבנקים יחויבו בשמירת כרית הון בשיעור של 50%. צעדיו של המפקח מבקשים למתן את נכונותם ההולכת וגוברת של הבנקים להעניק משכנתאות בשיעור גבוה. יתרה מכך, במקרים בהם המשכנתא אשר תעמוד על הפרק תהיה מעל 60%, כרית ההון תגדל בהתאם ותעמוד על 75% מהיקף ההלוואה.
במקביל, המפקח קבע במסגרת הטיוטה גם שורה של דרישות מינימאליות לשם ביצוע הפרשה להפסדי אשראי בדו"חות הבנקים. על פי ההנחיות בטיוטה, ישנה גם דרישה להגדלת ההפרשה לחובות מסופקים בשל הלוואות דיור. אי לכך, היחס בין יתרת ההלוואות לדיור לבין יתרת ההפרשה הקבוצתית יעמוד על שיעור מינימום של 0.35%. יחס זה עמד על כ-0.22% בממוצע בסוף הרבעון האחרון של שנת 2012. במילים פשוטות, נראה כי המפקח על הבנקים סבור שהסיכונים הטמונים בפעילות משכנתאות בישראל אינם מוערכים כיום נכונה על ידי התאגידים הבנקאיים.
גם גזר, ולא רק מקל
זקן ציין עם הגשת הטיוטה כי הנחיותיה מבקשות אפוא להדגיש את הסיכונים אשר גלומים בהלוואת משכנתא לדיור בתיקי הבנקים, הן בהפרשה לחובות מסופקים והן בהקצאת הון. כפועל יוצא מכך, המפקח סבור כי הבנקים יוכלו לספוג גם הפסדים מבלי שיכולתם להעמיד מימון עבור צורכי השוק תיפגע.
טיוטת המפקח כוללת גם מספר הקלות על הבנקים. לדוגמא, המפקח מאפשר לבנקים להקטין את כריות ההון בגין ערבויות חוק מכר, וזאת במקרים בהם הדירה כבר נמסרה ללקוח על ידי הקבלן. בסיטואציות כגון דא, הבנקים יוכלו להסתפק רק בהקצאת הון בשיעור עשירית מהיקף הערבות (זאת בניגוד לשיעור של 20% כיום). בבנק ישראל הדגישו כי מדובר במהלך אשר עשוי להגדיל את היצע האשראי שניתן מהבנקים עבור ענף הנדל"ן, וזאת בשל ההקלה בהקצאת ההון.
.jpg)
