נעסוק בסוגיה טרייה שהתבררה בפני בית המשפט המחוזי מרכז (לוד) לפני שבועות ספורים, כאשר חקלאי לשעבר תבע את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בדרישה כי זכויותיו בקרקע חקלאית שחכר יוצהרו, וזאת על אף שינוי ייעוד שבוצע בקרקע מייעוד חקלאי לייעוד מגורים.
כדי שנוכל להבין היטב את המקרה שלפנינו דרוש מעט רקע היסטורי.


בשנת 1955 יזמה מדינת ישראל, יחד עם מספר גופים חקלאיים, הקמת פרויקט בשם "מפעל פרדס בחסכון", אשר מטרתו הייתה עידוד חקלאים להשקעה ברכישת זכויות בשטחים חקלאיים המתאימים לנטיעת פרדסים, מתוך הנחה כי אלו יוכלו להניב רווחים לאחר הקמתם.

לשם כך העניקה המדינה תמריץ בדמות הלוואה אשר שימשה את החקלאי למימון החיסכון ורכישת הזכויות.


בשנת 1956 חתם התובע בענייננו על "חוזה חסכון", במסגרת הפרויקט האמור, אשר כלל התחייבות של המדינה כלפיו כי תוקנה לו זכות חכירה ל-49 שנים וכן זכות לחידוש החכירה ל-49 שנים נוספות. בחתימתו על החוזה נדרש התובע לייפות את כוחם של מספר בעלי תפקידים בפרויקט באופן בלתי חוזר, לשם חתימה על חוזה החכירה מאוחר יותר. בשנת 1967 נחתם חוזה החכירה באמצעות ייפוי הכוח.

בשנת 1984 חזר התובע וחתם על תוספת לחוזה החכירה.


הקרקע החקלאית שינתה את הייעוד למגורים, והוחזרה מידי החקלאי לידיה של המדינה


לפני מספר שנים אושרה תב"ע, תוכנית בניין עיר, אשר שינתה את ייעוד הקרקע שרכש התובע מייעוד חקלאי למגורים, במסגרת הרחבת היישוב פרדסיה. בעקבות הצעדים לאישור התכנית ובאיחור של שנים רבות, מגלה התובע ביום בהיר כי באחד מסעיפי חוזה החכירה נכתב כי בכל מקרה של שינוי ייעוד תכנוני של הקרקע, תוחזר הקרקע למנהל מקרקעי ישראל (לימים רמ"י). התובע עתר לבית המשפט כדי שיורה על השבת הזכויות לידיו וכי תתאפשר הארכת החכירה, כפי שהתחייבה המדינה בחוזה החיסכון.


התובע טען בדיון כי זכויותיו נגרעו וכי המדינה הפרה את התחייבויותיה על פי חוזה החיסכון. זכות החכירה הייתה בלתי מסויגת ואף ב"פרוספקט" ששיווק את הפרויקט נכתב כי מדובר בחכירה ל-100 שנה בערך.


עיקר טענותיה של הנתבעת (רמ"י) היו כי בחוזה החיסכון נכתב שחוזה החכירה יהיה בנוסח הנהוג באותה עת אצל רמ"י לגבי חכירות דומות (החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל), ולכן לא נגרעה כל זכות מזכויותיו של התובע על פי חוזה החיסכון. נוסף על כך טענה הנתבעת להתיישנות ביחס למועד התגבשות העילה.


האם המדינה הפרה את התחייבותה?


הכרעת בית המשפט לבסוף קבעה כי התביעה נדחית היות שהתובע לא הצליח להוכיח כי רמ"י הפרה את התחייבויותיה כלפיו. בית המשפט הדגיש כי מדובר בחכירה חקלאית, אשר היקפה הוא כפי שמקובל בחוזים אחרים למטרות חקלאיות, בקרקעות השייכות לרמ"י. הנחה זו היא פועל יוצא של החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, ומכיוון שמטרת החכירה שבגינה נמסרה הקרקע לחוכר אינה מתקיימת עוד, לא קיימת עוד הצדקה להמשך ההחזקה בקרקע.


אנו עדים למצב שבו אדם שלכאורה החזיק כדין בקרקע חקלאית שנרכשה מהמדינה, מוצא עצמו מבלי ששם לב מנושל מזכויות ומכל חזקה בקרקע. בית המשפט הדגיש את "חוסר ערנותו" של התובע משך שנים רבות כי בידיעתו, או שלא בידיעתו, חתם על סעיף המאפשר למדינה להשיב אליה את הזכויות בקרקע. טענה בדבר אי ידיעה לא פטרה אותו מלגשת, לעיין ולבדוק את נוסח החוזה ותנאיו שהיו פתוחים לעיון אצל רשם המקרקעין משך 45 שנים.


הנושא התכנוני בתחום האגודות השיתופיות, ובכלל זה שינויי ייעוד, פעילות לא חקלאית, חריגות בניה ועוד, הוא נושא סבוך ומורכב. מומלץ לפנות ולהיוועץ בעורך דין הבקיא בדיני המקרקעין ואגודות שיתופיות ומכיר את צורכי החברים במושבים ובקיבוצים ואף שולט בפסיקה העדכנית בתחום זה. אם ייעוץ שכזה נערך בזמן, הוא אף יכול למנוע נזקים ומפח נפש וכן הוצאות מיותרות.


כותב המאמר, עו"ד צבי שני, מכהן כיו"ר ועדת אגודות שיתופיות של לשכת עורכי הדין (מחוז דרום). עו"ד שני הוא מומחה למגזר החקלאי. המשרד מתמחה במגזר החקלאי, ייצוג מושבים וקיבוצים, כולל הורשת נחלות, מכר ורכישה של נחלות חקלאיות, פיצול נחלות, בנים ממשיכים, צוואות וירושות, הרחבות קהילתיות, תכנון ובניה, פרויקטים בנדל"ן ועוד.


מאת: עו"ד צבי שני