מס השבח הינו ההפרש, אם קיים, שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין(מכירת הדירה) לבין שווי רכישת הזכות( קניית הדירה ), בצמוד למדד ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס ובתוספת פחת .לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת מתווך עד 2%, הוצאות שיפוץ דירה בהצגת חשבוניות; מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, ועוד. חובת המס היא על מוכר הדירה.

 

מאחר והחל מיום 01/1/2014 (להלן:"יום המעבר") שונה הסדר הפטור במכירת דירת מגורים מזכה ובוטל סעיף 49ב(1) הקובע פטור אחת לארבע שנים, כך שמעתה הוא ניתן רק במכירת דירה יחידה סעיף 49ב'(2) פטור לדירה יחידה:, נקבעה בחוק הוראה שמטרתה מניעת הטלת מיסוי רטרואקטיבי על תקופה שבה ניתן היה למכור את הדירה בפטור.

 

בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) לחוק, במכירת דירות מגורים מזכות שיום רכישתן קדם ליום המעבר (להלן – "דירות ישנות") יחושב המס על השבח הריאלי באופן ליניארי, כך ששבח ריאלי שייוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד ליום 01/01/2014 ("שבח ריאלי עד יום המעבר") יהיה פטור ממס ואילו שבח ריאלי שייוחס לתקופה שמיום 02/01/2014 ועד יום המכירה ("יתרת שבח ריאלי לאחר יום המעבר") יחויב במס בשיעור של עד 25%. (להלן: "החישוב הליניארי החדש").

 

הוחלט ברשות המיסים על ביטול הפטור הגורף מס שבח, אם נעשתה מכירת דירה אחת לעד ארבע שנים, בלי קשר למספר הדירות שהוחזקו. כלומר, הפטור לא קיים, פטור ממס אחת לארבע שנים (בלי קשר למספר הדירות שברשות המוכר). המוכרים מחויבים במס שבח בשיעור של 25% על הרווח היחסי שחל מ- 2014 ואילך. ז"א עד שנת 2014 לא יחול המס ומכאן ואילך יחויב במס על הרווח שנצבר.

 

דוגמא להמחשה: ראובן מחזיק בשתי דירות כאשר את הדירה השנייה הוא קנה במיליון ומאתיים ₪ בסוף שנת 2006 וימכור את הדירה ב- 2.5 מיליון בסוף שנת 2016.

 

התקופה הכוללת היא עשר שנים והרווח המצרפי הינו:

 

1.3 מיליון (רווח ההון במכירת דירה) = 1.2מיליון – 2.5 מיליון.

 

130.000 ₪ לשנה רווח * שנתיים = 260.000 ₪.

 

נחלק את החישוב לשניים ונבדוק על איזה רווח הוא אמור לשלם?

 

1.מתאריך 2006 ועד 2014 בתקופה הראשונה – בתקופה זו נהנים מהפטור הקודם – אין מס.

 

2.מתאריך 2014 ועד 2016 הרווח בשנתיים הוא ; 260,000 ₪* 25% סה"כ מס = 65,000 ₪.

 

פטורים:

 

פטור ממס שבח על דירה מירושה, התנאי לקבלת הפטור בירושה שהמוכר אמור להיות אחד מאלה בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש. והתנאי הוא כי לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת וכן שאילו המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה.

 

פטור ממס שבח הוא כאשר אין תמורה בגין הדירה (העברה ללא תמורה בין קרובים). הקונה ו/או מקבל המתנה ו/או העברה משלם רק שליש מהמס רכישה.

 

 

פטור נוסף מתשלום מס שבח הוא פטור חד פעמי במכירת שתי דירות. על פי החוק, מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, אבל בתנאי מאוד חשוב – שמכירת הדירות נועדה לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, וששוויה לפחות 3/4 מהשווי של שתי הדירות הנמכרות.

 

ראוי לציין כי מס שבח הינו מס סבוך ומורכב ויש להתייעץ עם מומחה בתחום לעניין הפטורים. לעיתים במידה ותשלום השבח נמוך רצוי לא להשתמש בפטור ולשמור לעסקה בה השבח יהיה גבוה יותר.