פרויקטים של תמ"א 38 צצים כפטריות לאחר הגשם במרכז הארץ. באזור השרון הנחשב ע"י היזמים לאזור כדאי ונטול סיכונים משום ערכה הגבוה של הקרקע ומחירי הדירות, ישנם מאות פרויקטים בהליכים מתקדמים.


למרות זאת, ישנם בניינים רבים אשר החלו את התקשרותם עם יזמים לפני זמן רב, שלט גדול הנושא את תמונת הדמיית הבניין נתלה בחגיגיות בחזית והבטחות פוזרו לכל עבר אך הפרויקט לא נראה באופק.


במקרים נוספים ועד הפעולה לקידום התמ"א בבניין מוצא עצמו מול התנגדויות שונות ומגוונות הגורמות לעיכובים של חודשים ואף שנים בקידום הפרויקט. חברי ועד הבניין חשים מותשים והיזמים המחפשים בניינים בעלי הסכמה גורפת לתוכנית בורחים מההתמודדות עם ההתנגדויות.


אחד הדברים הראשונים שחובה להפנים בטרם ניגשים למלאכה הוא כי פרויקט התמ"א נועד בראש ובראשונה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. תוספות הבנייה השונות כגון, ממ"ד, מרפסת, חניה או מחסן הן תוספות שאמנם יתקבלו בברכה אך אינן עיקר הפרויקט ומטרתו.
כדי להגיע להסכמות בין בעלי הדירות יש להגיע להבנה כי בפרויקט מעין זה לא תיתכן מערכת איזונים מושלמת וכי דיירים שונים יקבלו תמורה שונה, דבר הנובע מתנאי השטח, כוונות היזם ותכנון הבניין, אישורי הוועדה המקומית לתוכנית ומיקום הדירות בבניין ביחס לשטחי הקרקע וצורתם.


החסמים הנובעים מתנאי השטח באים לידי ביטוי בד"כ כאשר ניתן לבנות לדיירים מסוימים תוספות מוגבלות כתוצאה מתנאי השטח, דבר הגורר התנגדויות שמאטות את הפרויקט ולעיתים עוצרות אותו לגמרי.


במקרה אחר, נעצר פרויקט משום שהיזם לא הצליח לתכנן על המגרש הקטן של הבניין מספיק חניות לכלל הדיירים, דבר שהביא לדחיית הפרויקט למשך 3 שנים.


לעיתים נתקלים דיירים סרבנים בקיתונות של בוז בעקבות סרבנותם דבר המקבע את גישתם השלילית לפרויקט ,פוגע ביחסי השכנות ומעכיר את האווירה. כדאי להכיר את הסיבות השונות לסרבנותו של דייר ולמצוא פתרון יצירתי שישביע את רצונות כולם.


סרבנותו של דייר עלולה לנבוע ממספר סיבות:


1. העמדת תנאי והוא להגיע לשוויון מוחלט בין התמורות לכלל הדיירים דבר שכנראה לא יגיע לידי ביצוע.
2. דיירים שחוששים מהשינויים הנלווים כגון, הרעש והלכלוך שיתלוו לבנייה. התנגדות מעין זו מגיעה בעיקר מדיירים מבוגרים שאינם זקוקים להרחבות בדירתם ועליית הערך הכלכלי של דירת מגוריהם פחות חשובה להם.
3. דייר מסוים הדורש לקבל תמורה גבוהה יותר משאר הדיירים מסיבות אישיות כאלה ואחרות ו/או דייר הדורש תמורה גבוה יותר מהמוצע לכל הדירות למרות ששאר הדיירים כבר הסכימו על תנאי החוזה עם היזם.


על מנת להוציא לפועל את פרויקט התמ"א 38 תיקון 3 לחוק די בכך ששני שלישים מבעלי הדירות יסכימו לפרויקט .דיירים סרבנים בבניין שמספרם אינו עולה על 1/3 מבעלי הדירות יכולים אמנם לעכב את הפרויקט בהתנגדויות ובבתי המשפט, אך הפסיקה האחרונה מלמדת כי סיכוייהם לעצירת הפרויקט הינה אפסית.


פרויקט כה מורכב המצריך הסכמת מס' רב של בעלי עניין על חוזה סבוך ומפרט טכני מדוקדק אינו דבר של מה בכך, היכולת להוביל את הדיירים בדרך המלך לקראת חתימה על חוזה התמ"א היא מלאכת מחשבת עדינה המצריכה גמישות ויחסי אנוש מפותחים.
בפרויקט משמעותי כתמ"א 38 מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מומחים על מנת למקסם רווחים וכן על מנת להניע את הפרויקט עם יזם בעל ניסיון במהירות האפשרית וביעילות מרבית.


הכותב הינו עו"ד ומגשר בפרויקטים של תמ"א 38 אשר מלווה דיירים החל מהשלבים הראשונים של המשא ומתן ועד לחתימה על החוזה עם היזם וזאת ללא כל תשלום מצד הדיירים.