אחת מן הבדיקות המקדמיות הינה בחינת תיק הבניין ברשות המקומית על מנת לבדוק את היתר הבניה ולוודא כי אין חריגות בניה בדירה.
לעתים, עולה מהבדיקה בתיק הבניין כי אין התאמה מלאה בין תשריט הדירה לבין הדירה כפי שקיימת בפועל, דבר המהווה חריגת בניה.
כל בנייה בלא היתר בנייה, או בחריגה מהתנאים שנקבעו בהיתר הבנייה הינה בניה בלתי חוקית המהווה עבירה על חוק התכנון והבניה בגינה ניתן להגיש כנגד העבריין כתב אישום.
דוגמאות לחריגות בניה נפוצות: סגירת מרפסת, פיצול דירה ל-2 יחידות נפרדות, הקמת מחסן בחצר וכו'.
חשוב לציין כי שימוש במבנה שבוצעה בו עבירת בנייה מהווה לכשעצמו עבירה פלילית ולכן אין נפקא מינה אם לא אתם אלו שביצעו את החריגה בפועל.
אז מה עושים כאשר רוצים לקנות בית /דירה עם חריגת בניה?
האופציה הראשונה הינה לבקש מהמוכר להסיר את חריגת הבניה, הווה אומר, להחזיר את המצב לקדמותו כפי שמופיע בהיתר הבניה. אפשרות זו מעכבת כמובן את העסקה בהתאם לאופי החריגה והזמן הדרוש להסרתה.
האופציה השנייה הינה לכמת את שווי החזרת המצב לקדמותו על פי הערכת שמאי ולרכוש את הנכס עם חריגת הבניה, תמורת מחיר נמוך יותר המגלם בתוכו את עלות החזרת המצב לקדמותו, כפי שיתבצע על ידי הרוכש.
בחירה באופציה השנייה הינה מורכבת יותר ומחייבת קביעת מנגנונים מיוחדים בהסכם על מנת להגן על הרוכש באופן המיטבי ביותר.
במידה ולא ניתן להשיב את המצב לקדמותו לא מומלץ לבצע את העסקה.
היה וכבר רכשתם נכס וגיליתם שהתבצעו בו חריגות בניה שלא ידעתם עליהן, מומלץ מאוד להרוס את החריגה בהקדם או להגיש בקשה להיתר בניה לצורך הכשרת החריגה, במידה וקיימת אפשרות כזו.
.jpg)
