פס"ד שעניינו דיירות מוגנת ועילת הנטישה

בעניין: צבי
ע"י ב"כ ש. אלקון התובע
- נ ג ד -
יוסף אבירם ת.ז מס' 006204796
ע"י ב"כ י. פלק הנתבע

פסק דין

בפני תביעה לפינוי ולסילוק יד מנכס המושכר בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק").
רקע כללי שאינו שנוי במחלוקת -
1. אין מחלוקת בין הצדדים כי התובע, מר צבי בורנשטיין (להלן: "התובע") הינו בעל הזכויות לגבי נכס ברח' החלוץ 52 בחיפה (להלן: "המושכר" או "החנות").
2. החנות הושכרה לנתבע, מר יוסף אבירם (להלן: "הנתבע"), בהתאם לחוזה אשר עליו חלות הוראות החוק. הנתבע ניהל בחנות עסק לממכר בגדי נשים.
3. התובע מנהל חנות בנכס הצמוד למושכר.
המחלוקות בין הצדדים –
4. התובע טוען כי הנתבע נטש את המושכר בתחילת שנת 2005, כי הוא אינו עושה בו עוד שימוש וכי לכן קמה לו הזכאות לקבלת הסעד המבוקש – סילוק יד ופינוי.
5. הנתבע טוען כי הוא עושה שימוש במושכר ולא הפר את החוזה.
התשתית הראייתית –
6. בפני העידו התובע (לגבי תצהירו ת/1), הנתבע (לגבי תצהירו נ/4) ומר גבי שושני (אשר ביקש בשעתו לרכוש מאת הנתבע את החנות, להלן: "שושני", לגבי תצהירו נ/3).
7. כמו כן הוגשו לתיק בהמ"ש תמונות של החנות והעתק של פסק דין קודם בתביעה שהתנהלה בין הצדדים – פסק דינו של כב' השופט אליקים בשבתו כבית משפט לשכירות, מיום 13/11/2005 (תיק שכירות 45/04, להלן: "פסה"ד הקודם").
דיון -
8. לאחר בחינת העדיות והמוצגים, ולאחר שקילת טענות הצדדים בסיכומיהם – מסקנתי היא כי דין התביעה להדחות, מהטעמים אשר יפורטו להלן.
הקביעות העובדתיות -
9. אני מאמצת את דברי הנתבע לפיהם העסק אשר נוהל בחנות, לממכר בגדי נשים, נמצא על סף סגירה, כי הוא אינו רווחי וכי למעשה הנתבע מנסה למכור את המלאי העסקי שנותר לו והוא לא רכש מלאי חדש מזה שנה ומחצה. בנוסף, אני מאמצת את גרסתו לפיה הוא מנסה למכור את העסק, והראיה היא התמונה שהוצגה לעיוני ובה ניתן לראות כי על חזית החנות תלוי שלט "למכירה" ועדותו של שושני לגבי נסיון מכירה שכזה (שלא צלח). עם זאת, הוכח כי העסק לא נסגר לגמרי, כי הנתבע עדיין מוכר מדי פעם פריט זה או אחר ובהתאם לעדותו הרי שהמחזור העסקי של החנות בשנת 2007 היה כ-20,000 ₪, דהיינו – העסק אמנם אינו רווחי במיוחד אך הפעילות בו לא פסקה לחלוטין.
10. אף מהתע"צ שמתייחסת לצריכת החשמל בחנות ניתן ללמוד על צריכה נמוכה מאוד של חשמל בשנים 2005 ו-2006, אם כי אין המדובר בצריכה אפסית.
11. עוד הוכח כי הנתבע שיפץ את רצפת המושכר בספטמבר 2005 והשקיע בכך כ- 3,000 ₪ (סעיף 5 לתצהירו).
12. אינני מקבלת את גרסת התובע, לפיה הנתבע אינו נמצא בחנות. ראשית, הוכח כי התובע עצמו לא נמצא בכל יום בעסק שלו הסמוך, וכי גם בימים בהם הוא נמצא שם הוא לעיתים עוזב בשעה 10:00 (עמ' 5 שורות 2-12). משמע, שמעדותו של התובע לא ניתן להסיק שהנתבע אינו נמצא בחנות (כפי שהוא ניסה לטעון, בשורה 27). שנית, התובע עצמו, בחקירה הנגדית הודה כי בעצם הוא כן ראה את הנתבע בעסק מספר פעמים במהלך התקופה הרלבנטית.
13. באשר לדמי השכירות – הוכח כי הנתבע שלח לתובע המחאות לגבי דמי השכירות בהתיחס לשנים 2006 ו-2007 אך התובע סירב לקבל את מרבית ההמחאות.
14. נתון נוסף רלבנטי הוא כי חוזה השכירות מעולם לא הוצג לעיוני ולא הוכח אם בחוזה מוגדרת מטרת השכירות, ואם היא מוגדרת – מהי אותה מטרה. בנוסף, הוכח כי בחנות נעשו שימושים שונים במהלך השנים (כגון חנות לממכר בדים, לממכר בגדים ועוד – עמ' 5 שורות 20-21).
15. באשר לפסה"ד הקודם – אציין כי הוא עוסק בתובענה שהוגשה בשנת 2004 ע"י התובע, כנגד הנתבע, בדרישה שבה"ד לשכירות יקבע את גובה דמי השכירות הראויים למושכר, בשל טענת התובע לפיה הנתבע, או מי מטעמו, מעולם לא שילמו דמי מפתח לגבי המושכר. בפסה"ד קבע כב' השופט אליקים כי הוכח שכן שולמו דמי מפתח, ולכן התביעה נדחתה תוך חיוב התובע בהוצאות (וזאת ביום 13/11/2005).
ההלכה הפסוקה -
16. עילת "הנטישה" הינה עילת פינוי יציר הפסיקה, אשר אינה מופיעה באופן מפורש בסעיף 131 לחוק, המגדיר מהן עילות הפינוי, וכפי שנפסק בע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו (5) 758, בעמ' 765 :
"עילת הנטישה היא עילת פינוי שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הרציונל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג, או לחלופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק".
17. עוד נקבע כי למעשה ה"נטישה" מורכבת משני יסודות מצטברים:
(א) יסוד עובדתי-פיזי: דהיינו, כי הדייר עזב את המושכר.
(ב) יסוד סובייקטיבי-נפשי: משמע, העדר כוונה מצד הדייר לחזור אל המושכר, כאשר לגבי רכיב זה יש לבחון הן את הרצון לחזור והן את הסיכוי הממשי לכך, כלומר - אין די בהבעת רצון ערטילאית לחזור למושכר ביום מן הימים, אלא הדייר חייב להראות רצון ממשי המלווה במעשים גלויים.
(וראו את ע"א 977/91 הנ"ל בעמ' 767, את ע"א (ת"א) 737/79 עזריהו נ' חג'ג', פ"ד תש"מ (ב) 344 ואת ת.א. (ת"א) 19475/05 חברת טישבורי החזקות 1998 בע"מ נ' הרמן צבי פוגל, פורסם במאגר נבו).
18. לאור ההשלכות הקשות של הקביעה בדבר "נטישה", ההלכה היא כי על בהמ"ש להשתכנע כי הדייר המוגן נטש את המושכר "לחלוטין", וראו לדוגמא את ע"א (חיפה) 580/92 נחשול יורם נ' גרוספלד גרטה (פורסם במאגר נבו), לאמור -
"הכלל הוא שהגנת החוק אינה פרשה על דייר של דירה שחדל להשתמש במושכר כבית מגורים. בעל הבית התובע פינוי בעילת נטישה חייב לשכנע את בית המשפט שהדייר נטש את הדירה לחלוטין בלא כונה לחזור אליה. כל ספק בענין זה אם נטש הדייר את הדירה אם לאו פועל לטובת הדייר."
19. עוד נפסק, והדבר מחויב ההגיון, כי הזיקה בין השוכר העסקי לבין המושכר יכולה להיות פחות אינטנסיבית מאשר הזיקה שבין השוכר הגר במושכר המוגן. מי שמתגורר בדירה, נמצא בה – בדרך כלל – בתדירות גבוהה יותר מאשר מי שמנהל עסק, ויש לבחון את דרגת הקשר בין השוכר לבין מקום עסקו, באספקלריה של ניהול עסק ולא של מגורים. לכן, יתכן מצב בו במושכר מסוים יתנהל עסק בהיקף מצומצם וכי השימוש, בתקופה זו או אחרת יהא מוגבל, ועדיין לא ניתן יהא לומר שבעל העסק, השוכר, נטש את המושכר.
20. באשר לנטל ההוכחה נקבע כי –
"... בעל-הבית התובע פינוי חייב לשכנע את בית-המשפט שהדייר נטש את המושכר לחלוטין, על-מנת לא לשוב אליו, כי הוא מוציא מחברו. נטל שכנוע זה נשאר על שכמו מתחילת הדיון ועד סופו. אלא מאי? משהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי הדייר נטש את המושכר, כגון שהדייר שכר או קנה לו דירה אחרת ועשה ישיבתו בה קבע, יצא, לכאורה, ידי חובתו. אך הדייר יכול להראות כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה שהיתה נטישה, ולשם כך יהא עליו, בדרך כלל, להביא ראיות לסתור... אין זאת אומרת שנטל השכנוע עובר אליו, והוא, הדייר, חייב להוכיח שלא נטש. כאמור, נטל שכנוע זה מוטל על התובע. הדייר חייב להוכיח את העובדות שהוא מסתמך עליהן כדי להסביר על שום מה לא יסיק השופט מראיות התובע שהיתה נטישה; אומנם...אם השופט לא יאמין לראיות הדייר, הדייר לא הסביר, והשופט רשאי לפסוק פינוי. אך ספק שנשאר בלבו של השופט, אם נטש הדייר או לא, ספק זה פועל לעולם לטובת הדייר, הזכאי לכך שהתביעה תידחה מפאת הספק".

(ע"א 170/63 פפסימדוף נ' חיזק, פ"ד יז(4) 2498, וראו גם את ספרו של ד. בר-אופיר, "סוגיות בדיני הגנת הדייר", מהדורה שניה 2005, עמ' 126-127, את ע"א 508/63 רמאדן נ' ברקיני, פ"ד יח(2) 14, ואת ע"א 315/90 (ת"א) בראל נ' ארנס, דינים מחוזי, כרך א 385).
המסקנה המשפטית -
21. מהמקובץ עולה כי במקרה דנן, לא ניתן לומר כי הנתבע נטש את העסק.
22. הנתבע עדיין מחזיק במקום מלאי ומנסה למכור אותו. זוהי פעילות עסקית, במסגרת העסק, ולא ניתן לומר שהוא לא עושה שימוש בחנות, אף אם היא מצומצמת לאחסנת המלאי ופגישות עם קונים פוטנציאליים. יש להבחין בין הזיקה למושכר לבין הזיקה לעסק של בגדי הנשים. יתכן והנתבע מעוניין לסגור את העסק של בגדי הנשים ולפתוח עסק אחר במושכר. אין קשר הכרחי בין קיומו של העסק של בגדי הנשים דווקא לבין הרצון של הנתבע להמשיך ולעשות שימוש במושכר.
23. בנוסף, הנתבע ביצע את השיפוץ בספטמבר 2005, כאשר לשיטת התובע במועד זה הוא כבר נטש את החנות. לא יתכן כי הנתבע ישקיע כספים בנכס אותו הוא מתכוון לנטוש. ההשקעה בשיפוץ, מתיישבת עם גרסת הנתבע לפיה בשל אי הצלחת העסק, הוא ניסה למכור אותו ולשפר את חזותו לצורך כך.
24. נסיון מכירת העסק אינו יכול ללמד על נטישת המושכר. הנתבע זכאי לנסות ולמצוא דייר נכנס במקומו, ובמידה והוא ימצא דייר שכזה – הוא זכאי לפעול על פי הוראות החוק המתייחסות לנושא דייר יוצא ודייר נכנס. לא יתכן שכל אימת שדייר מוגן מנסה למצוא דייר אחר, הדבר יחשב לנטישה.
25. הנתבע ניסה לבצע את תשלומי שכר הדירה – וגם בכך הביע את דעתו כי בכוונתו לקיים את מחויבויותיו ולשמור על החנות. העובדה שהתובע בחר שלא לפרוע את ההמחאות ולהשיבן לנתבע, לא תפעל לחובת הנתבע אלא ההיפך.
סיכום –
26. אשר על כן, לא הוכחה נטישה מצד הנתבע, ודין התביעה להדחות.
27. התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט בסך 5,000 ₪, בתוספת מע"מ, בתוך 30 יום מהיום.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.


ניתן היום ב' בניסן, תשס"ח (7 באפריל 2008) בהעדר הצדדים.

ת. נאות-פרי, שופטת