תביעה נגד דייר מוגן לתשלום דמי שכירות - האם יפונה דייר מוגן בגין חוב עבר?

דיירות מוגנת היא מצב שבו מוענקת לאדם זכות להתגורר בדירה ולשלם בעבור דמי שכירות מופחתים. זכות זו מוגדרת כזכות כלכלית והיא מוענקת לאדם מכוח חוק הגנת הדייר, אשר נחקק בשנות ה-40 של המאה ה-20 על ידי שלטונות המנדט הבריטי בישראל. משמעותה של הזכות היא שבעליו של נכס מקרקעין מסוים לא יוכל לפנות אדם המצוי בנכס ויש לו חזקה בו (כלומר מתגורר בנכס). כמו כן, בעל הנכס אינו יכול להעלות את שכר הדירה אשר משולם לו על ידי הדייר המוגן. למעשה, יש בחוק זה פגיעה ממשית בקניינו של בעל הנכס שכן הוא אינו יכול לעשות בו כרצונו - הוא לא יכול לגור שם, הוא לא יכול להפיק פירות מהנכס על ידי השכרתו וכדומה.

יש לכם שאלה?

פורום מקרקעין - נדל"ן
פורום פינוי שוכר ומקרקעין, פירוק שיתוף
פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר ושכירות הוגנת
פורום הוצאה לפועל וחובות

כנגד אדם אשר החזיק בחנות במעמד של דיירות מוגנת, הוגשה תביעה על ידי בעלת הנכס - התובעת. בעניין זה, כבר התקבלה החלטה של בית המשפט, לפיה הנתבע צריך לשלם דמי שכירות לתובע עבור החנות בגובה מסוים (נמוך ביותר). התובעת טענה כנגד הנתבע, שהאחרון לא שילם חלק מדמי השכירות אשר חויב בהם למשך תקופה מסוימת. לכן, פנתה התובעת לרשות ההוצאה לפועל ופתחה נגדו תיק - במטרה שהרשות תאלץ אותו להשיב את חובו לתובעת. מנגד, הנתבע ביקש מההוצאה לפועל לערוך חקירת יכולת - הליך שבו ההוצאה לפועל בוחנת את כלל נכסיו של הנתבע ובודקת האם יש ביכולתו להשיב את חובותיו מבלי שייכנס למצב כלכלי בלתי אפשרי (דוגמת פשיטת רגל). במקרה דנן, רשות ההוצאה לפועל ערכה את הבדיקה וקבעה כי על הנתבע לשלם דמי שכירות בסכום נמוך מזה שקבע בית המשפט שעליו לשלם.

האם הדייר יפונה?

כעת, החברה התובעת (זו שהשכירה לו את הנכס) ביקשה לפנות את הנתבע מהנכס המושכר, בשל אי תשלום החוב. הנתבע טען, שהחל לשלם דמי שכירות נכונים, ואת החוב שהוא חייב לתובעת הוא משלם לפי הצו שניתן על ידי רשות ההוצאה לפועל (צו שניתן בשל העובדה שהצליח להוכיח כי אין ביכולתו לשלם את מלוא החוב). השאלה המשפטית שעמדה על הפרק הייתה האם בשל אי פירעון חוב העבר, יש אפשרות לפנות מהנכס את הדייר המוגן.

בית המשפט בחן את סעיפים 131 ו-156 לחוק הגנת הדייר. לפי הלכת בית המשפט העליון, הכוונה בסעיפים אלו הייתה שאם הדייר לא שילם דמי שכירות באופן אשר הביא לניתוק ההמשכיות בתשלומים ניתן יהיה לפנותו מן הנכס. אך הימנעות סתמית מתשלום השכירות אינה מהווה עילה לפינוי הדייר המוגן מהנכס. במקרה דנן, לא היה כל ניתוק בהמשכיות התשלומים, ולכן לא ניתן לפנות את הנתבע מהחנות.

הנתבע המשיך לשלם את דמי השכירות החדשים כפי שנקבעו לו ובאופן שוטף. כל שנטען כנגדו היה שהוא לא שילם חוב עבר שהיה עליו לשלם. יתרה מזאת, הוא לא התחמק מתשלום החוב, אלא משלם אותו בתשלומים גדולים יותר - בהתאם לקביעת רשות ההוצאה לפועל לאחר בדיקת יכולתו. לא היה כל ניתוק בהמשכיות התשלומים, הוא לא זלזל בחובותיו כדייר מוגן כלפי בעלי הנכס. לכן, לא מתקיימת עילת הפינוי הקבועה בחוק הגנת הדייר ואין להורות על פינוי הנתבע מהחנות.

לסיכום,

דיירות מוגנת היא מצב אשר פוגע בקניינו של אדם (בעלי הנכס). עם זאת, מטרתה של הדיירות המוגנת היא פעמים רבות סוציאלית - עזרה לחלשים שבחברתנו. לכן, כדי לפנות דייר מוגן מהנכס, נדרשת הוכחה של פעולה עקבית המפרה לחלוטין את הסכם הדיירות המוגנת (כמו אי תשלום שכר דירה).