תנאים שאינם חוקיים ואינם סבירים בהיתר בניה

בית המשפט קבע כי התנאי שנקבע על ידי הנתבעות למתן היתר בניה לחברה היה לא חוקי ולא עמד במבחני הסבירות. בשל כך, נקבע כי החברה הייתה זכאית להשבת הכספים אותם הוציאה לשם ביצוע התנאי. עם זאת, לבסוף, התביעה נדחתה היות ולא הוכח סכום התביעה.
במקרה זה, התובעת, חברה בע"מ שעסקה בעבודות קבלנות בניין והשקעות, החזיקה בחלק מזכויות הבעלות במספר חלקות בעיר חדרה. החברה ביקשה וקיבלה מהנתבעת – הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה - היתר בניה בניית בית מגורים משולב במסחר. קבלת ההיתר הותנתה בביצוע עבודות גינון ופיתוח בחלקה סמוכה בהתאם תוכנית העירייה.

יש לכם שאלה?

פורום מכירת דירה | רכישת דירה

פורום ליקויי בניה

פורום מיסוי מקרקעין

התובעת ביצעה את העבודות האמורות בהתאם לתוכנית. בשלב מאוחר יותר, בקשת הנתבעת חזרה על עצמה, עת ביקשה התובעת היתר נוסף לבנייה בחלקה אחרת. התובעת הגישה תביעה על סך של 193,292 ₪ כנגד הנתבעות בגין עבודות הפיתוח והגינון שאולצה לבצע במקרקעין שלא היו ברשותה, כתנאי למתן ההיתר.

טיעוני הצדדים

החברה טענה כי היא התנגדה נמרצות לתנאים המדוברים (בניית הגדר, למשל), אך הובהר לה על ידי נציגי הנתבעות כי במידה ולא תמלא אחר התכנית, לא יינתן לה טופס 4 – אישור גמר בנייה. החברה הוסיפה כי התניית מתן ההיתרים בביצוע העבודות וגלגול מימון העבודה על כתפיה היו בלתי חוקיים ובלתי סבירים. לטענתה, מאחר והיא אולצה לבצע את העבודות שלא כדין, היא זכאית לקבל מהנתבעות את החזר עלות העבודות (בצירוף שיערוך מתאים). סכום זה עמד לטענתה על 193,292 ₪.

מנגד, הנתבעות טענו כי קביעת תנאי היתר לתובעת נעשתה במסגרת פנייתה של התובעת להקלות ובהתאם לבקשתה לביצוע עבודות פיתוח בסמוך לפרויקט הבניה שנבנה על ידה. לטענתן, העבודות האמורות נעשו בהסכמת כל הצדדים והתביעה הוגשה במסגרת ניסיונה של התובעת לסגת מהסכמותיה. כמו כן, לטענת הנתבעות, התנאים להיתר בבקשה להקלות שהגישה החברה נקבעו כחלק מהיתר הבניה ולא כתנאי למתן טופס 4. נטען כי התובעת הסכימה לתנאים אלו במפורש ומכללא, עת ביצעה את העבודות ולא נקטה כל צעד לביטולם של התנאים טרם לכך.

דיון והכרעה

בית המשפט פסק כי במקרה דנן עלו מספר שאלות שהצריכו בירור. ראשית, האם התנאי לביצוע עבודות פיתוח וגינון במסגרת הבקשה לקבלת היתר בניה היה חוקי. במידה וכן, האם הוא היה סביר? האם התובעת שתקה ולא הביע מחאה עד לאחר קבלת טופס 4 אשר היה מבוקש על ידה, ואם כן, מה הייתה המשמעות המעשית של התנהגות זו?

באשר לשאלה הראשונה, השופט פסק כי התנאי שהוצג על ידי הנתבעות לא היה חוקי ולא היה בסמכותה של הוועדה המקומית לבקש זאת מהתובעת. השופט קבע כי עבודות פיתוח וגינון בשטח ציבורי בסמוך לחלקות שהיו בבעלות התובעת לא היו קשורות כלל בפעולות הבניה שהיו אמורות להתבצע בחלקות.

נוסף על כך, פעולות אלו לא היו בעלות אופי טכני מהותי כפי שנדרש מהתנאים בהם מותנה מתן היתר בניה בתקנה 16(א) לתקנות התכנון והבנייה. כלומר, התנאי ניתן בהיעדר סמכות של הועדה מהקומית ובניגוד לתקנות הרלוונטיות לעניין. יתר על כן, השופט מצא כי לא היה מדובר בתנאי רגיל במובנו של המילה אלא בבטוחה לקיום העבודות בשטחים הציבוריים. בטוחה זו לא הייתה יכולה להיכנס כ"תנאי" להיתר. לבסוף, מסקנת השופט הייתה כי התנאי היה לא חוקי. לאחר קביעה זו, המשיך השופט ופסק כי התנאי היה לא סביר. הוא דחה את טענות הנתבעות באשר לנחיצות עבודת הפיתוח ותרומתן הכלכלית לשווי הדירות בפרויקט וקבע כי לא הוכח שביצוע העבודות על חשבון התובעת היה סביר ונחוץ לצורך מתן היתר הבנייה.

הסכמה מכללא?

משכך, פנה השופט לקבוע מה הייתה משמעות שתיקת התובעת עד לאחר קבלת טופס 4. הנתבעות טענו כי השתיקה הייתה בגדר שיהוי וגרמה להן לשנות את מצבן לרעה. לטענתן, לו התובעת הייתה מביעה את התנגדותה בזמן, לא היו מאושרות ההקלות מראש. השופט קבע כי למרות שדרך התנהלותה של התובעת לא הייתה מוצדקת, היה ניתן להבינה. זאת לנוכח טענות הנתבעות בדבר אי אישור ההקלות מראש.

השופט פסק כי משהתנתה הנתבעת תנאי בלתי חוקי בהיתר, היא הייתה צריכה לקחת בחישוב שלאחר מתן טופס 4, תצא התובעת חוצץ כנגד התנאי. לכן, מראש היה עליה להקפיד לפעול במסגרת החוק. בסופו של דבר, דחה השופט את טענת השיהוי ושינוי מצב הנתבעות לרעה. משכך, הוא קבע כי התובעת הייתה זכאית להחזר עלות ביצוע העבודות. אולם, עלות ביצוע העבודות לא הוכחה על ידי התובעת ולכן לבסוף התביעה להשבת הכספים נדחתה.