תביעות לפינוי דיירים מוגנים מכח חוק הגנת הדייר מוגשות חדשות לבקרים לערכאות, על ידי בעלי נכסים, אשר טוענים כי הדיירים הפרו את הסכם השכירו ועל כן יש להורות על פינויים בהתאם לאחת מן העילות הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר (להלן: "החוק").
במאמר זה, נדון בעילות הפינוי הפופולאריות במיוחד בקרב בעלי נכסים שהינן אי תשלום דמי שכירות, השכרת הנכס בשכירות משנה על ידי הדייר ונטישת המושכר. לצד ניתוח עילות הפינוי, נמחיש כיצד יש להתייחס לעילות פינוי של דיירות מוגנת אשר כידוע שונה בתכלית משכירות רגילה בשוק החופשי. הייחודיות של הדיירות המוגנת מעניקה כח לדיירים ומחלישה את יכולתם של בעלי הנכסים מלממש את הפוטנציאל הכלכלי של הנכסים. נקודה זו, לעמדתי, עומדת במרכזן של התביעות המוגשות לבית המשפט, הגם וטענות אלו נצבעות לרוב בשיקולים שונים למכביר.
עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות
סעיף 131(1) לחוק קובע קיומה של עילת פינוי במקרה בו הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו. על פניו, תשלום אי השכירות הינו עובדה מוגמרת אשר יש בה לכשעצמה בלבד כדי להעיד כי הדייר מתמחק מקיום חובתו הבסיסית לשלם דמי שכירות בעבור מגוריו. ביחד עם זאת, בניגוד להשכרת נכסים בשוק החופשי, הרי שבמקרה של דיירות מוגנת, דמי השכירות לרוב אינו הפרמטר המרכזי ולעיתים ניתן לראותו כשולי ואף זניח. טול לדוגמא, מקרה שבו דמי השכירות על פי החוזה עומדים על עשרות שקלים בודדים עבור חודש שכירות. במקרה זה, לבעל הנכס, לעיתים, אין תמריץ לגבות את דמי השכירות, אם לנוכח הסכום הזעום, אם בכדי לקבל שקט תעשייתי מהדייר או אם לנוכח התחשבות במצבו הסוציו אקונומי של הדייר.
דה עקא, לא אחת אנו נחשפים למקרים שבהם בעלי נכסים, מתוך מטרה להכשיר עילת פינוי עתידית, נמנעים מלגבות דמי שכירות מהדיירים, נמנעים מלדרוש דמי שכירות באופן שוטף על מנת להציג את הדיירים כמי שמתחמקים מקיום חובתם הבסיסית על פי ההסכם השכירות.
בתי המשפט אמנם מתייחסים בחשדנות רבה לדיירים שאינם משלמים את דמי השכירות, אך לא יימנעו מלרדת לעומקן של נסיבות אשר הובילו להפרה נטענת שהיא כה בוטה היורדת לשורשו של הסכם, שהרי איזה אינטרס יש לדייר מוגן שלא לשלם דמי שכירות זעומים כאשר סכנת פינוי מרחפת מעל ראשו.
במקרה שבו קיים ניתוק לא מוסבר של המשכיות דמי השכירות, על הדייר מוטל הנטל להסביר נתק זה. במקרים אלו,יש לנתח ולהבין באם אי התשלום הוא תוצאה של פעולה מתוכננת מראש, קרי שיטתית או שמא המדובר בפעולה שנובעת מהתנהגות בעל הנכס עצמו.
במקרים שבהם תצלח הטענה כי בעל הנכס פעל בחוסר תום לב בקיום חובתו החוזית, בית המשפט לא יהסס לפסוק אף אם הוכחה עילת פינוי הרי שלנוכח הנסיבות המיוחדות, אין אפשרות לפנות את הדייר, משיקולי צדק על פי סעיף 132 (א) לחוק.
עילת פינוי בגין השכרת המושכר והפרת רווח בלתי הוגן
סעיף 131(6) לחוק קובע קיומה של עילת פינוי במקרה שבו הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות הענין;
ברור הוא כי אם בעל הנכס, הוכיח שמדובר בהשכרת משנה ללא רשות, הרי שהדבר נוגד את הסכם השכירות, באופן המזכה אותו לדרוש את פינויו. ביחד עם זאת, יש להדגיש כי לצד השכרת המושכר על ידי הדייר, על בעל הנכס להוכיח כי הדייר הפיק מהשכרת המשנה, רווח בלתי הוגן.
הנטל להוכיח, כי העברת החנות לצד ג' היתה בדרך של שכירות משנה דווקא, מוטלת על בעל הנכס. על בעל הנכס להוכיח "כי הקשר שנוצר בין הדייר הראשי לבין דייר המשנה נחשב בעיני החוק דווקא בתור קשר של שכירות. השם שצדדים אלה נתנו לעסקה איננו קובע כל עיקר." (דוד בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, 1999, עמ' 60).
עילת פינוי בגין נטישת המושכר
במסגרת עילת נטישה, נדרש בעל נכס להוכיח כי הדייר עזב את המושכר ואינו מתכוון לחזור אליו. את הסיפא יש לבחון בשני היבטים, האחד הרצון לחזור והשני סיכוי ממשי לחזור נטל השכנוע לעניין הנטישה מוטל על בעל הנכס, ודי לדייר כי יסביר מדוע אין להסיק מראיותיו של בעל הנכס שאכן היתה נטישה (דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 143).
בית המשפט העליון פסק כי העדרו של הדייר מן המושכר, אין בו כשלעצמו כדי לשלול זכויותיו כדייר מוגן, כל עוד שרירה ונמשכת כוונתו של הדייר לראות במושכר את ביתו ולחזור אליו. היעדרות ממושכת יכולה לעורר הנחה בדבר הפסקת החזקה, אך דייר רשאי לסתור הנחה זו על ידי מתן הסבר המוכיח קיום המשך כוונתו ורצונו להחזיק במושכר, תוך הסבר כי העדרו אינו נובע מרצונו לנטוש המקום. יש לקחת בחשבון מקרה שבו דייר נעדר מן המושכר עקב החלטתן של הערכאות השיפוטיות, ולא עקב רצונו. כאמור לעיל, כל עוד הדייר יוכל להוכיח כי עזב את הדירה באופן זמני בלבד, כאשר לא וויתר באופן מעשי על כוונתו לחזור ולהתגורר בה, יתקשה בעל הנכס להוכיח את עילת הנטישה.
בכל הקשור לרווח בלתי הוגן, יש לזכור כי בדיירות מוגנת דמי השכירות החודשיים נמוכים באופן משמעותי מאלו המשולמים בשוק החופשי, בין היתר מן הטעם כי הדייר המוגן משלם בתחילת התקופה דמי מפתח ושווי חליפי לדמי המפתח. לכן, באיזון הכולל על בית המשפט לקחת בחשבון האם באמת המדובר ברווח בלתי הוגן בהתחשב בסכום הראשוני ששולם על ידי הדייר כאמור.
הגנה מן הצדק
סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מאפשר לבית המשפט לסרב ליתן צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתיתו. סייג זה המגביל את סעד הפינוי חרף קיומה של עילת פינוי, נקרא "סעד מן הצדק".
השיקולים שאותם יש לבחון בשאלת מתן סעד מן הצדק הינם התוצאה הנובעת מפינוי הדייר אל מול מידתה וחומרתה של ההפרה (ראו למשל: ע"א 439/73 רמת חולון בע"מ נ' בנימיני), כאשר נפסק לא אחת כי כאשר המדובר בפינוי של דירת מגורים, נוהגים בתי המשפט, מטבע הדברים, בהגנת הדייר כמו במקרה של פינוי אחר, ברגישות מובנת ובעדינות (רע"א 272/05 הרשקוביץ נ' חוריה).
מחד, בית משפט העליון הנחה כי יש להעניק סעד זה בצמצום על מנת שלא ליתן פתח לדיירים מוגנים להפר את הסכמי השכירות ולהרגיש חסינים מפני פינוי, מאידך בתי המשפט לא חסכו מלהפעיל את הסעד מן הצדק, לבטל צווי פינוי או למנוע פינוי של דיירים מלכתחילה לנוכח נסיבות קונקרטיות של הדייר.
בתא"מ (ת"א) 16433-04-13 נאה נ' מועלם ואח', מנה בית המשפט את השיקולים אשר הנחוהו למנוע פינוי דיירת מוגנת מן הנכס: א. תשלום דמי מפתח עם תחילת ההסכם ולאורך ההתקשרות (למשל באמצעות משכנתא) עומדים לזכותו כעת. ב. העובדה כי המדובר בנכס המשמש מקום מגורים יחיד. ג. המצב הסוציו אקונומי של הדייר. ד. העובדה כי בעל הנכס לא פנה לאורך השנים בדרישה לתשלום דמי השכירות, יעמוד לו לרועץ, על אף האשם התורם של הדייר במקרים אלו. ה. פינוי הדירה משוכרי משנה באופן מיידי עם דרישת בעל הנכס ועוד כהנה וכהנה שיקולים שיש בהם לאזן את הפגיעה בזכויות הקניין של הצדדים.
לסיכום,
המדיניות השיפוטית שמצאה ביטוייה לא אחת בפסיקת בתי המשפט רואה את הדיור המוגן כתופעה מעידן אחר, לאור המתח המתמיד הקיים בין שתי זכויות קנייניות, זו של בעל הדירה אל מול זו של הדייר. הדברים מקבלים משנה תוקף בשעה שהפכה זכות הקניין בהתאם להוראותיו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו לזכות חוקתית. עם זאת, כל עוד החוק קיים, יש לכבד את הוראותיו ולהתחשב במכלול הנסיבות האישיות של הנוגעים בדבר מכח ההגנה מן הצדק, חרף הקושי הקיים וההשוואה הבלתי נמנעת להפרות של הסכמים בשוק החופשי.
הכותב, עו"ד טל קדש, עוסק בתחומי המשפט אזרחי, מסחרי ומנהלי.
המאמר הינו בגדר מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות תחליף לקבלת ייעוץ משפטי ו/או תחליף לקבלת חוות דעת משפטית. הכותב אינו נושא באחריות כשלהי כלפי הקוראים ויש לראות בכתוב כמתן הסבר כללי ולא מחייב ובכל מקרה אין לראות במאמר משום מצג ו/או חוות דעת. כל הזכויות שמורות לכותב.
.jpg)
