לאחר גיבוש בעלי הדירות (שהינה מלאכה מורכבת בפני עצמה) וקבלת הסכמתם העקרונית לקידום הפרויקט, יש צורך באיתור יזם מיטבי לפרויקט. גם משימה זו איננה פשוטה.

 

כמי שמלווים מאות בעלי דירות בעשרות רבות של פרויקטים, צברנו ניסיון וידע רב בניהול הליך בחירת היזם ויש בידינו לסייע לבעלי הדירות לבחון כל אחת מההצעות ולהשוות ביניהן. ניהול 'מכרז יזמים' יסודי ומקצועי יאפשר לגלות מהי ההצעה הטובה ביותר ומיהו היזם הראוי ביותר עמו כדאי להתקדם בפרויקט.

 

ולאחר שבחרנו יזם, חשוב מאוד לקיים עמו משא ומתן איכותי שיבטיח קבלת התמורות המיטביות עבור בעלי הדירות.

 

במסגרת המשא ומתן יש להעמיד דרישות ברורות בנוגע לתמורות המסחריות והמשפטיות של הפרויקט, היינו התמורות אותן יקבלו בעלי הדירות מהיזם. חשוב מאוד להיעזר במהלך המשא ומתן בבעלי מקצוע (עורך דין ומפקח) מיומנים ובעלי ניסיון.

 

ומהן התמורות להן זכאים בעלי הדירות?

 

תוספת שטח לדירות - מדובר בשטח הדירות החדשות והמוגדלות שמקבלים בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי ובתוספת השטח שנוסף לכל דירה קיימת בתמ"א 38/1.

 

יש לשאוף לקבל שטח מרבי, אולם חשוב לזכור את מגבלות המיסוי (על תוספת שטח שמעל 25 מ"ר יחול חיוב במס שהיזם בדרך כלל לא יסכים ליטול על עצמו).

 

בפרויקטים רבים בתל אביב בהם אנו מייצגים את בעלי הדירות, ממוקם הבניין על המגרש באופן שחזיתו קרובה לכביש בעוד מאחורי הבניין ישנו שטח גדול של גינה. במצב דברים זה ניתן בפרוייקטי תמ"א 38/1 להוסיף שטח רק לדירות העורפיות ולא לדירות החזיתיות ולכן נדרשת חשיבה יצירתית והקמת מערכת איזונים מתאימה.

 

ועל אילו תמורות נוספות חשוב לנהל עם היזם משא ומתן?

 

מרפסת - יש לקבוע מהו שטחה ומה מיקומה.

 

חניה - יש לקבוע מהו סוג החניה שיקבלו בעלי הדירות. האם חניה "רגילה"? האם חניה במתקן אוטומטי? האם במתקן רובוטי?

 

מחסן - יש לקבוע מה יהיה שטחו של המחסן והיכן ימוקם.

 

דמי שכירות לבעלי הדירות - יש לקבוע בעניין זה מהו סכום דמי השכירות שישלם היזם לבעלי הדירות (בפרוייקטי הריסה ובניה) וזאת מרגע צאתם מהדירה הקיימת ועד חזרתם לדירה החדשה עבור שכירת דירה חלופית. דמי השכירות ישולמו גם לבעלי דירות שאינם מתגוררים כיום בדירתם.

 

עוד יש לקבוע בהסכם מנגנון ברור לקביעת דמי השכירות- האם על פי הסכומים שקיבלו בעלי הדירות מהשכרת דירתם עד כה או שמא על פי קביעת שמאי?

 

הובלה הלוך וחזור - יש לדרוש מהיזם במסגרת המשא ומתן לשאת בעלות הובלת חפציהם של בעלי הדירות מהדירה הקיימת לדירה החלופית ובתום הפרויקט - חזרה לדירה החדשה.

 

יש לדון במסגרת המשא ומתן גם בנוגע ליעדי ההובלה- לקבוע האם הם מוגבלים (לאותה העיר בלבד) והאם כוללת ההובלה גם חפצים מיוחדים (פסנתר כנף וכד')? האם ההובלה מוענקת רק לבעל דירה המתגורר בה בעצמו או גם לבעל דירה שדירתו מושכרת אך הוא זקוק להובלת ציוד ומטלטלין השייכים לו ונותרו בדירה למרות שהושכרה לאחרים?

 

לצד סוגיות אלה, חשוב מאוד להסדיר את נושא הבטחונות שהוא מהותי ביותר לצורך הגנה על בעלי הדירות.

 

תארו לעצמכם עסקת 'התחדשות עירונית' שבמסגרתה הורסים את הבניין הקיים ואמורים להעניק לדיירים דירה חדשה. אם בטווח הזמן שבין הריסת הבניין הקיים ועד הקמת הבניין החדש, מתרחש (חס וחלילה) אירוע חמור של קריסת היזם, ימצאו עצמם בעלי הדירות במצב קשה ביותר, ללא הדירה שהיתה להם וללא הדירה החדשה שהובטחה להם אך לא נבנתה.

 

לכן, נדרוש מהיזם למסור לכל אחד מבעלי הדירות ערבות חוק מכר (זוהי הערבות הנהוגה בשוק הנדל"ן ברכישת דירה מקבלן).


ערבות זו מונפקת על ידי הבנק שמעניק ליווי פיננסי לפרויקט ושוויה יהיה כשווי הדירה החדשה שצפוי כל אחד מבעלי הדירות לקבל בבניין החדש.

 

דעו כי באמצעות משא ומתן טוב ואיכותי ניתן לשפר את תנאיה של ערבות חוק המכר, כך שמימושה במקרה ביש יהא קל ומהיר יותר. ניהול המשא ומתן בסיוע אנשי מקצוע מיומנים ומקצועיים יתרום רבות להשגת שיפור משמעותי זה עבור בעלי הדירות.

 

לצד ערבות חוק המכר נדרוש גם ערבות להבטחת דמי השכירות המשולמים על ידי היזם לכל בעלי הדירות (תמ"א 38/2 ופינוי בינוי). גם ערבות זו ניתן לשפר באופן משמעותי באמצעות ניהול משא ומתן נכון.

 

בנוסף נדרוש ערבות מיסוי להבטחת שומות אפשריות שיפתחו על שם בעלי הדירות. נסביר- למרות התחייבות היזם לשאת בתשלומי המס לא נרצה לעמוד חשופים מול רשויות המס בעת קריסת היזם ובאם הפרויקט יצמיח חיוב במס אשר בבסיסו נובע מבעלי הדירות.

 

לצד כל אלה, קיימות ערבויות נוספות כגון ערבות ביצוע (תמ"א 38/1), ערבות בדק וערבות להבטחת תיקון/ רישום צו הבית המשותף וכאמור ניתן לרוב לדרוש הוספת שיפורים על מנת למקסם את איכותן של הערבויות השונות.

 

קצרה היריעה מלפרט את כלל העקרונות המנחים לקידום פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי. חפשו מאמרים נוספים שפרסמנו הכוללים תובנות רבות נוספות ועצות פרקטיות עבור בעלי הדירות.

 

עשרות רבות של פרויקטים בהם אנו מעורבים לימדו אותנו כי פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי הם למעשה תהליך המורכב משלבים שונים.
חשוב לנהל את התהליך בצורה נכונה ולהוביל את בעלי הדירות בדרך בטוחה על היעד הנכסף של ביצוע הפרויקט. אין ספק כי בעבודה משותפת וסדורה ניתן יהיה לבחור באופן מושכל את היזם המיטבי לפרויקט, למקסם את התמורות לבעלי הדירות ולמזער את הסיכונים הטמונים בעסקה.


מאת: עו"ד דן הלפרט.


הכותב, מומחה בהתחדשות עירונית, מלווה מאות בעלי דירות בעשרות פרויקטים בכל רחבי הארץ, מרצה בתחום זה בפורומים שונים, מפרסם בקביעות מאמרים משפטיים בתחום זה בעיתונים "גלובס" ו"דה מרקר" ומשמש מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין.