על חובת נציגות הבית המשותף וחברה מתחזקת לנהל חשבון בנק ייעודי לבית המשותף

רקע
הבית המשותף מנוהל שנים רבות ע"י חברה מתחזקת הפועלת מכוח סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. החברה המתחזקת גובה מבעלי הדירות את דמי האחזקה של הבית המשותף ומנהלת את הכספים בחשבון בנק הרשום על שמה של החברה המתחזקת, למרות שהחברה המתחזקת אינה משמשת גם כנציגות הבית המשותף. לבית קיים תקנון מוסכם אשר מפנה לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין.

טענות הצדדים
התובעת דרשה מכב' המפקח להורות לנתבעות לפתוח חשבון בנק ייעודי על שם הבית המשותף, לפעול למימוש זכות העיון ולהגיש דו"חות כספיים פעמיים בשנה. התובעת הסתמכה בין היתר על הוראות סעיף 16(ד) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין הקובע כי "הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף".

הנתבעות טענו כי פתיחת חשבון בנק ייעודי על שם בית המשותף אינה ישימה משום שבעלי הדירות אינם יכולים ואינם מעוניינים לעסוק בגביית דמי הניהול לתחזוקת הבית ולכן החברה המתחזקת מבצעת זאת כחברת ניהול. עוד נטען כי בעלי הדירות והנציגות החליטו לאורך השנים כי החברה המתחזקת תהיה האחראית על גביית דמי הניהול באופן הגובר על הוראת סעיף 16(ד) לתקנון המצוי. כמו כן, נטען שניהול כספים באמצעות חשבון בנק הרשום על שם החברה המתחזקת הוא פרקטיקה נפוצה גם בבתים משותפים אחרים. לעניין הדו"חות הכספיים טענו הנתבעות כי כל בעל דירה רשאי לעיין בדו"חות הכספיים המפוקחים גם על ידי הנציגות. בנוסף טענו הנתבעות כי אף אם התקנון המצוי מחייב פתיחת חשבון על שם נציגות הבית המשותף, הרי שבעלי הדירות קיבלו החלטה ברוב קולות לפיה הם אינם מעוניינים לפתוח חשבון בנק נפרד לבית המשותף באופן המהווה שינוי תקנון הבית. נטען גם כי למתחזק עומדת הזכות לקבוע אם לפתוח חשבון ייעודי לבית וכי המשמעות של חובת פתיחת חשבון בנק ייעודי לכל בית תגרום סרבול בגביית הכספים וניהולם, חוסר יעילות והגדלת הוצאות הנציגות. ומעבר לכך, ככל שייפתח חשבון בנק ייעודי, הנציגות תצטרך לעסוק בעצמה בגביית הכספים וניהולם בניגוד לרצונה.

פסיקת כב' המפקח
כב' המפקח קבע תחילה כי תכליתו של ההסדר החוקי היא לוודא שניהול בתים משותפים ייעשה באופן מסודר, שקוף ומפוקח כדי למנוע מצבים של חוסר אמון בין בעלי הדירות לגזברים. בהמשך עומד כב' המפקח על כך שבמהלך השנים ניתנו מספר פסקי דין אשר מצמצמים את דרישת ניהול חשבון הבנק הייעודי על שם הבית המשותף, למשל בנסיבות מיוחדות שבהן מדובר על היקף פעילות קטן ופתיחת חשבון בנק תהווה טרחה יתרה.

כב' המפקח הכריע באופן עקרוני וחד משמעי כי הבית המשותף יתנהל באמצעות חשבון בנק נפרד על שמו אשר ינוהל ע"י הנציגות, כאשר זכות העיון של בעל דירה במסמכים הרלוונטיים (פנקס ההכנסות וההוצאות, חשבונות, קבלות ודו"ח כספי) יחד עם חובת ניהול החשבון הנפרד ע"י הנציגות הם האמצעים הנתונים בידיו של בעל הדירה לקבל מידע פיננסי מלא ושוטף ולבצע מעקב ובקרה, בהמשך לחובה הבסיסית המוטלת על בעל הדירה לשלם את דמי הוועד. כב' המפקח קבע בבירור כי רישום מסודר ונפרד של כספי הבית המשותף באמצעות חברת ניהול אינו מאיין את חובתה של הנציגות לנהל חשבון בנק ייעודי לבית המשותף, שהרי בהיעדר חשבון ייעודי ונפרד לבית משותף מתעורר החשש שמא כספי בעלי הדירות יתערבבו עם כספי חברת הניהול וייווצרו תקלות חשבונאיות בלתי רצויות. הדברים אמורים ביתר שאת בהיותה של הנציגות שלוחה מורשית של בעלי הדירות בבית המשותף בכל הנוגע להחזקה תקינה של הרכוש המשותף ולניהולו. עוד פסק כב' המפקח כי "בעידן הנוכחי בו הגישה לחשבון באמצעות האינטרנט היא קלה זמינה ופשוטה, יוכל כל בעל דירה לעיין בכל עת בחשבון הבנק לפי הרשאה שיקבל אף ללא מעורבות הנציגות". כב' המפקח הוסיף כי לא בוצע כל שינוי של התקנון המוסכם והוא אינו כולל הוראה מפורשת בעניין ניהול הכספים וממילא אין לפגוע בזכויות בעל דירה ללא הסכמתו בניגוד להוראות סעיף 62(א) לחוק. לסיום קבע כב' המפקח כי התובעת לא הוכיחה שהנתבעות הפרו את חובתן לממש את זכות העיון ולכן יש לדחות את הסעד הנוגע לדו"חות הכספיים.

למעלה מן הצורך פסק כב' המפקח כי מאחר שבמקרה הנדון החברה המתחזקת אינה משמשת גם כנציגות הבית המשותף אזי ניתן להשאיר בצריך עיון את השאלה האם יש להטיל על גוף מתחזק לפתוח ולנהל חשבון בנק ייעודי נפרד לכל בית משותף אותו הוא מנהל. כמו כן, בנסיבות העניין קבע כב' המפקח כי כל צד יישא בהוצאותיו.