הסיכונים בהשקעות נדל"ן בארצות הברית

 

 

המדריך יספק ערך רחב ויכלול נקודות רבות המצריכות בדיקה בטרם תבצעו השקעות נדל"ן בארצות הברית. המדריך הינו בגדר חובה לכל משקיע שרוצה לבצע השקעות נדל"ן בארצות הברית ולרכוש נכס פרטי על שמו או על שם חברה אשר בבעלותו.

 

אני רוצה להדגיש! כל מי שרוצה לבצע השקעות נדל"ן בארצות הברית בקונסטלציה המדוברת, שיקרא את המדריך (ויחסוך לעצמו מפח נפש גדול).

 

מספר לא מבוטל של משקיעים שמבקשים לבצע השקעה, רוכשים נכסים בארצות הברית ללא בחינה יסודית ונכונה של העסקה באמצעות איש מקצוע. איש מקצוע שבקיא בפן המסחרי, היזמי, הפיננסי והמשפטי של השקעות מהסוג הזה.

 

אותם משקיעים ישקיעו מאות אלפי שקלים בנכס, אך יצמצמו את הוצאות העסקה במספר אלפים בודדים כדי לחסוך בבדיקת היתכנות ומזעור סיכונים. כמובן שיש צורך לסמוך על היזם או על מלווה המשקיעים, אחרת לא כדאי להתחיל את תהליך ההשקעה. אך, יש צורך להבין שאין כל קשר בין סמיכות דעת לבין בדיקה רציונלית ואובייקטיבית של עסקת ההשקעה, אותה חייבים לבצע לפני חתימה על הסכם השקעות נדל"ן בארצות הברית.

תעשו בחוכמה אם תפנו למישהו ניטרלי ומקצועי, שאין לו אינטרס, לקבלת ייעוץ אובייקטיבי לפני ביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית

אני רושם את המדריך מכיוון שהגיעו אלי בשנים האחרונות לקוחות שביקשו שאבחן, מה ניתן לעשות ואיך אפשר לעזור להם, לאחר שהשקיעו מבלי שבדקו את העסקה בצורה נכונה על ידי בעל מקצוע ו/או לא פנו לעורך דין ארצות הברית שפועל, יוזם ומבצע השקעות נדלן בארצות הברית. אותם משקיעים הפסידו עשרות אלפים במקרה הטוב ובמקרה הרע, את כל כספם.

גילוי נאות: אני עו"ד שבודק השקעות נדל"ן בארצות הברית עבור משקיעים מצד אחד ומצד שני, מייצג יזמים וכותב להם הסכמי השקעה עבור המיזמים שלהם (הן כעורך דין והן כנאמן האמון על כספי המשקיעים). כמו כן, פועל מעל ל - 18 שנים כיזם נדל"ן שמבצע בין היתר השקעות נדל"ן בארצות הברית עבורי ועבור משקיעים. כיזם נדל"ן הייתי מעורב במעל ל–300 עסקאות נדל"ן.

הסיבה שאני מדגיש את הנקודה הזו (יזם נדל"ן), נעוצה בעובדה שהניסיון שיש לי כיזם נדל"ן בארצות הברית, מספק לי וללקוחות שלי, יתרון והבנה עמוקים יותר בבדיקת עסקאות נדל"ן בארצות הברית עבור משקיעים מכל זוית אפשרית (יזמית, פיננסית ומשפטית).

כיזם, אני מבין ויודע איך יזמים או משווקים חושבים, והיכן מסתתרות נקודות הטורפה והחוליות החלשות, בכל הסכם השקעה בארצות הברית מזוית משפטית.

 

אם כן, אילו סוגי בדיקות עיקריות כדאי לכם (חובה) לבצע (באמצעות היועץ האובייקטיבי) בטרם תבצעו השקעה בארצות הברית על שמכם?

 

1. היתכנות פיננסית ותזרימית של ההשקעה.

2. בדיקה מדוקדקת בנוגע למצבו הפיזי של הנכס.

3. בדיקה משפטית ותכנונית לגבי מצבו של הנכס.

4. מה כולל ומה לא כולל, הסכם הליווי או הסכם ההשקעה עליו תצטרכו לחתום.

 

היתכנות פיננסית ותזרימית לפני רכישה של נכס להשקעה בארצות הברית:

 

סוכן או משווק, יזם או מלווה משקיעים לביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית, ישלח לכם הצעה לליווי משקיעים לרכישת נכס על שמכם ו/או על שם חברה אשר בבעלותכם.

 

מהם הנתונים שאמורים להיכלל בהצעת הליווי (בין יתר הדברים):

 

מחיר רכישת הנכס - עלות הוצאות הסגירה אל מול חברת הטייטל (Title Company - חברה ניטרלית שתפקידה בין היתר, הוא לבדוק כי "הנסח" של הנכס ה-Title, נקי מכל חוב, שיעבוד, עיקול או הערה אחרת).

 

עלות השיפוץ של הנכס והכנתו למצב השכרה ראוי (כולל הצעת מחיר מפורטת מקבלן מקומי) - במאמר מוסגר אגיד, כי גם את ההסכם אל מול הקבלן יש לבחון בצורה נכונה ולהתנהל אל מול הקבלן בדרך מאוד ספציפית לשליחת סכום השיפוץ.

 

צפי הוצאות עתידי - הוצאות הוניות לשימור ו/או החלפת פריטים תוך פרק זמן מסוים (פחת של אייטמים כגון: גג, חימום, מיזוג, דוד וכדומה Capital Expenditure - CapEx ).

 

שכר הטרחה של המלווה, משווק, יזם לליווי רכישת נכס בארצות הברית (שכר הטרחה אמור להיות ידוע וברור בהצעת הליווי).

 

שכר הדירה הצפוי בהתבסס על נכסים דומים שהושכרו.

 

חישוב כלל ההוצאות הקבועות בהחזקת הנכס (ביטוח, חברת ניהול, מיסי נכס שנתיים (שככל הנראה יעלו כיוון שהנכס יירכש מעל למחיר שהוערך על ידי השמאי של הקאונטי – לאור האמור יש צורך לבצע התאמות נכונות בחישוב התשואה שתוצג לכם), מיסי ועד בית - אם ישנם).

 

חישוב ההוצאות לקבלת תשואה עתידית צפויה (תיקונים (תלוי מצב הנכס ו/או רמת השיפוץ שתעשו), אי השכרה של הנכס).

 

חישוב תשואה עתידית צפויה באמצעות טבלת רגישות.

 

במקרים מסוימים אחרים - צפי לעליית ערך של הנכס על פני כמה שנים (בדרך כלל בהתאם לתוצאות עבר של האזור בו ממוקם הנכס, שאינן יכולות לשקף בוודאות את העתיד).

 

נקודות חשובות בסעיף זה:

 

הנקודות נאספו במשך הרבה שנים, בהם ליוויתי משקיעי נדל"ן, הן כיזם נדל"ן והן כעו"ד שמכין ו/או בודק הסכמים של יזמים אחרים לפני חתימת המשקיע על הסכם ההשקעה.

כמו כן, ובמקרים פחות טובים: בתביעות שהוגשו כנגד חברות, יזמים משווקים או גופים אחרים, אשר לא ביצעו את עבודתם בצורה נכונה כתוצאה מרשלנות ו/או חוסר ידיעה ו/או התנהלות חסרה עם בעלי מקצוע מקומיים, בדיקות לקויות לגבי מחיר הנכס, מצבו התכנוני, פיזי ומשפטי, ו/או הסתרת מידע חשוב מהמשקיעים (גם זה קרה לא מעט פעמים).

בדיקה נכונה של מחיר הנכס

 

מחירו של הנכס המוצע לכם, חשוב מאוד מכמה סיבות:

 

אף אחד לא רוצה לרכוש נכס מעל למחיר השוק (הרגשה שעבדו עלינו).

 

הרווח התשואתי יהיה נמוך יותר כאשר נרכוש את הנכס מעל למחיר השוק שלו.

 

מכירה מהירה - במידה ונצטרך למכור את הנכס באופן יחסית מהיר מכל סיבה שהיא, ככל הנראה נתפשר על המחיר אותו נקבל (צמצום הפסדים).

אם מלכתחילה רכשנו נכס להשקעה בארה"ב מעל למחיר השוק, ההפסד במכירה מהירה יהיה הרבה יותר גדול.

 

כיצד נוכל לדעת שמחיר הנכס המוצע לנו, אינו גבוה ממחיר השוק?

 

באמצעות בדיקת מחיריהם של נכסים דומים שנמכרו Comps – Comparable של נכסים דומים שנמכרו (נקודה חשובה - אין לבצע השוואה לנכסים שמוצעים למכירה כרגע בשוק. אם יזם מראה לכם נכסים שמוצעים למכירה בשוק ומשווה אותם לנכס המוצע, זו נקודה אדומה) בהתאם למספר פרמטרים כגון:

 

מרחק מהנכס המוצע לנו

גודלו של הנכס

מצבו של הנכס

סוג הנכס

האזור בו ממוקם הנכס

תאריכי מכירה של נכסים דומים

ועוד פרמטרים נוספים חשובים אשר בלעדיהם לא נדע בביטחון גדול מהו מחירו הנוכחי של הנכס והאם אנחנו קונים את הנכס מעל למחיר השוק.

 

נקודה חשובה – לרוב רובם של המשקיעים, אין את היכולת לבחון האם הנכסים שהוצעו להם תואמים את המחיר. מדוע?

כיוון שאותם משקיעים אינם עוסקים בעניין כדבר שבשגרה ואינם בקיאים בדקויות של השוק המקומי.

 

כמובן שישנן דרכים נוספות לבחון את מחירו של הנכס בשוק המקומי.

במקרה זה יש צורך לקחת בחשבון שכל מידע שהוצג לכם באמצעות בעלי מקצוע מקומיים ואו באמצעות היזם, מצריך בחינה מקצועית לשם ניטרול אינטרס כזה או אחר של מוסר המידע.

 

תשואה מובטחת

 

לא ניתן להבטיח תשואה בעסקת נדל"ן. למה?

כיוון שהיזם או מלווה המשקיעים אינו יכול להבטיח כי הנכס יושכר 24/7 ו/או שסכום התיקונים יהיה פחות מסך התשואה שהובטחה למשקיע. לכן, אם מציעים לכם תשואה מובטחת בעסקה כלשהי, עשו לעצמכם טובה גדולה: קומו באלגנטיות מהפגישה, תגידו תודה רבה ועזבו את המקום.

 

 

מקרה שקרה:

ייצגתי לקוח שנפגע כתוצאה מהשקעה בנדל"ן בארצות הברית.

 

הלקוח הגיע אלי לאחר שבחר לבצע השקעות נדל"ן בארצות הברית 3 שנים קודם לכן, באמצעות חברה ידועה.

 

החברה היזמית שכרה את שירותיו של משרד עורכי דין מהגדולים במדינת ישראל והבטיחה ללקוח בהסכם, כי משרד עורכי הדין שומר בנאמנות את כספי "התשואה המובטחת" ומעביר אותם ללקוח אחת לחודש, למשך 3 שנים. בסיום התקופה, ביקש הלקוח לבדוק את הנכס ולמכור אותו.

בבדיקה הסתבר ללקוח, שהנכס במצב קטטוני ואינו משופץ כלל (היתה כמובן הבטחה בהסכם כי הנכס ישופץ). יותר מזה ורק כדי לסבר את האוזן, הנכס היה ריק ומחירו בשוק היה נמוך ב 40% מהמחיר ששילם הלקוח מלכתחילה. כלומר, החברה שילמה ללקוח שכירות משך כל תקופת ההסכם, באמצעות הכסף שהעביר לה בתחילת העסקה.

מסקנות:

 

להקפיד הקפדה יתרה במידה וישנה תשואה מובטחת

יש לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס

יש לבצע בדיקה קפדנית של הסכם ההשקעה

יש צורך לבדוק את מחירו האמיתי של הנכס

מתי כן ניתן "להבטיח"?

 

ניתן "להבטיח" ריבית בעסקת הלוואה (עם בטחונות נכונים וחזקים). וגם במקרה המדובר, לא בטוח שההבטחה תקוים על פי תנאי ההסכם, אך ככל הנראה יהיה מהיכן להיפרע במידה ותנאי הסכם ההלוואה נכתבו בזהירות יתרה לטובתכם ובמידה ובדקתם כי שווי של הנכס מספק וכמובן בדקתם מספר דברים נוסף אשר בלעדיהם, לא כדאי להיכנס לעסקה.

 

 

גם במקרה זה יש צורך לבדוק מספר לא מבוטל של דברים בהסכם ההלוואה ולבחון כיצד ניתן למזער סיכונים ככל שרוצים לבצע השקעות נדל"ן בארצות הברית באמצעות הלוואה (חשיבה כיזם על מנת למנוע מקרי קצה וחשיבה כעו"ד להבטחת זכויות המשקיעים כמלווים).

 

בדיקת מצבו הפיזי של הנכס

 

אני רוצה להדגיש ולהסביר: לא קונים נכס להשקעה בארצות הברית לפני שעוברים בקפידה על דו"ח האינספקשן – שזה מקביל "בערך" לדו"ח בדק בית בישראל. כאן אני פותח סוגריים (אם בכלל קיים דו"ח אינספקשן לנכס) – (יוסבר בנקודות החשובות של הסעיף הנ"ל).

 

הסבר קצר לגבי דו"ח האינספקשן: מדובר בדו"ח די ארוך בשפה האנגלית, בו בעל מקצוע שהוכשר לכך, מבצע בדיקה קפדנית של כל מערכות הנכס ורושם את מדרג השפעתם של הממצאים שראה בשטח, על מצב הנכס.

מי שקורא את הדו"ח אמור להבין את המושגים המקצועיים מעולם הבנייה ולדעת מה צריך, כדאי או חייב לטפל, לפני שמשכירים את הנכס.
הדו"ח אינו מחליף קבלן מקומי שבדק את הנכס וסיפק הצעת מחיר לתיקונים (אשר ברוב המקרים "מתעבה" לאחר קריאת דו"ח האינספקשן).

 

מרבית הנכסים בארה"ב בנויים ממסגרות עץ עליהם מרכיבים חיפויים שונים (חיפויי חוץ) (לא מדובר על המרתף, אם קיים בנכס). שלא כמו בישראל, הבלאי על מערכות הנכסים בארצות הברית, גדול יותר. לכן, יש צורך להבין את המערכות השונות, מצבן והשפעתן על מצב הנכס,
בשימת דגש על נקודות טורפה ודרכי טיפול נכונות למניעת ליקויים כאלו ואחרים, שיכולים להשפיע בוודאות גדולה מאוד, על הרווחים העתידיים של המשקיע וכפועל יוצא מזה, על התשואה מביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית.

 

נקודות אותן אמור לבדוק האינספקטור

 

מרבית האינספקטורים יבדקו את הדברים הבאים (ראשי קטגוריות):

· Cooling

· Electrical

· Exterior

· Heating

· Insulation

· Interior

· Plumbing

· Appliances

· Roofing, Flashings and Chimneys

· Radon Assbestos

· Structure

 

 

מקרה שקרה: משקיע שפנה אלי אחרי שרכש נכס מחברה מאוד מוכרת וידועה. המשקיע הסתמך על מה שנאמר לו ולא ביצע בדיקה לפני שרכש את הנכס (מדובר על נכס של כמה מאות אלפי דולרים). לאחר בדיקה (טסתי לראות מה מצבו של הנכס כיוון שהסוכן המקומי אמר שלא ניתן להשכיר ו/או למכור את הנכס, ראיתי שהנכס הוא כמו רולר קואסטר (רכבת הרים). כלומר, שמתי כדור טניס בצד אחד של הבית והוא התגלגל מאוד מהר לצדו השני.

 

הסתבר: היסודות של הבית היו ממש לא טובים בלשון המעטה. השיפוץ היה מורכב. הייתי צריך להרים את כל הבית באוויר (תרתי משמע) על מנת להחליף את היסודות. כמובן שהשיפוץ עלה עשרות אלפי דולרים. מוסר השכל: כדאי לשכור את שירותיו של בעל מקצוע בטרם נבצע השקעות נדל"ן בארצות הברית..

נקודה נוספת להבהרה:

 

למערכות שונות בנכס (שמשפיעות על ההוצאות) ישנו זמן תפוגה (מספר השנים המומלץ לביצוע החלפה של המערכת). לדוגמא: מערכת הגג – אורך החיים הינו בין 15-20 שנים (מסוג מסוים ונפוץ של גגות). כלומר, אם רכשתם נכס שהגג בו הינו בין 15 שנים, תצטרכו לקחת בחשבון שבזמן הקרוב תיפרדו מאלפי דולרים להחלפתו (פרמטר שצריך להילקח בחשבון טרם רוכשים נכס להשקעה בארצות הברית). מערכות נוספות שצריכות להילקח בחשבון: מיזוג, חימום, דוד, חלונות ודברים נוספים.

 

בדיקה משפטית תכנונית לגבי מצבו של הנכס

 

שאלות היפותטיות שכל משקיע צריך לשאול את עצמו בטרם יחליט אם לבצע השקעות נדל"ן בארצות הברית:

 

· האם אתם מכירים את החוק והפרוצדורה במדינה בה תרצו להשקיע?

· האם אתם רוצים להשקיע בנכס אותו אתם לא יכולים לראות מבלי לבצע בדיקה ניטרלית עבורכם?

· האם אתם מוכנים להשקיע את כספכם ולסמוך אך ורק על מה שהיזם או המלווה מספקים לכם?

· האם אתם מודעים לכל מפחי הנפש אותם עברו משקיעים אחרים שלא ביצעו בדיקה קפדנית טרם בחרו לבצע השקעות נדל"ן בארצות הברית?

 

בדיקת הסכם ההשקעה שקיבלתם מהיזם / המלווה (בדרך כלל בעברית)

 

הרבה יזמים מבקשים מעורך הדין שלהם, שהסכם ההשקעה יהיה כתוב בשפה העברית כיוון שרוב המשקיעים מרגישים ביטחון בקריאת ההסכם. הארה חשובה מאוד! הנקודה הקריטית עבור המשקיע הישראלי, היא לדעת לא רק מה שרשום בהסכם, אלה את הסעיפים והפסקאות שלא רשומות בהסכם, אותם חייבים להוסיף על מנת להגן עליכם ולשמור על הזכויות שלכם. ובסופו של יום, להגן על הכסף אותו אתם מבקשים להשקיע.

 

הבחינה וההסתכלות במקרה הזה, הינה בפן המשפטי ובפן המעשי יחדיו. כלומר: באיזה אופן רשום ההסכם והאם מה שרשום בו, עושה שכל מבחינה יזמית ומשפטית כאחד ולא מכשיל אתכם המשקיעים בראייה עתידית

 

· ההסכם ו/או ההתנהלות באנגלית. יש צורך להבין על מה אתם חותמים ומהם התנאים הרשומים בהסכם לרכישת הנכס מהמוכר (בדרך כלל יישות אמריקאית ו/או מוכר אמריקאי).

· בדיקת טייטל - לפני העברת כספי ההשקעה וחתימה על מסמכי הסגירה של ההשקעה בארצות הברית, קיימת חובה לבצע בדיקת טייטל "בדיקת נסח הטאבו".

יש צורך לוודא שה"טייטל" של הנכס נקי מכל חוב, שיעבוד, עיקול, זיקת הנאה וכל הערה אחרת.

מקרה שקרה: לקוח ישראלי פנה ליזם ישראלי שעובד בשוק הנדל"ן בארצות הברית בבקשה שילווה אותו לרכישת נכס בארצות הברית על שמו. הלקוח, שאינו בקיא ברזי השקעות הנדל"ן בארצות הברית, התייעץ עם היזם שאמר לו: "יש לי עורך דין ישראלי שעוסק בנדל"ן (אני מדגיש – לא עורך דין שעובד בארצות הברית ובקיא בפרוצדורה המקומית) שיכול ללוות אותך בעסקה. המשקיע כמובן ש"סמך" על היזם והשיב בחיוב.

אותו עו"ד הציע לרוכש, לרכוש את הנכס מבלי לבצע בדיקת טייטל ולהעביר את הנכס בצורה של Quit Claim Deed – כלומר העברת הבעלות בנכס מבלי לבדוק את "הנסח" ומבלי לקבל "ביטוח טייטל" – Title Insurance על בדיקת ה"טייטל" של הנכס – וויתור על כל טענה שיכולה להתעורר עם הטייטל של הנכס.

 

 

· ביטוח טייטל. כאשר רוכשים נכס להשקעה בארצות הברית, קיימת חובה (למען הבטחת השקעתכם), לבטח את רכישת הנכס באמצעות רכישת "ביטוח טייטל".

מה מטרתו של ביטוח הטייטל?

ביטוח הטייטל נועד לבטח את הרוכש עד גובה סכום הרכישה, במצב בו לאחר הרכישה מגיע אדם או גוף שטוען שהנכס שלו ושהעברת הבעלות בנכס בוצעה שלא כדין. במידה ונמצא כי אכן נפלה טעות ו/או כי חברת הטייטל כשלה בבדיקת הטייטל, יקבל הרוכש את סכום הרכישה בהתאם לפוליסת "ביטוח הטייטל" שהונפקה לו.

כיצד מתבצע תהליך רכישת ביטוח הטייטל?

הקונה מבקש מחברת הטייטל שתבטח את הרכישה בביטוח בערכים לפי שווי רכישת הנכס המופיע בהסכם הרכישה אל מול המוכר. חברת הטייטל בוחנת את "הטייטל" של אותו הנכס לבדיקת בעיות, עיקולים, שיעבודים, חובות, הערות וכמו כן בודקת את שרשרת ההעברות של הנכס מקונה אחד לשני. לאחר הבדיקה מנפיקה חברת הטייטל את תוצאות הדו"ח. את הדו"ח היא מעבירה לחברת ביטוח שבודקת את הממצאים. לאחר בדיקת הממצאים ולאחר שהתרצתה חברת הביטוח, מנפיקה חברת הביטוח "ביטוח טייטל" לנכס באמצעות חברת הטייטל בגובה סכום הרכישה.

המשך הסיפור: כמובן, שבמקרה זה הטייטל לא נבדק והלקוח רכש את הנכס עם חובות ועיקול אחד. מסקנה: לא כדאי לרכוש נכס לפני שווידאתם שבעל מקצוע מטעמכם קרא בצורה נכונה את דו"ח חברת הטייטל, הבין את המשמעויות השונות של המושגים ווידא שאכן הנכס נרכש ללא כל שיעבוד, חוב, עיקול ו/או כל הערה אחרת הרובצת על הנכס ואכן ווידא שיש לכם ביטוח שיגן על ההשקעה אותה ביצעתם.

 

 

· בדיקה תכנונית של הנכס. הבדיקה התכנונית אמורה לבדוק בין היתר האם ישנם Open Permitsובעברית: בקשות להיתרים שעבודתן עדיין לא אושרה על ידי הרשות המקומית.

כאשר מעוניינים לבצע שיפוץ בנכס בארה"ב, ישנן עבודות שאינן מצריכות קבלת אישורים מהערייה וישנן שכן. חלק מהעבודות שמצריכות היתר (תלוי מדינה) הן בדר"כ – עבודות חשמל, אינסטלציה, מיזוג, תוספות, קירות תומכים וכדומה.

מיום הגשת הבקשה להוצאת היתר ועד לקבלת האישור הפורמלי מהגוף האחראי בערייה, יש לעבור מספר שלבים ובדיקות. משלל סיבות, ישנם יזמים שהוציאו היתר התחלת עבודה אך לא "סגרו" את ההיתר בערייה (לא הצליחו לסיים את השיפוץ ולעבור את בדיקת האינספקטור, נגמר להם הכסף או מכל סיבה אחרת).

 

על אף שההיתר לא נסגר, ישנם מקומות שניתן לבצע העברת בעלות עם הבעיות המדוברות. לא כל חברת טייטל עושה בדיקת לחיפוש היתרים שאינם סגורים. במצב זה, הבעיות עוברות לקונה. לאור זאת, מומלץ לבדוק האם קיימים היתרים פתוחים בערייה.

 

 

· רישום הנכס על שם הרוכש. בטרם תבצעו העברת כספית כזו או אחרת לביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית, כדאי לכם לוודא באמצעות בעל מקצוע, כי אכן הנכס יירשם על שמכם (כמובן העניין תלוי עסקה וקונסטלציה).

מקרה שקרה: לקוח הגיע אלי לאחר שקנה 2 בתים דרך חברה יזמית. הלקוח ביקש שאעזור לו למכור את הנכסים שרכש 8 חודשים קודם לכן. בדקתי את המסמכים שהלקוח חתם עליהם, וראיתי שיש אישור נוטריוני להעברת ה Deed "שטר הבעלות" על שמו של הלקוח.

רק כדי להבין את תהליך העברת הבעלות בנכסים בארצות הברית: בהעברת בעלות של נכס ממוכר לקונה, יש צורך שהמוכר יחתום אל מול נוטריון שיאשר את זהותו וזהות חתימתו על בקשת העברת שטר הבעלות.

במאמר מוסגר אני רוצה לציין שני דברים:

1. נוטריון בארצות הברית אינו שווה ערך לנוטריון בישראל. נוטריון בארה"ב אינו צריך להיות עורך דין, אלא לעבור קורס בן כשבועיים עד ארבעה שבועות ולעשות מבחן.

2. אחרי שהנוטריון מאמת את מסמך ההעברה, יש צורך להגיש את המסמך, בין בעצמו ובין באמצעות עו"ד או חברת טייטל מקומית, למשרדי המחוז ה – County על מנת שיתבצע רישום ברשומות ב Register of deeds של זכויות הרוכש על הנכס. לאחר הגשת המסמכים ולאחר שה County בחן אותם, מנפיק ה County חותמת על גבי ה Deed שההעברה בוצעה. להפתעתי, או שלא להפתעתי, הנכסים כלל לא נרשמו על שמו של הלקוח.

ניסיתי לחפש את חברת הטייטל המקומית, שהיתה אמורה להיות אמונה על החזקת הכסף עד למעבר הזכויות על שם הרוכש, וראיתי שכלל לא היתה חברה כזו.

יתרה מכך, ניסיתי לאתר את הנוטריון וראיתי שהנוטריון בכלל לא קיים במרשם הנוטריונים של המדינה. הבנתי שיש בעיה ממש גדולה.
הלקוח חתם על מסמכים, שהיו שקריים, והיזם לקח את הכסף. יותר מזה, בדקתי מי היו הבעלים הקודמים של הנכס, וראיתי שהמסמך שהנוטריון אימת, הוא שגוי בצורה רשלנית כיוון שלא בדק את זהות המעביר.

המוכר הישראלי שהתחזה להיות בעל הנכס וחתם על הסכם המכירה בשם החברה שלו, חתם בשמו של מישהו אחר לחלוטין. כמו כן, מסתבר שהלקוח שהגיע אלי, שכר את שירותיו של עו"ד ישראלי המתמחה בנדל"ן בישראל אך אינו בקיא בהתנהלות המשפט האמריקאי והפרוצדורות השונות. אותו עו"ד, ייעץ ללקוח שלו, שלא לרכוש את הנכס באמצעות חברת טייטל לשם חיסכון בעלויות.

יתרה מכך, אותו עו"ד לא בדק שהנכס נרשם על שם הלקוח שלו (כפי שניתן להבין, לא היה ניתן לבצע העברת בעלות בנכס כיוון שהנכס לא היה של המוכר עצמו).

הבהרה: במידה והמוכר הינו חברה אמריקאית, יש צורך, בנוסף לכלל הבדיקות אותן רשמתי, לבדוק את מסמכי ההתאגדות וכן את ה Operating Agreement של אותה החברה וזכויותיה למכור ו/או לבצע פעולה כזו או אחרת בשם התאגיד.

 

 

· העברת סכום ההשקעה לארצות הברית. יש להעביר את הכסף אך ורק דרך חברת טייטל מקומית ולא בשום דרך אחרת (תלוי עסקה וקונסטלציה). אני יכול להגיד שבמקרה בו ייצגתי שני צדדים ישראלים (אחד קונה ואחד מוכר), הגעתי עם הצדדים ועם חברת הטייטל להסכמה, שהכסף יעבור בישראל ואני אהיה הנאמן של שני הצדדים.

 

 

· השקעה באמצעות היגד משפטי LLC. חשוב להבין: כאשר אתם רוכשים נכס על שמכם הפרטי, אתם חשופים לתביעות (למשל של דיירים, עוברי אורח ואנשים אחרים).

במידה ותרכשו את הנכס על שם "חברת נכס" LLC כלומר Limited liability company, אתם תוכלו להיות מוגנים מאחורי מסך ההתאגדות של החברה (ברוב המקרים אך לא בחלקם המוחלט).

חשוב להבין שברוב המדינות בארה"ב, אם אתם בעלים יחיד ב LLC, בתי המשפט יתייחסו אליכם כאילו אין לכם LLC. לכן, חשוב שבעלים נוסף יחזיק בנכס יחד איתכם, על מנת שתזכו להגנה הגדולה ביותר.

 

מה כולל ומה לא כולל, הסכם הליווי או הסכם ההשקעה

 

בכל סוג של עסקת השקעה, ככל שמדובר בהשקעות נדל"ן בארצות הברית, ישנן נקודות טובות יותר ונקודות טובות פחות. קיבלתם הסכם השקעה (אפילו בשפה העברית) וקראתם אותו. ההסכם נראה לכם הוגן וקריא.

 

 

· האם תדעו להגיד האם ההסכם מגן עליכם בצורה מיטבית?

 

· האם תדעו להגיד האם היה צריך להתווסף סעיף כזה או אחר שיוסיף לכם שכבת הגנה בסיסית (כאן לא מדובר על הגנות נוספות בהסכם אלא הגנות בסיסיות שלא מופיעות ברוב הסכמי ההשקעה).

 

· האם תדעו להגיד האם ישנם סעיפים אחרים שצריכים להתווסף להסכם על מנת שהכסף אותו השקעתם, יהיה בטוח יותר במקרי קיצון (כמעט תמיד יש מקרי קיצון בהשקעות שלא צלחו)

 

· האם אתם רוצים לחתום על הסכם ההשקעה מבלי שבעל מקצוע יקרא אותו וירשום הערות לטובתכם?

 

· האם תרצו שבעל מקצוע יבחן את סעיפי ההסכם ויגן עליכם ועל כספיכם?

 

 

בכל סוג של הסכם (הסכם ליווי לרכישת נכס בארצות הברית, הסכם שבחה – רכישה שיפוץ ומכירה, הסכם הלוואה ליזם בארצות הברית, הסכם השקעה קבוצתית ו/או הסכם השתתפות אחר), ישנן נקודות מאוד ספציפיות שחייבות להיות רשומות בהסכם ההשקעה.

 

 

קיימת חובה לבחון את המתווה העסקי שמוצע לכם בד בבד עם ההסכם המשפטי ולראות שאכן כלל התנאים (מסחריים וההגנות) יחדיו, משתקפים בצורה נכונה בהסכם המשפטי עליו אתם עתידים לחתום. מדובר בסט כלים כולל והוליסטי בלתי נפרד לבדיקת השקעות נדל"ן בארצות הברית.

 

הסכם ההשקעה הינו נדבך אחד בלבד מבין מספר נדבכים אותם צריכים לשלב על מנת לבחון בצורה נכונה וטובה, את מהות ההשקעה, המתווה והתוצאות הרצויות לכם.

 

 

ראוי לציין: המדריך נכתב לגבי רכישת נכס בודד על שמכם בארצות הברית ואינו כולל בדיקות נוספות ו/או אחרות כאשר מדובר על השקעה שונה (עסקאות השבחה, עסקאות הלוואה, קבוצות משקיעים וכדומה).

 

 

הסעיפים שנרשמו במדריך זה אינם מהווים רשימה סגורה ויש צורך לבצע בדיקות נוספות למזעור סיכונים נכון. מדריך זה נרשם לשם סקירת הנושאים השונים ולנוחות המשקיע הפוטנציאלי. כל האמור במדריך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי כי אם הארות והערות אליהן יש לשים לב.

עו"ד אורי בר, איננו עו"ד בעל רישיון אמריקאי כי אם עו"ד מסחרי במדינת ישראל.

 

 

אורי בר עו"ד

 

משרדנו משלב היכרות עמוקה וניסיון רב עם שוק הנדל"ן האמריקאי ועם המשפט הבינלאומי. משרדנו מקיים קשרים עסקיים ומשפטיים עם משרדי עורך דין בארצות הברית.

 

 

 

עודכן ב: 02/01/2024