אחד המושגים הנפוצים ביותר בקרב בעלי נחלות הינו "פיצול נחלה". מושג זה "צבר תאוצה" בפי בעלי נחלות מאז אושרה בבג"צ החלטה 1155. החלטה זו קובעת הוראות באשר להסדרתן של זכויות חקלאים בחלקות ומגרשי מגורים בנחלות (יוני 2011). לאחר שבג"צ אישר את ההחלטה טענו רבים כי היות ועסקינן בהנחה של כשליש מעלות דמי ההיוון למינהל מקרקעי ישראל, פיצול נחלות יביא לפיתרון למצוקות דיור וליציאתם של מגרשים רבים לשוק. עם זאת, חשוב שלא לרתום את העגלה לפני הסוסים שכן אין עסקינן בפיתרון קסם.
יש לכם שאלה?
פורום דיני מושבים | דיני קיבוצים
פסק הדין בבג"צ, אשר מריבתו נכתב על ידי השופטת עדנה ארבל, ערך דיון מעמיק וכלל עיסוק נרחב בהחלטות המועצה, חוות דעת מקצועיות, תקינות ההחלטות, זכויות עבר במגזר החקלאי ועוד. בסופו של דבר, נקבע כי ההחלטה הינה סבירה והמועצה לא חרגה מסמכותה בקבלתה.
חשוב להדגיש כי פעמים רבות, פיצול נחלה עלול להיות נטל המקפל בתוכו השלכות כבדות משקל. יש הסבורים כי אישור ההחלטה בבג"צ לא שינה כלל את כללי המשחק מבחינת ההיבט הכספי. עם זאת, אין כל ספק כי האפשרות לפצל נחלה הינה בעלת יתרונות רבים - לדוגמא, בעת בניית בית שני בנחלה, ביחסים שבין בעל הנחלה ודור ההמשך וענייני ירושה.
כבר בטרם התקבלה החלטה 1155, הייתה אפשרות לפצל נחלה במושב. מדובר בפיצול נחלה לפי הוראות אגף חקלאי 62 משנת 1999. הוראה זו קבעה כי ניתן להפריד את הבית המיועד לבן ממשיך מהנחלה, ולאחר הפיצול לא תתאפשר בנייה של יחידה לטובת הבן הממשיך אלא בניית יחידה שלישית בנחלה אשר תהיה מוחברת בקיר משותף לביתו של בעל הנחלה (במידה ובמקום קיימים שלושה דורות). חשוב אפוא להבהיר כי בהתאם לתמ"א 35, ניתן להפריד מגרש שאינו מבונה מנחלה וזאת כאשר לא נבנה על הנחלה בית שני ושטח המגרש קטן מ-350 מ"ר. כמו כן, הפרדת בית שני מנחלה ניתן לבצע כאשר הבית נבנה על חלקה שבעבר צורפה לנחלה.
בגין פיצול יש לשלם דמי פיצול (דמי ההיוון) למינהל אשר עומדים על 91% מערכה של הקרקע באזור המרכז (אין חיוב בהיטל השבחה וזאת משום שהמינהל נושא בחלף דמי השבחה לרשות המקומית בשיעור 10%). באזורים אחרים, תשלום דמי הפיצול נקבע בהתאם להנחיות הרלבנטיות באזור.
החלטה 1155 קובעת אפוא כי ניתן ללכת להליך של "פיצול מגרש מחלקת מגורים בנחלה" במידה וישנה הסכמה להצטרפות לתנאי ההסדר לפי ההחלטה. דהיינו, תשלום חלקי בשיעור של 3.75% + מע"מ מערכו של היקף הבניה הבסיסי לשם מגורים בחלקת המגורים בנחלה (375 מ"ר) ללא הנחות אזור. ישנם תנאים נוספים אשר בעל הזכויות בנחלה צריך לעמוד בהם על מנת "להיכנס" לגדרה של החלטה 1155 והם:
- הסדרת השימושים החורגים בנחלה.
- תשלום בעבור תקופות עבר.
- הסדר רישום בשלמות של חלקה א' של הנחלה בתור יחידת רישום נפרדת.
פיצול אשר יתבצע על ידי חוכר קרקע על פי החלטה 1155 יביא לחתימה על הסכם חכירה נפרד בנוגע למגרש המפוצל עם זכויות הבניה למגורים במלואן (הן הקיימות והן העתידיות).
התנאים לשם ביצוע פיצול לפי החלטה 1155:
- הצמדת 160 מ"ר זכויות בנייה למגרש המפוצל גם אם לא נבנו בפועל. זכויות בנייה אלה תופחתנה מסך זכויות הבנייה בנחלה
- יחידת המגורים אשר הוצמדו אליה זכויות בנייה בשיעור 160 מ"ר לפחות תישאר צמודה תמיד לנחלה לשם מגוריו של בעל הזכויות בנחלה.
- פיצול מגרש בנחלה אשר איננו מובנה יהיה בשטח של 350 מ"ר (וזאת בהתאם להוראות תמ"א 35).
- מדידה של קווי בניין תקבע את שטח המגרש אשר יפוצל במקרה בו הבית השני של הנחלה נבנה על המגרש.
- מינהל מקרקעי ישראל יגבה תוספת של דמי טיפול (דמי היוון) בשיעור 29.25% + מע"מ מערכה של הקרקע למגורים של המגרש המפוצל. מדובר בתשלום אשר לא תהינה עליו הנחות אזור.
ניתן אפוא לראות כי אמנם דמי הפיצול עומדים על 33% + מע"מ מערך הקרקע בלבד, ועל כן הם הופחתו בשליש. עם זאת, צירוף היטל השבחה יביא את חישוב דמי הפיצול לסך לא רחוק מ-91% באזור המרכז. דהיינו, ההנחה איננה משמעותית באופן דרסטי.
נשאלת השאלה מדוע יצאו החקלאים במחולות עם קבלת אישור ההחלטה בבג"צ. התשובה לכך היא כי כעת, במסגרת הסדרתן של זכויות החקלאים בנחלות בחלקת המגורים, בעל הנחלה ישלם דמי רכישה למינהל בשיעור 33% + מע"מ וכל מלוא זכויות הבניה תרכשנה על ידו (הקיימות והעתידיות כאחד). לאחר תשלום זה, בעל הנחלה לא יחויב בעת מכירת זכויות בנחלה בתשלום דמי רכישה או דמי הסכמה (פרט בנוגע לחלקות החקלאיות). אי לכך, הוא לא ישלם דמי היוון למינהל כאשר הוא יבקש לפצל את הנחלה. דהיינו, עסקינן בהטבה משמעותית מבחינת בעלי הנחלות.
.jpg)
.JPG)
