היטל השבחה – הלכת פמיני

רקע - על מס, היטל וההבדל

בארצנו מיסים לרוב. חלקם מכונים "מס" כאלה הם למשל מס ההכנסה ומס ערך מוסף המוכר כמע"מ, מסים אחרים מוטלים תחת המינוח המתחכם "היטל" או "אגרה".

השוני בין השמות ’מס’ ו’היטל’ מכיל בתוכו הבדל מהותי- בעוד שהכספים הנגבים ממס מיועדים למימון של כלל הוצאות המדינה דהיינו לרכישת מטוסי קרב, לבניית בתי-ספר (וגם לרוגלעך המונח בישיבות ממשלה...) הרי שהכספים הנובעים מאגרה והיטל מיועדים לחזור לטובת המטרה הספציפית לשמה הם נגבים, כך למשל היטל כביש המוטל על בעלי-נכסים המתגוררים בקרבת כביש חדש שעומד להיסלל נועד בראש ובראשונה לשרת את אותם בעלי נכסים ומכאן הרציונל בהטלתו עליהם בלבד.

מהו היטל השבחה ?

היטל השבחה אפוא הינו מס-ישיר המוטל ספציפית על נכס שהושבח, דהיינו, ששוויו עלה עקב אישור של תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג. בניסוח לא משפטי אפשר לומר שסיסמת העבר של מפעל הפיס מבטאת באופן הנכון ביותר את אופיו של היטל זה "אתה זוכה – המדינה זוכה"- המדינה "דואגת לחלוק" עם בעל הנכס את עליית שווי נכסו, וכאן חשוב להדגיש - המדובר רק במקרים בהם קיים קשר סיבתי בין אישור התכנית לבין העלייה בשווי הנכס, מילים אחרות, עלייה בשווי הנכס הנובעת אך מביקוש גובר באזור מסוים, אין בה כדי לאפשר לוועדה המקומית של אותו איזור להטיל היטל השבחה.

מהו שיעור ההיטל ?

שיעור היטל ההשבחה הינו ההפרש בין שווי הנכס לאחר ההשבחה לבין השווי לפניה. לפי לשון החוק אמור היטל ההשבחה לעמוד על כמחצית מן ההפרש האמור, אלא שבעקבות פסיקה חדשה ותקדימית של ביהמ"ש העליון חלה תפנית משמעותית באופן שבו יש לחשב את שיעור ההיטל, ברע"א 4217/04 ציון פמיני נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים קבע ביהמ"ש העליון באופן ברור ונחרץ כי "יש להוציא מכלל הנתונים האובייקטיביים המשפיעים על שווי השוק של המקרקעין ערב אישורה של התכנית המשביחה, את ציפיות השוק הקיימות כתוצאה מהליכי התכנון".

 

המשמעות הינה מרחיקת לכת – מהחישוב היבש של ההפרש בין שווי הנכס לפני ההשבחה ולאחריה הסיר למעשה ביהמ"ש את מרכיב עליית השווי של הזכויות המושבחות שאינה נובעת ישירות מן הפעילות התכנונית של הרשות, ולכן גם אינה מבטאת את התעשרותו של הנישום כתוצאה מאותה פעילות. בפשטות, שיטת החישוב אותה אימץ ביהמ"ש העליון היא זו המבודדת את ההשבחה או ההשבחות (במקרה של יותר מתכנית אחת) שנוצרו עקב התכניות והמחייבת אך ורק בגינן – לא פחות ולא יותר. אימוץ שיטת חישוב זו עושה צדק ולא פחות חשוב מכך מיטיב מאוד עם כיסו של הנישום שיצטרך מעתה לשלם הרבה פחות כסף מבעבר בגין היטל ההשבחה.

בכל מקרה ואף בטרם ניתנה פסיקתו זו של ביהמ"ש העליון, התשלום בעבור היטל ההשבחה אותו נדרש הנישום לשלם לא היה בבחינת זאת ראה וקדש, ובמקרים רבים כדאי לו, לנישום להיעזר בשירותיו של עורך דין העוסק בתחום שיבדוק את הנתונים, ייתכן וניתן לקבל פטור מן ההיטל ובעת הצורך אף להגיש שומה מטעמו – לעיתים המשמעות עשויה להיות חסכון בכסף רב.

ינקוביץ אירית, עו"ד