זכרון דברים במקרקעין - דברים שחשוב לדעת

ב"ה

זיכרון דברים במסגרת עסקה לרכישת/מכירת דירת מגורים

אין חולק שרכישת דירת מגורים, הינה לרוב, הרכישה המשמעותית ביותר אשר תבצעו בימי חייכם. אין מדובר בסכומים של מה בכך, ולרוב אף תתקשרו עם בנק למשכנתאות בהסכם הלוואה (משכנתא) ארוך שנים. אי לכך, יש להקפיד על מספר בדיקות טרם רכישתה, זאת בכדי למנוע עוגמת נפש והפסדים כספיים ניכרים.

להלן חלקו הראשון של מדריך קצר אודות שלבי רכישת דירת מגורים, אשר יעזור לכם להבין בצורה הבסיסית את מהלך העסקה והסיכונים הכרוכים בה. השבוע נעמוד על זיכרון הדברים במקרקעין.

רבים מהאנשים סבורים כי חתימת זיכרון דברים באשר לנכסי מקרקעין לסוגיהם השונים נועדה אך ורק לשם "הפגנת רצינות" או לחילופין "קשירת" מי מהרוכשים הפוטנציאלים לעסקה.

רבים ממוכרי ורוכשי הדירות אינם מודעים כלל למשמעויות ולסכנות הטמונות בחתימה על זיכרון הדברים וממהרים לחתום עליו, על מנת להבטיח, לכאורה, את ביצוע העסקה. אלא שלעתים הסיכונים הטמונים בכך עולים לאין שיעור על התועלת שבחתימתו - עובדה אשר עשויה לסבך מאוד את הצדדים בקיום העסקה.

מה הכוונה בזיכרון דברים?

זיכרון דברים הוא בדרך כלל מסמך קצר ותמציתי הנערך ע"י הצדדים לעסקה (לעתים ניתן להם ע"י מתווך), כאשר הפרטים שלרוב כלולים בו הינם: פרטי המתקשרים, זהות בית המגורים נשוא העסקה, התמורה עבור בית המגורים ולעתים אף מועד מסירת החזקה. ברוב המקרים מסמך זה אינו כולל הוראות ברורות ביחס לאופן ביצוע העסקה, סדר התשלומים, ניהול כספי נאמנות להבטחת זכויות הצדדים, התייחסות להיבטי המס בעסקה, משכנתאות וכיוצ"ב. בשל החוסר בהוראות אלו ואחרות, יש לראות בזיכרון הדברים מסמך שלעתים יש בו בכדי לסבך שלא לצורך את הצדדים.

מעמדו המשפטי של זיכרון הדברים;

על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. לפיכך, כל סוג של מסמך שנערך בכתב אף אם הוכתר במילים "זיכרון דברים" עשוי להיחשב כחוזה מכר מחייב לכל דבר ועניין. כך פסיקת בתי המשפט לעניין זה קובעת, כי בהתקיים תנאים מסוימים יש לזיכרון הדברים תוקף משפטי כחוזה מחייב לכל דבר ועניין.

סיכונים בחתימת זיכרון דברים;

חתימה על זיכרון דברים טרם התייעצות עם אנשי מקצוע בתחום דוגמת: עורכי דין המתמחים בדיני מקרקעין, שמאי מקרקעין ואדריכלים, עשויה לגרור אחריה משמעויות מרחיקות לכת.

כך, ולשם הדוגמא בלבד, אדם ה"מתאהב" בבית מגורים אשר מוצע למכירה וחותם על זיכרון דברים מבלי לבצע בדיקות מקדימות על מנת לוודא שבית המגורים מתאים לדרישותיו וכי אין בו בעיות משפטיות ו/או תכנוניות מיוחדות, עלול למצוא עצמו מחויב לרכוש את בית המגורים במחיר המוסכם, כאשר חוות דעת משפטית, הנדסית או שמאית עשויה לגלות תגליות הרסניות בהמשך הדרך (עיקולים ושעבודים, הוכחת בעלות, היטלים ומיסים גבוהים, בנייה שבוצעה ללא היתר כדין וכיוצ"ב) תוביל למסקנה שכלל לא כדאי לרכוש את בית המגורים או לחילופין ששוויו נמוך באופן ניכר מהסכום בו נקבע בזיכרון הדברים.

כמו כן, קיים סיכון גם למוכר הנכס - לאור העובדה שזיכרון הדברים עשוי להימצא כחוזה משפטי מחייב לכל דבר ועניין אין כל מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה בטאבו על סמך זיכרון הדברים בלבד, וזאת מבלי להעביר לרשות המוכר את כספי התמורה הראשוניים המתקבלים בד"כ עם חתימת הסכם המכר. כך שיוצא כי המוכר עלול למצוא עצמו ללא כסף ועם הימנעות מלעשות עסקה אחרת בבית המגורים.

האם מומלץ לחתום על זיכרון דברים?

כאשר עו"ד העוסק בדיני מקרקעין טרם ביצע את הבדיקות המחייבות, מוטב לצדדים לו יימנעו ככל האפשר מחתימה על זיכרון דברים. יחד עם זאת, מובן שכל מקרה לגופו ולעתים זיכרון הדברים עשוי לשרת נאמנה את מי מהצדדים ואף את שניהם. לפיכך, מומלץ בחום להיוועץ בעורך דין עוד בשלב איתור בית המגורים או מכירתו, כך הצדדים נמנעים מסכנות אפשריות וחוסכים זמן יקר וכסף.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או יעוץ משפטי; התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.