האם רוכש דירה חדשה מיזם/ קבלן רשאי להודיע למוכר על ליקויי בנייה בדירתו בעל פה?

מאמר זה ידון בשאלה, האם אדם שרכש דירה חדשה מקבלן וגילה בה ליקויים, רשאי להודיע לקבלן על קיומם של הליקויים בעל פה, או שמא הוא חייב להודיע על כך רק בכתב?

חובתו של מי שרכש דירה חדשה מקבלן להודיע לקבלן על קיומם של הליקויים בדירתו נובעת, באופן כללי משני מקורות עיקרייים.

המקור הראשון הנו החוק עצמו : חובת ההודעה נובעת מן האמור בסעיף 4 א' לחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973:

4 א "הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

המקור השני לקיומה של חובת ההודעה, הנו חוזה המכר. סביר להניח כי בכל חוזה רכישת דירה חדשה מקבלן, נכלל סעיף לפיו יתחייב רוכש הדירה להודיע לקבלן/מוכר הדירה על הליקויים שגילה בדירתו.

בדיקת נוסח החוק מראה, כי החוק אינו מחייב כי ההודעה ההודעה לקבלן על קיומם של ליקויי בנייה בדירה תימסר בכתב דווקא

אין מניעה למסור לקבלן את ההודעה בדבר קיומם של ליקויי בנייה בדירה גם בדרכים אחרות. הבעייה מתעוררת, כאשר רוכש הדירה נדרש להוכיח, כי הקבלן קיבל את ההודעה שלו לגבי ליקויי הבנייה.

הדרך המומלצת ביותר הנה לסור למשרדו של הקבלן פיזית עם מכתב המפרט את ליקויי הבנייה ו/או לצרף למכתב חוות דעת הנדסית המפרטת את ליקויי הבנייה, ולדאוג לקבל אישור בכתב מנציג מוסמך של הקבלן הנמצא במשרד כי קיבל את ההודעה ולהחתימו בחותמת "נתקבל" ובחתימה אישית, המאשרים את קבלת ההודעה של הדייר בדבר הליקויים.

דרך נוספת להודיע לקבלן על קיומם של ליקויי בנייה הינה לשלוח אליו מכתב המפרט את ליקויי הבנייה ו/או לצרף למכתב חוות דעת הנדסית המכילה פרוט של ליקויי הבנייה בדואר רשום עם אישור מסירה.

לעתים אני נתקל בלקוחות, אשר לא נקטו אף אחת מהאפשרויות הנ"ל. הם לא פנו למהנדס בנין על מנת לקבל חוות דעת הנדסית בדבר ליקויי בנייה (מה שרבים מכנים מתוך טעות "בדק בית"), אך לדבריהם, מדי פעם הם נהגו להתקשר לקבלן ולהודיע לו על ליקויי בנייה ו/או כאשר פגשו בו במקרה באתר הבנייה.

האם מי שנהג כך, והודיע לקבלן על ליקויי הבנייה בעל פה, איבד את זכותו לדרוש את תיקונם של הליקויים הקיימים בדירתו?

כפי שנראה בהמשך הדברים, התשובה לשאלה זו הנה שלילית.

נושא זה נדון לאחרונה בפרשת שטופלר יריב ואח' נ' אחים אום שותפות רשומה. ביהמ"ש פסק בענין זה כדלקמן: "אכן, כבר נקבע כי דייר יכול לפנות לקבלן בעל פה בנוגע לליקויים שהתגלו, וכי העדרה של הודעה בכתב אינה סותמת את הגולל על תביעתו, אולם יחד עם זאת נקבע, כי העדר פנייה בכתב מציבה קושי הוכחתי בפני מי שטוען שפנה אך לא נענה.

בפרשת אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ נקבע: "הודעה בכתב, ובמכתב רשום בפרט, על אף כי מצאתי שאינה מחויבת המציאות, טומנת בחובה יתרון חשוב לתובע, והוא זה של תיעוד הפניה, מועדה ותוכנה, וזאת כיוון שעל התובע נטל ההוכחה להראות, כי מסר למוכר הודעה על אי -ההתאמה. אך הודעה בכתב, על אף יתרונה זה, אין היא בלעדית ואין בהיעדרה כדי להביא לקביעה אוטומטית, כי הרוכש לא עמד בחובת ההודעה. אם יוכיח התובע, בדרך אחרת, כי אכן ניתנה הודעה למוכר על אי-התאמה, וכי אכן קיבל המוכר הזדמנות נאותה לבצע את התיקונים...".

ובהמשך נקבע: "...אין ללמוד מדברי עד כאן, כי הודעה בכתב לקבלן היא בבחינת בזבוז ואין בה כל תועלת. אשוב ואדגיש, כי לא די באמירה סתמית של רוכש דירה כי הודיע בעל-פה לקבלן על ליקויים אלה ואחרים בדירתו. אמירה שכזו, תוכנה מעורפל, וכוחה לא תמיד יעמוד לצדו של הרוכש בהנחת התשתית הנדרשת להוכחת תביעתו. מן הראוי כי הודעה מסודרת תשלח לקבלן, המיידעת אותו על כל הדרוש תיקון, ובכך יקל על הרוכש....".

עמדה זו של בתי המשפט בישראל, עוברת כחוט השני בפסיקה של הערכאות השונות. בפרשת אביצור נגד חפציבה נפסק: "בהעדר מקור חיוב בחוק, המטיל על הקונה להודיע לקבלן על אי-התאמה באופן מסוים, יכול זה הראשון להודיע בכל דרך הולמת לפי נסיבות העניין, ובלבד שההודעה אכן תהיה אפקטיבית, כלומר שתביא לידיעת המוכר את קיומה של אי-ההתאמה. ודאי שבכלל זאת גם הודעה טלפונית".

על הלכה זו חזר ביהמ"ש גם בפרשת אביצור נ' חפציבה: בה נפסק "הלכה היא מלפני בית משפט זה כי אין באי-מתן הודעה בכתב או במכתב רשום כדי להשמיט את הקרקע מתחת לטענות הרוכש, על אף האמור בחוזה המכר. ... הודעה בכתב, ובמכתב רשום בפרט, על אף כי מצאתי שאינה מחויבת המציאות, טומנת בחובה יתרון חשוב לתובע, והוא זה של תיעוד הפניה, מועדה ותוכנה, וזאת כיוון שעל התובע נטל ההוכחה להראות, כי מסר למוכר הודעה על אי-ההתאמה. אך הודעה בכתב, על אף יתרונה זה, אין היא בלעדית ואין בהיעדרה כדי להביא לקביעה אוטומטית, כי הרוכש לא עמד בחובת ההודעה. אם יוכיח התובע, בדרך אחרת, כי אכן ניתנה הודעה למוכר על אי-התאמה, וכי אכן קיבל המוכר הזדמנות נאותה לבצע את התיקונים, דיינו. לדעתי, הוכחה שאינה נופלת בכוחה ובאיכותה, כי אכן פעל הרוכש בהתאם לאמור לעיל, היא בנסיונות המוכר לתקן את הליקויים בממכר."

על הלכה זו חזר גם כבוד השופטת לבנוני בפרשת אביטל גבריאל ואח' נ' מירית הנדסה בע"מ.

מקרה דומה נדון בפרשת עמיגור נגד מאיוסט שם פסק ביהמ"ש הנכבד: "אף אם תאמר כי ההודעה על הליקויים לא נשלחה בכתב, כאמור בחוזה, עדיין אין בכך, בנסיבות המקרה, כדי לפתור את המערערת מחבותה לתיקון הליקויים. ההודעה בכתב נדרשת כדי לוודא שהמערערת יודעת על הליקויים ותוכל לתקנם כנדרש. אך במקרה הנדון אין ספק שהמערערת ידעה על הליקויים, שהרי בפועל עסקה בתיקון הליקויים. לכן, אפילו נאמר כי לא נשלחה למערערת הודעה בכתב, יש מקום להוסיף ולומר כי המערערת ויתרה על הכתב. יתירה מזאת: האם תום לב הוא מצד המערערת לומר, מצד אחד, שידעה על הליקויים, ומצד שני שאין היא חייבת בתיקנים כיוון שלא הודיעו לה על הליקויים בכתב?".

כפי שאנו רואים, ניתן להודיע לקבלן על דבר גילויים של ליקויים בדירה גם בעל פה. רוכש הדירה לא יאבד, באופן אוטומטי, את זכותו לקבל את תיקון הליקויים בדירתו רק משום שהודיע ליזם/לקבלן על דבר קיומם של הליקויים בדירתו, רק בעל פה.

יחד עם זאת, אין זו הדרך המומלצת להודיע על דבר קיומם של ליקויי בנייה בדירה בשל העובדה כי נטל הוכחת קיומה של ההודעה מוטל על רוכש הדירה, ומטבע הדברים קשה מאד להוכיח אמירה בעל פה שכן מדובר ב"מילה כנגד מילה".

מכאן, הדרך המומלצת להודיע על דבר קיומם של ליקויי הבנייה הנה אחת מהשתיים המנויות לעיל: הגעה פיסית למשרדי היזם/הקבלן ומסירת המכתב בצירוף חוות הדעת ההנדסית וקבלת אישור בכתב על כך, בחתימה עם חותמת "נתקבל", או באמצעות משלוח המכתב בצירוף חוות הדעת בדואר רשום עם אישור מסירה.

הותר לפרסום ביום 30.8.2015

כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר מוסמך המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך על כל סוגיהם, למעלה מ-38 שנים.

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.