שלב - I

 

תהליך בו הורסים מתחם שלם הכולל מספר בניינים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות ובמקומם בונים מבנים חדשים כמו כן לוקחים בחשבון את הצרכים הציבוריים הנדרשים, כגון מבני ציבור, גני ילדים, גינות ושטחים ירוקים ועוד.

 

מה הדיירים מרוויחים? הגדלת שטח הדירות, תוספת מרחב מוגן (ממ"ד), תוספת מרפסת שמש, קבלת דירה בעלת שווי גבוה יותר מהדירה המקורית, ובסופו של תהליך דירה חדשה.

 

רוב דרוש לביצוע? בכדי לבצע תהליך פינוי בינוי דרושה הסכמה של 66% מבעלי הדירות. עוד נכתב בתיקון שאושר על ידי הוועדה כי בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה לא יכללו בספירת הדיירים הנדרשים לצורך רוב. כלומר, שיעור ההסכמה במקרים אלו יכול להגיע ל-50%.

פטור ממיסים – מיסים שהיו צריכים לחול על הדיירים בעת מכירת דירתם כביכול ליזם בפועל חלים ומשולמים ע"י היזם: מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.

 

בחירת נציגות הבניין שלב - II

 
פנייה לעיירה וקבלת מידע תכנוני ועמדתם לגבי הפרויקט.
חתימה על כתב אישור/מסמך כוונות עקרונית מוגבל בלי הקניית כל זכות כלשהי או הגבלות לדיירים בזמן קצוב (כ-18 חודשיים) כדי לסייע בקידום הפרויקט.
בחירת יזם, מומלץ לעשות מכרז - שהיזם ו/או המבצע קבלן רשום בפנקס הקבלנים ועם הסיווג המתאים.
בדיקת החוסן הכלכלי של היזם ואת כדאיות התמורה המוצעת.
בחינת התמורה המוצעת - לרוב יש לקחת שמאי כדי שיבחן את כדאיותה הכללית של העסקה המוצעת.
שוויון בתמורה, גילוי ושקיפות מלאה לכלל הדיירים - יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה בהשוואה לבעלי דירות אחרים.
חתימה על הסכם פינוי בינוי וקביעת תנאים למימוש ההסכם.
מומלץ לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות:
1.אישור התכנית המפורטת (תב"ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי והחתמת כלל הדיירים.
2.הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף.
3.ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי - אם פעולה מסוימת לא התקיימה וקביעת התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם.
4.מומלץ לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף ועלול לפוג כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש.

 

בטחונות חובה - שלב III

 

1. ערבות חוק מכר בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 - מדובר בערבות אשר ניתנת לדיירים לפני ובסמוך למועד פינוי דירתם והדיירים מחזיקים בערבות השווה לדירה החדשה לפי הערכת שמאי עד למועד קבלת דירתם החדשה. מטרתו: במקרה בו הפרויקט נתקע מכל סיבה שהיא ו/או לא יוצא אל הפועל לאחר הריסת הבניין, יש לדיירים אפשרות לפנות לביהמ"ש ולבקש לממש את הערבות.

 

2. ערבות דמי שכירות - על הדיירים לדרוש לקבל ערבות דמי שכירות בגובה סך דמי השכירות לכל תקופת הבניה ושתוקפה יהיה עד למועד קבלת הדירה החדשה. היא מוחזקת בנאמנות אצל עוה"ד של הדיירים.

 

3. ערבות בדק - ערבות זו ניתנת לדיירים במועד קבלת הדירות החדשות, תוקפה למשך 12 חודשים. מדובר על מאות אלפי שקלים. ערבות הבדק הינה אוטונומית ומוחזקת אצל ב"כ הדיירים עד לתום 12 חודשים ממועד מסירת הדירות החדשות לדיירים. ניתן לממש את הערבות בהתאם להוראות ההסכם בין היזם לדיירים מטרתו: היא אי תיקון ליקויים בדירות או בבניין ע"י היזם.

 

4. ערבות רישום - ערבות אוטונומית זו הינה בסכום סמלי יחסית (עשרות אלפי שקלים) אשר ניתנת לב"כ הדיירים בנאמנות החל ממועד השלמת הפרויקט ומסירת הדירות החדשות לדיירים ועד למועד השלמת רישום הבית המשותף ורישום הזכויות של הדיירים בדירות. ככל והיזם, באמצעות עוה"ד מטעמו, מטרתו: במידה והיזם ו/או ב"כ מטעמו לא ישלימו את רישום הזכויות כאמור תוך פרק זמן אשר יקבע במסגרת ההסכם לביצוע הפרויקט, הדיירים יהיו רשאים לחלט את ערבות הרישום ולהשלים את הרישום עצמאית.

 

5. ערבות (מיסים) להבטחת תשלום מס השבח - בגין מכירת זכויות הבניה ליזם במסגרת העסקה לביצוע הפרויקט, קיים לעיתים חיוב בתשלום מס שבח על הדיירים. מטרתו: הבטחת תשלום ע"י היזם לשלם מס שבח בגובה חשיפת מס השבח שיש בפרויקט לכלל הדיירים בהתאם לחוות דעת של יועץ מס או בגובה השומות שיקבעו על ידי רשויות מיסוי מקרקעין.


עודכן ב: 18/09/2023