האם באמת כדאי לקנות עכשיו דירה?

שאלת מיליון השקל, לקנות או לקנות? ומה נקבל? במיליון דולר נקבל דירה טובה יותר, אולי, אבל מה שבטוח שנשלם יותר מס על הדירה היקרה. מדריך למתלבט.

היש עתיד? האם מחירי הדיור יוזלו?

מחירי הדיור מושפעים ממחיר תשומות הבנייה וחומרי הגלם. כל זמן שמחיר הסחורה מתייקר, כמו כל מוצר צריכה, המחיר לעולם יעלה. נוסף עליהם :מיסים שהמדינה גובה (כ-60% ממחיר דירה) שאותם הממשלה יכולה להוריד (ולדוגמא הפחתת המס על הבלו) כאשר ישנם קבוצות לחץ שיגרמו למהלך זה.

בנוסף, ידוע לכל כי קרקע במדינת ישראל הינה משאב מוגבל ועתודות הקרקע קטנות (לכן פתרון כבינוי פינוי הינו יעיל כפתרון ,אך אין זה ענינו של מאמר זה). כתוצאה מכך, הקבלנים והמדינה לא מוציאים לשיווק ולבנייה קרקעות שברשותם, לכן הביקוש הגדול לעומת היצע קטן גורם לעליית מחירים. עליית מחיר דירה מגדילה את שיעור המס (השבח גדל) שנגבה מהאזרח ויחד עם עליית שיעורי מס הרכישה ע"י הממשלה הקודמת, מחירי הדיור האמירו. אז נכון שבשנת 2012 המדינה שחררה קרקעות בצורה לא מבוטלת, אבל מה תהיה מדיניות הממשלה וביצועיהם של שר השיכון והאוצר בסוגיה זו, כרגע הינו בגדר נעלם.

אפשר להתנבא בזהירות שאם מדיניות הממשלה תיטיב ותמשיך כקודמתה הרי שבשילוב המשך שחרור אדמות מנהל, הורדת מס על התשומות (משאלת לב), יצירת מנגנון שחרור חסמים בירוקרטיים (זמן =כסף), עליית ריבית במשק או החלטות מיסוי (לא משכון) המפרידות בין רכישת דירה ראשונה לדירה להשקעה ו/או נוספת, תחילת פרויקטים של דיור להשכרה בשילוב גורמים מוסדיים, שיפור תשתיות ארציות ומקומיות והגדלת או ניוד זכויות בנייה לגובה והטלת מס יסף על תושבי חו"ל, הרי שבשנת 2016 נראה תוצאות (שלהי כהונת הממשלה הנוכחית). ועד אז נמשיך לשבת על הגדר?

אשר על כן, אם נרצה לקנות קורת גג, עלינו לתכנן ולתזמן קנייתה עד כמה שמאפשר לנו הכסף שברשותנו דהיינו ההון העצמי ויכולת ההחזר והמינוף שלנו (כספי משכנתא).

לקיחת משכנתא, עבור מה?

היום אנו נמצאים בתקופה הסטורית, בה עלות גיוס הכסף זולה. אין ספק שמי שידע להתנהל עם הבנק נכון או יקח יעוץ חיצוני ממומחה למשכנתאות ידע שמשכנתא ארוכת טווח (לפחות כ-15 שנה) הינה עסקה טובה ביותר. רק לסבר את האוזן, רבים מלוקחי המשכנתא חושבים ב"קטן", לוקחים סכום שהינו רק ההון העצמי החסר עם תוספת למס הרכישה ולא חושבים על הוצאות נוספות: שיפוץ קטן,טיול לחו"ל, רכישת רכב וכו' שהוצאות אלו, אם נדרשים,הרי שתכנון מקדים יחסוך כסף רב! וזאת מפני שכל הלוואה לצרכים שמניתי אפילו מאותו סניף בו מתנהל חשבוננו ועל אחת כמה וכמה הלוואה חוץ בנקאית (ואפילו ע"י כרטיס אשראי המונפק בבנק שלכם) תמיד, אבל תמיד, יותר יקרה! הלוואה לדיור תמיד יותר זולה. הלוואה היא תמיד הלוואה שצריך להחזיר, אך ההלוואה הכי זולה הינה הלוואה לדיור.

לא משנה אם מדובר בדירה ראשונה:אפשר לקבל משכנתא עד 75% מערך הנכס הנרכש, או עד 70% במשפר דיור, או עד 50% בדירה להשקעה, תמיד הלוואה לצורכי רכישת דירה הינה הלוואה הזולה ביותר.

מיסים רבותי!

ביום 15/1/13 מדרגות מס רכישה עודכנו. לאחר פיזור הכנסת ותכולתו של ס' 38 לחוק יסוד: הכנסת, המשיכו לעמוד בתוקפן מספר הוראות שעה שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע דירות מגורים –הו"ש) התשע"ה -2011,שהיו אמורות לפוג ביום 31/12/12 זאת עד ליום כה' באייר תשע"ג (5/5/13) והם דווקא הטיבו עם דירות יוקרה. עיוות זה תוקן ברפורמה החדשה וכמובן שמדרגות מס רכישה שעודכנו בינואר 2014 מביאות ביטוי לכך.

אך בל נשכח כי במכירת דירה ישנו תשלום מס שבח, כך שבמידה והרווחתם שבח ריאלי (בניכוי אינפלציה ושמרתם קבלות על הוצאות שמוכרות בניכוי השבח כגון: שכ"ט עו"ד, מתווך, שיפוץ) הרי שתשלמו מס עליו. כמה? תלוי במצבכם האישי (מעל גיל 60 או פחות) תלוי האם אם מכרתם דירה ערב תחילת הרפורמה וכן כמה דירות ברשותכם שהנכם יכולים להיות פטורים או לשלם מס חלקי, וקצרה היריעה במאמר זה לפרט נושא מעניין וחשוב מעין זה.

משכנתא, כבר אמרנו?

מה שחשוב שתפנימו: מצבכם האישי הוא הקובע ולא הכותרות והשכן שקנה חמש דירות בבאר שבע יקבע לכם את סדר היום והאינטרס האישי (נכנס למשרדי לקוח זעוף פנים כי אשתו לוחצת שירכוש דירה מפני שבסביבתו החברתית כולם כבר קנו 3-7דירות בבירת הנגב).
זכרו –דירה ראשונה, זוהי החלטה לא מושכלת! על כן הפונקציונאליות ברכישתה חייבת להיות תועלתית מסיבה חברתית, משפחתית, וקרובה לאזורי חינוך ותעסוקה.

אך משכנתא הינה החלטה מושכלת, על כן תמהיל המשכנתא חשוב שיתאים לציפיות והאפשרויות הכלכליות של התא המשפחתי.

לשם כך שתי אפשרויות: הראשונה לעשות סקר מחירים ותנאים בבנקים השונים בתנאי שהסוקר מבין כי:

א. הבנק ידחוף לך מה שטוב לו (בדרך כלל צמוד מדד) ולאו דווקא מה שטוב לך וזאת מהסיבה הפשוטה: יש לו מדף מוצרי משכנתא והוא צריך למכור הלוואות לציבור.

ב. מכיוון שבדרך כלל המשכנתא מחותנת איתך בעשרים השנה הטובות של חייך, ומכיוון שכסף לא גדל על העצים ולא מודפס במדפסת תלת מימד שבביתך, הרי שמקומו של עו"ד המתמחה במימון הרכישה ולקיחת משכנתא אשר מלווה אותך עוד בשלב הראשוני טרם רכישת הדירה ייחשב כיתרון אישי ואף יכול להוזיל לך את עלות המשכנתא שברצונך לקחת.

אם בטרם הרפורמה קניית דירה לעשירים הייתה תכנון מס לגיטימי, הרי שהיום לאחר הרפורמה, קניית דירה כאשר מחירי הדיור עולים מחד ומאידך מחיר הכסף זול הרי שמקומו של איש מקצוע, יועיל לך לתכנן רכישת דירה כבר מהשלב הטרום החוזי.