פרק זמן בלתי ידוע מפריד ביננו לבין רעידת אדמה חזקה שתקרה בישראל ותתפוס אותנו כשלא נהיה מוכנים. הסטטיסטיקה מראה כי כל מאה שנים יש בישראל רעידת אדמה חזקה בעוצמה של 7-9 בסולם ריכטר.
ממשלת ישראל ומשרד הפנים לא נותרו אדישים לסטטיסטיקה העגומה, ומכיוון שלפני 100 שנים בדיוק ארעה רעידת אדמה כזו חוקקו במהירות הבזק את חוק התמ"א 38 ומאוחר יותר הוסיפו לו שני תיקונים נוספים שהפכו אותו למעט יותר רלוונטי.
אולם, מסתבר כי בחוק התמ"א 38 ישנם מכשולים שמחדדים את הצורך בפתרונות יצירתיים יותר וכן בשינוי חוק התמ"א והוספת תיקונים נוספים.
חוק התמ"א 38 מעניק זכויות בנייה לבניינים שנבנו לפי תקן ישן ועלולים לקרוס ברעידת אדמה חזקה. באמצעות תוספת זכויות בנייה יוכלו דיירי בניין לפנות ליזם על מנת שיחזק את בניינם ובתמורה יבנה על גג הבניין דירות אותם ימכור ובעזרתם יממן את הפרויקט.
מה עם בית שאן, טבריה וצפת?
בל נטעה, חוק התמ"א 38 ובשמו המלא: "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה" הוא יוזמה טובה וראויה. וכן, הניצנים נראו בארץ ומאות פרויקטים יצאו לדרך, אך הדבר מתרחש באזורים בעלי כדאיות כלכלית בלבד. כיום, ניתן לראות פרויקטים בטווח הטריטוריאלי בין נתניה לאשדוד וזאת באזורים נבחרים בלבד ובערים מסוימות בהם מחירי הדירות מספיק גבוהים על מנת לכסות את הוצאות הפרויקט וגם להשאיר בכיס היזם כמה פרוטות. על ערי הפריפריה והישובים הנמצאים במוקדי הסיכון באזור בית שאן, טבריה וצפת אין בכלל על מה לדבר.
היזמים המעטים מתקשים לעמוד בקצב הביקוש הגבוה ובוחרים את הפרויקטים בפינצטה. רבים מהם מחתימים עשרות בניינים ללא יכולת טכנית לבצע בזמן סביר את הפרויקט ומשאירים את הדיירים בהמתנה ארוכת שנים. כמו כן, כוח העבודה במגזר הבנייה חסר בעובדים והקצאת עובדים זרים נוספים איננה נראית באופק.
תנאי התמ"א לחיזוק המבנה
ישנה בעייתיות נוספת, והפעם בלשון החוק עצמו המונעת מאלפי בתי אב באזורי הביקוש להוציא לפועל את הפרויקט: חוק התמ"א קובע שני תנאים לחיזוק המבנה: 1. בנייה על פי תקן ישן 2. הבניין קיבל היתר בנייה לפני 1/1/1980 . כיום ישנם בישראל מאות בניינים שנבנו על פי תקן ישן ונמצאים בדרגת מסוכנות גבוהה במקרה של רעידת אדמה אך היתר לגבם ניתן לאחר 1/1/1980 ולכן על פי חוק התמ"א אינם זכאים לזכויות בנייה, דבר המונע מהם לפנות ליזמים או קבלנים שיבצעו בבניינם את הפרויקט.
בבניינים רבים הזקוקים לחיזוק, גג הבניין אינו רכוש משותף של כלל הדיירים אלא רכושו של דייר אחד או יותר. חלקם מבעלי הגגות בנו עליו יחידות, מרפסות ועוד. רוב רובם של היזמים והקבלנים לא מעוניינים לעבוד בבניינים אלו משום הצורך לפצות את בעלי הגגות, ומאידך בעלי הגגות אינם מעוניינים לוותר על הגג אלא בתמורה גבוהה. הם, בדומה לשאר דיירי הבניין, יודעים כי הפרויקט לא יצא לפועל אלא אם כן יפוצו בהתאם עבור הגג, דבר הגורם להקשחת עמדות מצדם והפקעת מחירים.
איך בכל זאת ניתן לפתור את הבעיה?
בלשכת שמאי המקרקעין הציעו לא מכבר כי כל יזם שיבצע חיזוק באזורי הביקוש יצטרך לחזק בניין אחד בפריפריה בתמורה להקלות נוספות במס. בנוסף צריכה הממשלה לחוקק כי באזורי הסיכון יוגדלו זכויות בנייה באופן משמעותי על מנת למשוך לשם יזמים. המדינה יכולה להעניק תמריצים ליזמים וקבלנים שיבצעו חיזוק בפריפריה בדמות זכויות בנייה במרכז ובכך תהיה ערבות הדדית בכל הנוגע להגנה וחיזוק מפני רעידות אדמה.
על מנת לענות על הביקוש הרב ולהגדיל את התחרותיות צריכה הממשלה להקים חברות ממשלתיות ייעודיות להקמת פרויקטים של חיזוק מבנים ברחבי הארץ ובמימון ממשלתי.
ביטול התנאי השני והקמת וועדה ממשלתית מיוחדת
הפתרון המתבקש לבעייתיות בלשון החוק הוא השמטת התנאי השני לעיל המעניק זכויות בנייה אך ורק לבניינים שתקבל לגבם היתר לפני 1/1/1980. מטרת החוק היא לחזק מבנים ישנים ועל כן יש להתיר לכל בניין שנבנה עפ"י התקן הישן לקבל זכויות בנייה ולבצע את החיזוק.
יש לחוקק תקנה ייעודית לבניינים בהם בעלי הגגות אינם מעוניינים בפרויקט התמ"א 38 ו/או לחילופין מקשיחים עמדות ובכך מונעים את החיזוק. התקנה שצריכה להיחקק תחייב את בעלי הגגות לקבל אחד מני כמה פתרונות אפשריים המבוססים על שמאות ניטרלית שתתבצע בנכס. הפתרונות צריכים להיות מידתיים וכלכליים הן כלפי בעל הגג והן כלפי יזם עתידי.
בחוק התמ"א ישנם מכשולים המצריכים הקמת וועדה ממשלתית מיוחדת שתדון בתיקונים ובשיפורים עתידיים על מנת להעניק פתרונות מעשיים לכלל תושבי מדינת ישראל וזאת בטרם יהיה מאוחר מדי.
.jpg)
