עורכי דין חבים בחובות רבות כלפי לקוחותיהם, וביניהן: חובת המקצועיות, חובת הנאמנות והמסירות, חובת הסודיות ועוד. חובות אלו נקבעו בחוק לשכת עורכי הדין ובכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין. עם זאת, ניתן לסבור כי חובותיהם של עורכי הדין הם רק כלפי לקוחותיהם – אך לא כך הדבר. כך למשל, בפרשה הנידונה נקבעה אחריותם של עורכי הדין בגין נזקיהם של צדדים לא מיוצגים.
יש לכם שאלה?
בפרשה זו, שני זוגות שלא יוצגו על ידי עורכי דין החליטו לרכוש מקבלנים שתי דירות מגורים. עורכי הדין אשר ייצגו את הקבלנים לא רשמו הערת אזהרה על הדירות בשביל הרוכשים ולא הסבירו להם על חשיבות הערבויות הבנקאיות שאותן לא קיבלו, וכל זאת תוך שהם הותירו לראשונים להמשיך ולשלם עבור הדירות שנרכשו. בפועל, הקבלנים לא עמדו בהתחייבויותיהם וחברת ביטוח מימשה משכנתא שהייתה לה על הדירות הללו עקב החובות. לאחר הסדר עם חברת הביטוח, סוכם על כך שהרוכשים ישלמו חלק מחובות הקבלנים בסך של למעלה ממיליו שקלים, למען הפסקת הליכי מימוש המשכנתא. יש לציין שסכום זה כלל גם את שכר טרחת עורכי הדין אשר ייצגו את חברת הביטוח.
החלטת בית משפט קמא
בית משפט קמא קיבל את טענות הרוכשים כנגד הקבלנים, ופסק כי על האחרונים לשלם לשני בני הזוג 800,000 שקלים ו-770,000 שקלים בהתאמה. בית משפט קמא גם קיבל באופן חלקי את התביעה שכנגד עורכי הדין שייצגו את הקבלנים, תוך שקבע פיצוי לכל זוג על סך 75,000 שקלים ופיצוי נוסף לזוג השני בסך 350,000 שקלים. בעניין זה, בית משפט קמא קבע כי עורכי הדין לא סיפרו לרוכשים על התשתית העובדתית שהיו צריכים לדעת, ובכך הותירו אותם לסיכונים ממשיים. בית משפט קמא גם קבע פיצוי רב יותר רק לזוג השני, היות והזוג הראשון שילם את כל התמורה טרם שעורכי הדין נכנסו אל התמונה.
טענות הערעור
עורכי הדין ערערו על החיובים שהוטלו עליהם היות ולטענתם הם לא הפרו כל חובה כלפי הרוכשים וכי בכל מקרה לא היה קשר סיבתי בין ההתרשלות הנטענת לבין הנזק. עורכי הדין גם ערערו כנגד מספר החלטות עובדתיות אשר נקבעו על ידי בית משפט קמא.
מנגד, בני הזוג אשר קיבלו את הפיצוי הגבוה יותר, בסך 350,000, ערערו גם הם על פסק דינו של בית משפט קמא. לטענתם, בית משפט קמא קבע את חיוביהם של עורכי הדין והקבלנים הם ביחד ולחוד, אך עורכי הדין לא חויבו גם בתשלום הכספים אשר הוטלו על הקבלנים. עובדה זו הייתה חשובה, שכן הקבלנים לא יהיו יכולים לשלם את כל הסכום שנפסק: אחד מהקבלנים היה בהליכי פשיטת רגל והשני נעדר אמצעים כלכליים.
דחיית הערעור
לגבי ערעור עורכי הדין שנגע לממצאים העובדתיים שנקבעו בהליך הקודם, בית המשפט קבע כי "הלכה היא כי בית המשפט לערעורים איננו נוטה להתערב בממצאים עובדתיים אותם קבע בית המשפט של הערכאה הדיונית אשר שמעה את העדויות, התרשמה מהן ובחנה אותן, אלא במקרים חריגים". מקרה זה, כפי שנפסק, לא היה מקרה בו ניתן לסטות מן הכלל. לפיכך, ובראשית דבריו, בית המשפט דחה חלק זה של הערעור.
צוין כי השאלה המרכזית שנגעה לעורכי הדין היא "חובותיהם של עורכי הדין של קבלן, המתקשר עם רוכשים בחוזה מכר דירה, כלפי רוכשי הדירה, בעיקר מקום בו רוכשי הדירה אינם מיוצגים". בעניין זה, בית המשפט קבע כי על פי ההלכה הפסוקה, עורך דין של קבלן יכול לייצג רוכש דירה לעניין רישום הדירה. במקרים אלו, הקבלן נושא בתשלום עורך הדין על ביצוע הרישום, אך הרוכשים הם אלו אשר נושאים בפועל בשכר הטרחה.
בית המשפט הגדיר כי נקודת המוצא לדיון היא סעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות) תשל"ז – 1997. לפיו, על עורך הדין חובה בסיסית "לפעול בנאמנות לפחות בכל הקשור לרישום עצמו". על מנת לפעול למען פעולת הרישום, על עורך הדין חובות משנה נוספות. בפרשה זו, חלה על עורכי הדין חובת הבטחת הרוכשים בבטוחות, וזאת על פי ההסכם שנערך ועל פי חוק המכר (דירות). הבטוחות הרלוונטיות לפרשה זו היו הערבות הבנקאית ורישום הערת האזהרה.
התנהלות עורכי הדין
הלכה למעשה, בין הצדדים לא הייתה מחלוקת על כך שהרוכשים לא קיבלו ערבות בנקאית וכי בפועל לא נרשמו הערות האזהרה. בעניין הערת האזהרה, בית המשפט קבע כי "במקרה זה החובה על עורכי הדין לרשום הערת אזהרה נגזרת הן מחובתם לטפל ברישום [...] שהרי רוכשים בלתי מיוצגים אינם יכולים לטפל בעצמם ברישום הערת אזהרה, ובנוסף מהוראה מפורשת בחוזה המכר עצמו". בעניין הערבות הבנקאית, בית המשפט קיבל את הכרעת בית משפט קמא, לפיה עורכי הדין לא הבהירו את סוגיית הערבות הבנקאית וחשיבותה.
בנוסף, נקבע כי עורכי הדין הפרו את חובת הגילוי כלפי בני הזוג שקיבלו את סכום הפיצוי הגבוה יותר. שכן, עורכי הדין לא גילו להם על רישום המשכנתא לטובת חברת הביטוח.
לבסוף בית המשפט ראה מקום להוסיף כי גם על הרוכשים חלות חובות ואחריות, שכן עסקאות מעין אלו נחשבות לאחת מהעסקאות החשובות ביותר שמבצע אדם בחייו. אי לכך, על הרוכשים להיזהר ולהיוועץ במומחים, כגון: עורכי דין או מתווכים. בעניין זה, בית משפט קמא קבע אשם תורם לרוכשים, וערכאת הערעור פסקה שקביעה זו הייתה במתחם הסבירות. כלומר, לא היה מקום להתערב בהחלטת בית משפט קמא בעניין זה. לאור האמור, בית המשפט דחה את הערעורים כולם.
