במסגרת תוכנית בניין עיר מוסדרת דרך השימוש בקרקע בכל איזור במדינה. כלומר, התוכנית קובעת את ייעוד הקרקע לצרכי מגורים, חקלאות, מסחר, תעשייה וכד'. על פי חוק התכנון והבנייה, לא ניתן לעשות שימוש בקרקע ללא אישור של הועדה המקומית ובהתאם לייעוד שנקבע. עם זאת, לעיתים, הועדה מאשרת שימוש חורג בשטח. כלומר, שימוש שלא בהתאם לייעוד. על שימוש זה יש מגבלות שונות ולא פעם, התרתו מעוררת התנגדות מצד גורמים שונים. כך היה למשל בפסק הדין דנא.
יש לכם שאלה?
במקרה זה, הוגשו לבית המשפט שלוש עתירות שאוחדו לאחת. עניינן היה בהחלטת המשיבה הראשונה להתיר לחברות איקאה וגזית להקים מבנים מסחריים, במקום שיועד לתעשייה. שכן, לחברות ניתן היתר לשימוש חורג, בהתאם לסמכות המשיבה הראשונה לפי חוק התכנון והבנייה.
ראשיתם של הדברים בשנת 2006, כאשר מנהל מקרקעי ישראל פרסם מכרז לחכירת מגרשים לתעשייה בדרום מערב ראשון לציון. חברות איקאה וגזית זכו במכרזים. אז, החברות הגישו בקשה למתן היתר בניה להקמת שני מבני תעשייה במקום ולשימוש חורג במבנים למסחר. העותרים התנגדו לקבלת בקשה זו אך בסופו דבר, ועדת התכנון המקומית אישרה אותה. על החלטה זו הוגשו עררים, שנדחו אף הם. ועדת הערר התירה לגזית ואיקאה לעשות שימוש חורג במתחם, אך קבעה כי לא יאושרו שימושים חורגים לשטחים נוספים, אלא אם כן תוגש תוכנית בניין עיר המאפשרת שימושים אלו. כלומר, הועדה קבעה כי יש להגיש תוכנית בניין עיר שתכשיר את ייעוד המגרש לשימוש מסחרי ולא תעשייתי.
טיעוני הצדדים
לטענת העותרים, החלטת ועדת הערר ניתנה בניגוד לדין וזאת משום שעל פי ההלכה בעניין שימוש חורג, לא ניתן לתת היתר לשימוש זה בדרך של שגרה. כמו כן, נטען כי היה נכון להגביל את השימוש החורג לעניינים מקומיים ומצומצמים. בנוסף, העותרים טענו כי החלטת ועדת הערר ניתנה בחוסר סמכות וסבירות ונבעה משיקולים זרים. לטענתם, כל אחד מפגמים אלו הצדיק את התערבות בית המשפט בהחלטה המנהלית של הועדה.
העותרים הוסיפו וטענו שהכלי של שימוש חורג לא יכול היה להוות כהליך ביניים. כלומר, לא היה ניתן להשתמש בו עד לאישור תוכנית בניין עיר חדשה. לבסוף, העותרים טענו כי הועדה המקומית לתכנון ובניה לא הייתה מוסמכת אף היא לאשר את בקשת גזית ואיקאה, בשל ההשפעה הכלכלית הרחבה של המיזם. לטענת העותרים, לועדה לא הייתה זווית ראיה מחוזית ומרחבית, והיא לא הייתה מסוגלת לבחון באופן אובייקטיבי את האינטרסים הרחבים של תוכנית זו. לאור כל האמור לעיל, העותרים ביקשו מבית המשפט לבטל את החלטת ועדת הערר ואת ההיתר שניתן לשימוש חורג.
מנגד, המשיבים טענו כי בועדות לא נפלו פגמים שהצדיקו את התערבות בית המשפט בהחלטות. הודגש כי החלטת ועדת הערר ניתנה כדין והיה בסמכותה להפעיל את הכלי התכנוני של שימוש חורג. לדעת המשיבים, לו בקשת החברות לשימוש חורג הייתה מהווה סטייה ניכרת מתוכניות המתאר, אזי לא היה ניתן לאשרה. אולם, מקרה זה, לא הייתה סטייה ניכרת. בנוסף, נטען כי החלטת הועדה הביאה לשיפור באיכות החיים של תושבי האזור. לא זו אף זו, לדעת המשיבים מתן ההיתר לשימוש חורג כפתרון זמני לא היה מנוגד לחוק. לבסוף, בית המשפט התבקש לדחות את העתירה על הסף בשל היעדר זכות עמידה.
דיון והכרעה
בפתח הדיון, השופטת קבעה שלכל העותרים הייתה זכות עמידה בעתירה זו, הן כעותרים ציבוריים והן כעותר פרטי ולכן בקשת הדחייה על הסף נדחתה. לאחר מכן, נידונה שאלת השימוש החורג.
על פי סעיף 1 לחוק התכנון והבנייה, שימוש חורג בקרקע או בבניין הוא שימוש למטרה שלא הותר להשתמש בהם, לפי תוכנית, תקנה או היתר שניתן על פי חוקי התכנון והבנייה. על פי החוק, לועדה המקומית סמכות להתיר שימוש חורג זה. לאחר הגשת הערעור, נכנסה ועדת הערר בנעליה. כלומר, לועדת הערר הייתה סמכות לאשר את מתן ההיתר לשימוש חורג. לדעת השופטת, טרם קבלת ההחלטה, ועדת הערר דנה בעניין לעומק ובמשך זמן רב, תוך כדי ביקור במקום ושמיעת חוות דעת מקצועיות. אולם, הועדה לא דאגה לפרסום הולם של החלטתה ולא אפשרה את השתתפות בעלי העניין בנושא. על כן, השופטת קבעה שנפל פגם בעיקרון השקיפות על פיו הועדה הייתה מחויבת לקבל החלטות.
השופטת הוסיפה שעל הועדה היה לעמוד בעיקרון נוסף: "עיקרון ההפיכות". כלומר, האפשרות של חזרה ממצב של שימוש חורג לייעוד המקורי של הקרקע. לטענת המשיבים, היה ניתן להתאים את המבנים לשימוש תעשייתי, כפי שנקבע בתוכנית המתאר המקומית. אולם, השופטת דחתה טענה זו וקבעה שלמקום הייתה עתידה להיות השפעה כלכלית רחבה על העיר והאזור כולו. בנוסף, ניתן היה לצפות כי המבנה יספק מקומות עבודה רבים. לכן, השופטת הניחה שמוסדות התכנון של העיר לא יתעלמו מנתונים אלו בעת הדיון על ייעוד הקרקע. כלומר, לדעת השופטת, היה קשה לצפות את שינוי ייעוד המבנה לתעשייתי, לאחר מתן פן מסחרי למקום. על כן, נקבע כי בהחלטת הועדה נפל פגם בעיקרון ההפיכות. בנוסף, השופטת קבעה כי השימוש החורג לא היה זמני, אלא יצר מציאות חדשה יש מאין, בניגוד לתוכנית שחלה על השטח. משכך, נפסק כי היה ראוי לשנות את תוכנית בניין העיר עוד טרם קבלת ההחלטה בעניין איקאה וגזית.
לאור כל האמור לעיל, השופטת קבעה שבהחלטת ועדת הערר בעניין נפלו פגמים והשימוש בקרקע עלה לכדי סטייה ניכרת מהתוכנית. יתרה מזאת, ההחלטה לקתה בחוסר סבירות קיצונית לדעת השופטת. משכך, היא הורתה על ביטול החלטת ועדת הערר ועל ההיתרים שניתנו לשימוש חורג.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
