מה זה היטל השבחה?

 

היטל השבחה הוא מס חובה, הנדרש מבעל מקרקעין (או מחוכר לדורות), לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר היא מאשרת תב"ע חדשה, הקלה או שימוש חורג בתוכנית קיימת. עצם השינוי התכנוני, מעלה ("משביח") את שווי הנכס.

 

מטרת היטל ההשבחה - כיסוי הוצאות הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בגין הוצאות התכנון והפיתוח, רכישת נכסים לצרכי הציבור, ותשלום פיצויים בעקבות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

 

 

באילו מקרים משלמים היטל השבחה?

 

· אישור תב"ע חדשה, המגדילה את זכויות הבנייה במגרש בו נמצא הנכס, או משנה את ייעוד הקרקע. בנוסף, היטל ההשבחה אפשר שיחול על נכסים, מחוץ לגבולות התב"ע, ככל שהוועדה יכולה להוכיח שערך הנכסים עלה באותו אזור, כתוצאה ממנה.

 

· הקלה – מתן אפשרות בניה, שלא בהתאם לתנאים המאושרים בתב"ע (דוגמת תוספת זכויות בנייה, שינוי קו בניין וכו'(.

· היתר לשימוש חורג - היתר לשימוש בנכס, החורג מהשימושים שהוגדרו בתב"ע.

 

 

מי משלם היטל השבחה?

 

בעל הנכס, ביום אישור התב"ע, ההקלה או השימוש החורג. ברוב עסקאות המקרקעין, נהוג שמחיר המכירה משקף גם את תשלום ההיטל, המשולם על ידי המוכר.

 

 

איך מחשבים היטל השבחה?

 

גובה ההיטל הוא 50% מעליית שווי הקרקע, כתוצאה מאישור התכנית. לדוגמה, כאשר נכס שווה 1,000,000 ₪, ולאחר התכנית המשביחה שווה 2,000,000 ₪ - בעל הנכס נדרש לשלם היטל השבחה בגובה 500,000 ₪ (50% מההפרש). מול ההיטל, רשאי בעל הנכס לקזז את הוצאותיו בגין ההשבחה (לדוגמה – הוצאות הבניה, חומרים, שכ"ט וכו').

 

 

פטור מהיטל השבחה

 

· העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרוב, אינה נחשבת ל"מימוש זכויות" ואינה מחייבת בהיטל השבחה.

· הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים (או קרובו) יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.

 

· השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות לנגישות.

 

· השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה 10 שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950.

 

· השבחה בבנית ממ"ד, עבור השטח המינימלי הנדרש לממ"ד.

 

· השבחה בשל הקמת מערכות לייצור חשמל סולארי (PV).

 

· השבחה במקרקעין של מוסדות ציבור, והשבחה במקרקעין של הקדש ציבורי (בתנאים מסויימים).

 

· פטור מלא או חלקי שנובע מהקלה או שימוש חורג משיקולים חברתיים, בהתאם להחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

 

· פטור חלקי (5%), בפרויקטים של תמ"א 38.

 

· ועוד .

 

 

מי קובע את היטל ההשבחה?

 

הוועדה המקומית לתכנון ובניה, באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה, הבוחן את עליית הערך של הנכס. בהתאם לחוות דעתו, נקבע סכום התשלום להיטל, ובעלי הנכסים מעודכנים בשיעור ההשבחה שנקבע.

 

 

הגשת ערעור על היטל השבחה

 

תוך 45 יום מהמועד בו הובאה השומה לידיעת החייב, מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, רשאי החייב לערער עליה, באחת משתי הדרכים הבאות:

 

· ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, על עצם החיוב. ערר זה נושא אופי משפטי, ולרוב מוגש בסיוע עו"ד מקרקעין.

 

· בקשה ליו"ר מועצת השמאים, בבקשה למינוי "שמאי מכריע", אשר השומה שיערוך תחייב את הצדדים. מסלול זה יתקיים כאשר אין מחלוקת לגבי עצם החיוב, אלא על גובה הסכום שנקבע לחיוב.

 

 

איך מתכננים הפחתת היטל השבחה?

 

בראש ובראשונה, מומלץ להיעזר בעעו"ד למקרקעין, בשלב מוקדם ככל הניתן (ואף שנים קודם לכן). עורך הדין יוכל לבחון למול משרדי הוועדה המקומית, האם קיים היטל השבחה (בהתאם לסעיף 126 לחוק התכנון והבניה), יבחן את מצב ומעמד הנכס, את התכניות החלות על הנכס, את המצב המשפחתי והזיקות הרלוונטיות, ואת התוכניות הכלכליות של בעלי הנכס, על מנת לתכנן את האסטרטגיה החוקית והנכונה להפחתת התשלום, את תהליך העבודה ואת הפורום או הערכאה המתאימים. בנוסף, עורך הדין יוכל ללוות את הכנת השומה המוקדמת להערכת שווי הנכס, להכין מסמכים ותעודות, לשמור קבלות בגין הוצאות, לבחון את המועד המתאים לביצוע העסקה, ועוד.

 

 

משרד וולר ושות' מעניק ללקוחותיו, את הביטחון והשקט, שבליווי עורך דין עם ניסיון של למעלה מ-40 שנה, במקרקעין, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, וייצוג בפני כל הערכאות המשפטיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו.

 

מידע זה אינו מהווה מידע משפטי מחייב, ואין להסתמך עליו בשום צורה.