פינוי בינוי

פינוי ובינוי - כללי

פרויקטים של פינוי-בינוי הינם פרויקטים בהם מפנים בניינים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים ומודרניים, בעלי אפשרויות אכלוס גבוהות יותר. פרויקטים אלה מיטיבים עם כולם: עם בעלי הנכסים המקבלים נכס חדש בשווי גבוה יותר, עם העיריות ותושביהן שחזות עירם משתפרת לעין שיעור, ומטיבים גם עם הקבלנים והיזמים.

מדיניות ה"פינוי-בינוי" החלה כבר בשנות השישים על פי רעיון שהונהג באירופה ובארה"ב. עד תחילת שנות השבעים עסקה המדינה באיתור שכונות מצוקה ושרידי מעברות הנמצאות על שטחים בעלי ערך נדל"ני רב, במטרה לפנות אותם מתושביהם ולבנות על השטח שכונות חדשות ומודרניות. מאז עברה המדיניות הזו מספר רב של גלגולים בהם הועברו זכויות הבנייה לגופים שונים.

בשנים האחרונות שינה משרד השיכון את תפיסת פינוי-בינוי, לאחר שבשנת 1998 אישרה הממשלה המלצות של ועדה בין , שאם ישנה חבות במס שבח בגין יתרת הזכויות בנכס, החבות במע"מ תחול על מרכיב זה בלבד.

דייר סרבן

בראשית שנת 2006 חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו – 2006, [להלן: "החוק"] אשר ידוע גם בכינוי "חוק הדייר הסורר". חוק זה מעדיף למעשה את זכויות רוב בעלי הדירות על זכויותיו של אותו דייר סורר.

 

הוא עושה זאת בדרך מעניינת ועקיפה: הוא אינו פוגע ישירות בזכויותיו הקנייניות של אותו דייר סורר אלא קובע, כי במידה והדייר הסורר מסרב סירוב בלתי סביר לעסקת הפינוי-בינוי, ובכך מונע את הוצאתה לפועל, הוא יהיה "אחראי בנזיקין" כלפי אותם בעלי דירות. כלומר, הם יהיו רשאים לתבוע ממנו פיצוי בגין סירובו הבלתי סביר בעבור הנזק שנגרם להם.

נשאלת השאלה כיצד ניתן לחייב את הסרבן בביצוע העסקה אם החוק לא קובע במפורש שאותו דייר יהיה חייב להסכים לעסקת פינוי-בינוי? התשובה פשוטה: בדרך כלל במסגרת עסקת פינוי-בינוי עולה הערך של הנכס/הדירה בעשרות אם לא במאות אחוזים.

 

לפיכך, יוכלו אפילו רק אחד או שניים מבעלי הדירות האחרים לתבוע את אותו דייר סורר בתביעה נזיקית שגובהה יוכל אף לעלות על שווי דירתו. תביעה זו כשלעצמה עלולה להרתיע מלכתחילה את הדייר הסורר ולהשפיע עליו באופן מיידי להסכים לעסקת הפינוי-בינוי. לחילופין, סיכויי תביעה כזו להתקבל, במידה והסירוב הינו בלתי סביר, הינם גבוהים וסביר להניח שהדייר הסורר שהפסיד בה יעדיף להסכים לעסקת הפינוי-בינוי מאשר לשלם את הסכומים הגבוהים בהם יחוייב בפסק הדין.

ומהו סירוב בלתי סביר?

החוק למעשה קובע בסעיף 2(ב) לו כי כל סירוב יחשב כבלתי סביר למעט המקרים הבאים:
"(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית;
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת פינוי ובינוי;
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר."

ניתן להבחין בקלות, כי המקרים הללו הם באמת מקרים הגיוניים המצדיקים את סירובו של אותו דייר סורר, ואולם, פרט למקרים אלה, כל סירוב אחר ייחשב כבלתי סביר, והדייר הסורר יחוייב בפיצוי בגינו.

כפי הידוע לי בפרוייקט של הקבלן מצלאווי בקרית אונו, טופלו הסרבנים על ידי צוות מיוחד שהוקם שבא איתם במו"מ ובסופו של דבר הושגה הסכמה.

כיום, הוגשה תביעה בבית משפט השלום בכפר סבא בגין דייר סרבן בפרוייקט הפינוי בינוי בששת הימים/ גורדון בכפר סבא.

יודגש, החוק חל אך ורק על מקרים בהם המדובר בבתים משותפים שהממשלה הכריזה על השטח בו הם מצויים כמיועד לפינוי-בינוי (ברוב המקרים שטחים אלה הינם באיזורי שיקום שהבניינים המצויים בהם הינם במצב רעוע ו/או מוזנח). כמו כן, החוק קובע כי חייב להיות בבניין המגורים רוב מיוחס של לפחות 80% בבניין שבו 5 דירות ויותר (בבניין שבו 4 דירות מספיק רוב של 3 מתוך 4) שיתמוך בפרויקט הפינוי-בינוי. יחד עם זאת, אין מחלוקת, שחוק זה עשוי להביא תנופה לפרויקטים של פינוי-בינוי בפרט, ולשגשוג בתחום הנדל"ן בכלל.

אומנם, כידוע לכולנו, הליכים משפטיים הם דבר שלוקח זמן, ובמידה ואותו דייר סורר יתעקש ולא יוותר, עלול ביצוע הפרויקט להשתהות.

תיקון מס' 84 לחוק התו"ב

חוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965 עוסק בסמכויות הועדות השונות, באופן הגשת הבקשות, מועדי ההתנגדויות, מועדי ההחלטות וכיוב.

ביום 30/07/2008 אישרה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את הצעתו של שר הפנים, לתיקון חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 84) (הארכת תוקף של הכרזה על מתחם פינוי ובינוי), התשס"ח-2008, לפיו יוארך תוקף הכרזה על מתחם פינוי-בינוי.

המשמעות היא הארכה של 6 שנים נוספות למתחמי פינוי בינוי והתחדשות עירונית.

להלן נוסח ההצעה:

הצעת חוק התכנון והבניה, (תיקון מס') (הארכת תוקף של הכרזה על מתחם פינוי ובינוי), התשס"ח-2008.
תיקון סעיף 33א1 – בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן - החוק העיקרי),  בסעיף 33א(ב), האמור בו יסומן "(1)" ואחריו יבוא:

סעיף 33 א (ב)

(1) .....
(2) על אף הוראות פסקה (1) הממשלה רשאית, בהמלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג), בהמלצת יושב ראש מוסד התכנון המוסמך, ועל פי תנאים שתורה הוועדה, להאריך, במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, את תוקפו של הצו האמור, לתקופה נוספת שלא תעלה על שש שנים, ובלבד שאושרה או שהופקדה במוסד התכנון המוסמך תוכנית לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בניה, במתחם הפינוי והבינוי שהוכרז בצו, או שמוסד התכנון המוסמך החליט על הפקדתה.

דברי הסבר:

סעיף 1 סעיף 33 א לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965 (להלן – החוק) קובע כי הממשלה רשאית, בהמלצת ועדה שמונתה על ידה, להכריז בצו ( להלן – צו הכרזה) על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי או עיבוי בנייה ( להלן – מתחם פינוי ובינוי ) בהתאם לקבוע בסעיף 33 א (ב), תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יאוחר משש שנים מיום תחילתו.

הכרזת הממשלה על שטח כמתחם פינוי ובינוי, מזכה את הרשות המקומית אשר בשטחה מצוי המתחם האמור בסיוע מטעם המדינה לצורך מימון הכנת תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה במתחם ולפעולות המבוצעות על
ידי מנהל הפרויקט, מטעם הרשות המקומית לצורך קידום התכנון, לרבות הסברה לתושבים וניהול תקציבי.

במשך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, חלות הקלות במיסוי מתוקף חוק מיסוי מקרקעין [שבח, מכירה ורכישה} התשכ"ג 1963- , וכן קיימת אפשרות למתן פטור מהיטל השבחה בהתקיים תנאים מסוימים.

כדי לממש את ניצול ההטבות המוקנות מכוח צו ההכרזה, יש לבצע בתוך שש שנים את הפעולות האלה:
הכנת תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה, קבלת אישור סטטוטורי לתכנית, התארגנות התושבים לבחירת יזם,
הכנת תכניות בינוי, קבלת היתר בניה וכיוצא באלו.

הניסיון שנצבר עד כה מראה כי משך הזמן הממוצע לאישורן הסטטוטורי של התכניות עומד על חמש שנים
וזאת על רקע מורכבות הליכי התכנון בתכניות אלו. מצב זה איננו מאפשר את הזמן הנדרש למימוש הבניה על פי
התכניות, לרבות בכל הנוגע לתוקפן של ההטבות בתחום המיסוי שנועדו לעודד ולהמריץ בניה על פי תכניות אלו
התלויות בקיומה של ההכרזה.

לפיכך מוצע לקבוע כי הממשלה תהיה מוסמכת בהמלצת הוועדה ועל פי תנאים שתורה הוועדה, ובהמלצת יושב ראש מוסד התכנון המוסמך, להאריך, במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, את תוקף ההכרזה לתקופה נוספת
שלא תעלה על שש שנים נוספות, ובלבד שאושרה או שהופקדה במוסד התכנון המוסמך תכנית לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בניה, במתחם הפינוי והבינוי שהוכרז בצו או שמוסד התכנון המוסמך החליט על הפקדתה.

סעיף 2 סעיף 33 א לחוק אשר עניינו הכרזה על מתחם פינוי ובינוי, הוסף לחוק בתיקון מס' 60 , בסעיף 18 (5) לחוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2002) התשס"ב - 2002- , ותחילתו ביום י"ז בטבת התשס"ב (1 בינואר 2002).

עוד טרם חקיקתו של סעיף 33 א לחוק, הכריזה הממשלה על מתחמים להתחדשות עירונית (פינוי ובינוי) בהחלטת ממשלה 2520 מיום כ"א בחשוון התשס"א ) 19 בנובמבר 2000 (, בהחלטת ממשלה 477 מיום ב' באב התשס"א ) 22 ביולי 2001 ( ובהחלטת ממשלה 897 מיום כ"ה בחשוון התשס"ב ) 11 בנובמבר 2001 (. תקופת תוקפה של כל הכרזה כאמור נקבע לשש שנים, ולפיכך הכרזות אלה כבר אינן בתוקף.

מאחר שהכרזות אלה לא הוצאו מכוחו של סעיף 33 א לחוק, הרי שהוראת סעיף 33 א [ב] [2] המוצעת בסעיף 1 להצעה זו, לעניין הארכת תקופת תוקפו של צו הכרזה, אינה חלה עליהן. מוצע לפיכך, לקבוע הוראה נפרדת לגבי הארכת תוקפן של ההכרזות האמורות ולפיה הממשלה תהיה רשאית להאריך בצו את ההכרזות האמורות בדרך ובתנאים הקבועים בסעיף 33 א [ב] [2] המוצע. ההארכה תהיה למפרע, לתקופה שלא תעלה על
שש שנים מהמועד שבו פג תוקפה של ההכרזה .

2. הממשלה רשאית בדרך ובתנאים האמורים בסעיף 33 א [ב] [2] לחוק העיקרי כנוסחן בסעיף 1 לחוק זה, להאריך בצו את תוקפה של הכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית (פינוי ובינוי) שניתנה במסגרת החלטת ממשלה מיום כ"א בחשוון התשס"א) 19 בנובמבר 2000 ), מיום ב' באב התשס"א (22 ביולי 2001 ) או מיום כ"ה בחשוון התשס"ב ( 11 בנובמבר 2001 ), לתקופה שלא תעלה על שש שנים מהמועד שבו פג תוקפה של ההכרזה; תחילתו של צו לפי סעיף זה במועד פקיעתה של ההכרזה כאמור.

דברי ההסברו

הצורך בהארכת תוקפן של שלוש ההכרזות האמורות נוסע מכך שחלק מהתוכניות למתחמים אלו, טרם אושרו. אף בנוגע לתוכניות שאושרו, טרם הסתיים הליך הוצאת היתרי הבנייה וכדי ליהנות מהטבות המס שהוזכרו לעיל, יש צורך להאריך את תקופת ההכרזה על המתחמים כפי שמוצע בסעיף 2.

עודכן ב: 31/03/2009