מדינת ישראל הינה מדינה אשר שטחה אינו גדול ועל כן מרבית האזרחים בה גרים בבתים משותפים. צורת מגורים זו, אשר נפוצה בעיקר באזור המרכז, יוצרת לא אחת מתחים בין הדיירים השכנים.
מבחינה משפטית, בית משותף הינו בניין אשר נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, ישנם בתים משותפים בישראל אשר מתנהלים כמשותפים הלכה למעשה ואינם רשומים בפנקס הנ"ל. במקרים אלו, ייתכן וחלות הוראות החוקים הרלבנטיים גם על הבתים הללו.
ניהול בית משותף
בית משותף מנוהל באופן עקרוני על ידי הדיירים באמצעות אסיפת דיירים. על פי החוק, יש להודיע על קיומה של אסיפת דיירים מראש. כמו כן, על מנת לנהל את הבית המשותף מומלץ להקפיד על עריכת תקנון הבית המשותף. מדובר במסמך אשר מטרתו להסדיר את יחסי השכנות בין בעלי הדירות בבניין והוא מסמך מחייב.
תקנון הבית המשותף עוסק בסוגיות הקשורות לניהול והאחזקה של הבית המשותף לרבות ניהול אסיפות דיירים, מינוי הוועד, ביצוע תיקונים, אחזקת הרכוש המשותף וכדומה. ניסוח התקנון נעשה במקביל לרישום הבית בטאבו וניתן לשנותו ברוב של 66% מבעלי הדירות.
במידה ובעלי הדירות בבית המשותף לא קבעו ואו לא הסכימו על תקנון משותף, חל עליהם התקנון המצוי אשר מנוסח כתוספת לחוק המקרקעין.
החלטות שונות אשר מתקבלות בבית המשותף חייבות לקבל רוב רלבנטי על פי חוק המקרקעין וחוקים נוספים. לדוגמא, במידה ובעלי הדירות בבניין מעוניינים להעביר את ניהולו לחברה חיצונית, החוק קובע כי יש לקבל לכך את הסכמתם של הדיירים אשר 66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
זאת לעומת החלטות אחרות, כגון החלפת ספק גז, אשר יכולות להתקבל באחוזים נמוכים יותר. כאמור, החלטות שונות דורשות רוב שונה. לפיכך, במידה וקיימת מחלוקת בבית המשותף בנוגע לרוב הדרוש לשם קבלה וביצוע של החלטה מסוימת, מומלץ לפנות לעורכי דין העוסקים בתחום זה.
נציגות הדיירים וועד הבית
תפקידו של וועד הבית הינו לדאוג לתחזוקה של הרכוש המשותף והבית המשותף. כמו כן, נציגות הדיירים מחויבת לבצע תיקונים אשר אי ביצועם עלול לגרום לפגיעה ברכוש המשותף או בדירות בבניין.
החוק מתיר לנציגות הדיירים את הזכות להתקשר מול גורמים חיצוניים בחוזים והסכמים משפטיים, וכן לנקוט בהליכים משפטיים בשמם של בעלי הדירות. אי לכך, חובה על הנציגות לנהל פנקס הכנסות והוצאות בו יערכו חשבונות כספיים אשר יוצגו אחת לחצי שנה בפני אסיפת הדיירים. כמו כן, על הנציגות לנהל חשבון בנק נוסף על שם הבית המשותף.
סכסוכי שכנים
היות ומגורים משותפים עלולים להיות קרקע פורייה לוויכוחים וריבים, ובהתחשב במספר הרב של האזרחים בישראל החיים בבתים משותפים, סכסוכי שכנים הינם תופעה שכיחה. הגורמים לסכסוכים אלו הינם רבים ומגוונים וביניהם ניתן למנות רעש, הקמת מעלית, הרחבות, ניהול עסקים בבניין, שיפוצים, תמ"א 38, מכירת נכסים, בעלי חיים, פיצול דירות, חנייה וכדומה.
ישנן מספר דרכים באמצעותן ניתן להתמודד עם סכסוכי שכנים. על פי רוב, מומלץ לפנות לעורכי דין העוסקים בתחום זה על מנת לקבל ייעוץ משפטי ומידע מפורט אודות זכויותיהם כבעלי דירות בבניין וההגנות החלות עליכם מכורח החוקים הרלבנטיים. סכסוכי שכנים מגיעים לא אחת לפתחן של הערכאות המשפטיות. אי לכך, פנייה לעורך דין מומלץ כי תעשה בהקדם.
ישנן שלוש דרכים עיקריות באמצעותן ניתן לפתור סכסוכי שכנים – פנייה למפקח על רישום המקרקעין, גישור ובוררות, או בתי המשפט הרגילים. אל מפקח רישום המקרקעין מגיעים מדי שנה מקרים רבים של סכסוכי שכנים הנוגעים לבית המשותף ולרכוש המשותף.
סמכויותיהם של המפקחים הינם כסמכותו של בית משפט שלום ובישראל תשעה גופים אשר מפקחים על בתים משותפים. המפקחים צמודים ללשכות רישום המקרקעין-הטאבו. סכסוכי שכנים יכולים להגיע לבתי המשפט בעקבות מטרדים אשר עילתם נובעת מפקודת הנזיקין (כגון בעלי חיים, רעשים וכדומה). בית המשפט הינו הכתובת במקרה במידה וסכסוך השכנים הינו מורכב ומערב צדדים שלישיים (כגון העירייה).
דרך נוספת לפתור סכסוכי שכנים הינה באמצעות פנייה להליכי גישור ובוררות. יתרונותיהם של הליכים אלו הוא בכך שהם יכולים לפשר בין הצדדים ולהביא לשכנות טובה גם לאחר המחלוקת. כמו כן, הליכי גישור ובוררות יכולים פעמים רבות לחסוך מהצדדים זמן רב וכסף. עם זאת, לעיתים כל צד מתבצר בעמדתו ואין ברירה אלא להכריע את הסוגיה באחת מהדרכים האחרות. בכל אופן, במידה ונקלעתם לסכסוך עם שכניכם, מומלץ לגשת במהרה לעורך דין מטעמכם.
עודכן ב: 25/11/2012
.jpg)
