רכישת נכס נדל"ן (דירה, בית או מגרש) הנה העסקה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם. אולם למרות זאת להפתעתי הרבה אני נתקל בהרבה קונים שלא בודקים את הנכס טרם הרכישה. זאת למרות שאפילו לפני קניית חולצה הם מבצעים סקר שוק והשוואת מחירים.
לעיתים אנשים מפחדים מלבצע קניה של נכס נדל"ן ללא כל סיבה מוגדרת. בדיקות מקדימות וסקר שוק יכול להוריד את מפלס החרדה ולחדד לקונים את הצרכים והרצונות שלהם בכל הקשור לקניית נכס ולעזור להגיע להחלטה וקניה חכמה.
עצתי היא לא להיות עצלנים ולבצע את הבדיקות. זה יכול לחסוך לכם במקרה הטוב עשרות ומאות אלפי שקלים ובמקרה הרע למנוע מכם לרכוש נכס גרוע. לדוגמא אביא מקרה בו הקונים פנו למשרדנו לאחר חתימה על זכרון דברים בו הוסכמו כל התנאים המסחריים (מחיר, מועדי תשלום, מועד מסירה וכו'). בבדיקות שביצענו לנכס עלה כי לנכס יש חריגות בניה. במקרה זה המוכרים לא רצו לבטל את זכרון הדברים והנושא התגלגל לפתחו של בית המשפט אשר קבע לבסוף את מחיר הנכס בהתאם לחריגות, והטיל על המוכרים לסדר את חריגות הבניה.
שתי מסקנות – האחת, לבצע את כל הבדיקות האפשריות בטרם רכישת הנכס. והשניה, לא לחתום על זכרון דברים. ומדוע? זכרון דברים זהו בעצם חוזה לכל דבר ועניין. זהו לא מושג משפטי אלא שם שהתקבע עם השנים להסכמות המסחריות שקיבלו עליהם הצדדים להסכם. כאשר חתמתם על זכרון דברים אין כל אפשרות להמשיך במו"מ.
ולאמיתו של דבר ניתן לרשום הערת אזהרה בהסתמך על זכרון הדברים בלבד. לכן במקום לחתום על זכרון דברים עדיף ללכת ישר לעו"ד ולבקש ממנו להעביר טיוטת הסכם לצד השני או להפקיד סכום כסף מינימלי כדמי רצינות.
למרות שאת רוב הבדיקות המשפטיות יכול לבצע עבורכם עוה"ד (נסח טאבו, תיק בית משותף בטאבו, תיק הבית בועדה המקומית לתכנון ובניה, שיעבודים ועוד) אני ממליץ לבצע חלק מהבדיקות בעצמיכם אף אם עדיין לא פניתם לעו"ד היות וזה יעזור לכם במו"מ מול המוכרים.
תנסו לברר כל מה שאתם יכולים על המוכרים, השכונה, הרחוב, הבית הספציפי וכן כל מידע כללי אחר שיעזור לכם. אני גם ממליץ לקרוא לחברה לבדק בית על מנת לבדוק את מצבו הפיסי של הנכס ולדעת האם דרוש תיקון/שיפוץ ומה עלותו.
אני מציע פה פירוט של בדיקות בסיסיות שיש לבצע טרם הרכישה:
1. נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) או חוזה חכירה.
2. אם מדובר בנכס בבעלות מדינה יש לקבל אישור זכויות מהמנהל ולבחון האם הקרקע תחת חוזה חכירה מהוון או לא.
3. במידה והנכס מושכר יש לקבל העתק מחוזה השכירות ולוודא את תנאיו.
4. היתרי בנייה ו/או צווי הריסה.
5. בדיקת תכניות בניין עיר (אם קיימות יתרת זכויות בנייה שלא נוצלו, שימושים מותרים).
6. בחינת רמות ערכי המקרקעין בסביבה, אפשרויות התשואה מהנכס ובחינת כדאיות בסיסית.
7. בתי ספר.
8. מוסדות ציבור.
9. תשתיות.
10. כבישים ודרכי גישה.
11. בדיקת בדק בית למצבו הפיסי של הנכס.
12. שיעבודים.
13. פרטים על המוכרים לרבות מצבם הכלכלי.
14. היסטוריה של הנכס.
15. ועד בית – אני ממליץ לבדוק האם יש להחלטות המשפיעות על התשלומים בגין הנכס.
16. עירייה.
17. מיסי נדל"ן לרבות מיסי עיריה.
18. חשוב – שכנים
כפי שאתם רואים רוב הבדיקות הנן פשוטות וניתן לסיים את כל הבדיקות המקדימות בתוך שבוע לכל היותר.
לאחר שהחלטתם על קניית הנכס הגיע הזמן לפנות לעו"ד אשר ינהל את המו"מ המשפטי, יבדוק את הנכס מבחינה משפטית, ייתן ייעוץ מס, וינסח הסכם.
אני ממליץ לפנות לעו"ד בתחילת ההליך ולו רק כדי לקבל ייעוץ משפטי. זכרו – חיסכון של מעט כסף בבדיקות הנכס יכול לעלות לכם ביוקר בקניית הנכס.
.jpg)
.JPG)
