פינוי שוכר סרבן

 

 

 

הסכם שכירות של דירות או בתים הינו הסכם מצוי ושכיח,אשר יש בו חשיפה לחתך גדול מן האוכלוסייה .בעריכת הסכם שכירות ישנם סעיפים הבאים להבטיח בטוחות לנכס של משכיר הדירה ,בין היתר כאשר נגרמים נזקים לדירה על ידי השוכר או כאשר שיקים של השוכר הינם ללא כיסוי.

 

לעיתים רבות ישנם שוכרים שעברו הליכי פשיטת רגל והם במצב של חדלות פירעון.המשכיר המצוי אינו מודע לכל ההתרחשויות העתידיות והמשפטיות שיכולות להיגרם לרעתו במהלך השכירות.

 

לעיתים ישנם מקרים בהם תם חוזה השכירות והשוכר מסרב לפנות את הדירה ,או כאשר השוכר מבצע הפרות של הסכם השכירות (כגון:שמפסיק לשלם) והמשכיר רוצה לפנותו מהדירה ואינו יכול כפי שנראה להלן, במקרים כגון דא ניתן לפנות את השוכר אך ורק על ידי פנייה לערכאות משפטיות,ישנם חוזים שמסדירים בתוכם אמצעי כפייה שהמשכיר רשאי לבצע ,יאמר כי בסעיפים אלו אין בהם כדי להתיר למשכיר לבצע פעולות אלימות במטרה לפנות בכוח את השוכר.

 

אפילו שסעיפים אלו מצוינים בהסכם ואפילו שהשוכר חתם עליהם אין להם אחיזה במציאות מאחר ולא פעם בתי המשפט חייבו את המשכיר בתשלום פיצויים ודחו את תביעתו והחשיבוהו כפולש וכמסיג גבול.עד כמה שנשמע אבסורדי.זהו המצב הקיים הפסיקה ,הרציונאל העומד מאחורי זה הוא שבתי המשפט סולדים מן האפשרות שהאזרח לוקח את החוק לידיים ונוקט באמצעים כוחניים .

 

עד שנת 2008 כאשר משכיר נדרש לפנות שוכר סרבן ,היה עליו לפנות לבית המשפט בהליך שנקרה סדר דין מקוצר שעל אף שמו הוא היה הליך ארוך ומייגע, ובסופו בתי המשפט נהגו לאלץ את השוכר לפנות את המושכר ולחייבו בתשלום השכירות (שגם ככה היה עליו לשלם).

בהסכמי השכירות, נהוג לקבוע מנגנוני בטיחות כספיים למקרה שהשוכר לא מפנה את המושכר במועד, או שלא משלם את חובותיו, ועל כן,יוכל בעל הבית להפעילם במקרה של הפרה ולהיפרע מן השוכר.

 

הבעייתיות המרכזית בכך הינה שאין בידי הבטוחות הכספיות כדי לסייע או לאפשר לבעל הבית לפנות את השוכר הסרבן פיזית מן המושכר. בשנת 2008 המחוקק היה ער למצב בעייתי זה וע"י שר המשפטים דאז, פרופ' דניאל פרידמן, חוקק תיקון לסדר הדין האזרחי, אשר יוצר למעשה הליך מזורז לפינוי שוכר מנכס מקרקעין (פרק טז4: תביעה לפינוי מושכר, סעיפים 215ז - 215יג, תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד 1984).

 

על מנת להגיש תביעה לפינוי מושכר ישנם תנאים להלן:

 

· התובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר בתנאי שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו.

 

· כותרת כתב התביעה תהיה במילים "תביעה לפינוי מושכר".

 

· ישנה מניעה שכתב התביעה לפינוי מושכר יכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה.

 

(התובע רשאי לתבוע סעדים נוספים, בשל אותה עילה, בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט)

 

היתרון בהליך זה הינו יצירת הליך מקוצר וישיר לפינוי השוכר מהדירה תוך זמן מוגדר מראש של חודשיים וחצי כאשר כל תכליתו של ההליך היא לפנות את השוכר מנכס המקרקעין באופן מהיר, אולם החיסרון הוא שיוכל המשכיר לתבוע בכתב התביעה סעד של פינוי בלבד.

אולם אין בהליך זה ליצור מעשה בית דין ,והמשכיר יהיה רשאי לתבוע את יתר הסעדים להם הוא זכאי ובין היתר הסעד הכספי זאת ללא בקשה ואישור בית המשפט לפיצול סעדים.

 

הכללים להליך זה (בקצרה) ע"פ תקנה 215ט לתקנות סדר הדין האזרחי הינם:

 

· בכתב התביעה ובכתב ההגנה יפרטו בעלי הדין את טיעוניהם ויצרפו לכתב הטענות תצהירי עדות של העדים, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות ואת המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של בעל הדין ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה.

 

· על התובע להמציא לבית המשפט ולבעלי הדין את כתב התביעה והמסמכים שצויינו בתקנה 215ט.

 

· על הנתבע להמציא לבית המשפט ולבעלי הדין את כתב ההגנה והמסמכים שצוינו בתוך 30 ימים מהמועד שהומצא לו כתב התביעה.

 

· הדיון בהליך זה, יקבע לא יאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה אחרון בתיק, ופסק הדין ינתן עם תום הדיון בתובענה, ולכל המאוחר בתוך 14 ימים.

 

· נתבע בתביעה לפינוי מושכר, אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי

 

כפי כנראה המחוקק קבע כי יש להגיש את כל המסמכים הרלוונטיים במועד הגשת כתב ההגנה וכתב התביעה ובכך בשונה מהליך רגיל שהראיות מוצגות יחד עם תצהירי העדות דבר המבטא יעילות וזריזות ההליך לפינו המושכר,כמו כן מנע את אפשרות להאריך את ההליך על יד הגשת הודעות צד ג' והרחבת המשתתפים בהליך.כפי הנראה כל תכליתו של הליך הינו להיות זריז וממוקד למטרה שהינה פינוי שוכר סרבן .החקיקה המתוארת וההליך החדש מבשר בשורה טובה לכל המשכירים למיניהם,וכיום אין הם שבויים בידי שוכרים סרבנים .בכל מקרה ממומלץ להיעזר בעו"ד המתמצא בעניינים אלו על מנת להביאו ליעילות ולמיקסום התוצאה .

 


 


עודכן ב: 13/05/2012