סקירה כללית
מספרים על אדם שפנה לקבלן העוסק בתמ"א 38 בשם דיירי הבניין בו הוא מתגורר כדי לבדוק אפשרות לביצוע תמ"א 38 בבניין שלו.
הקבלן שאל אותו כמה קומות בבניין 3 ענה האדם לקבלן וכמה דיירים בכל קומה 3 דיירים ואנחנו מסכימים להוספת קומה אחת בלבד
. איפה נמצא הבניין שאל הקבלן בצפת ענה האדם ומה נקבל? ענה הקבלן: כל דירה תקבל חדר וממ"ד נוסף, כן תקבלו מחסן לכל דירה, שתי חניות בחניות תת קרקעי שתי מעליות ובנוסף אוסיף לכם חדר תרבות, חדר כושר ובריכת שחיה ללא תשלום. אתה צוחק עליי שאל האדם כלא מאמין למזלו הטוב ? אתה התחלת השיב הקבלן.
כולכם מכירים את הביטוי: "אם אין אני לי – מי לי" וההמשך שלו הוא: "ואם לא עכשיו - אימתי".
ממשלות ישראל למרבה הצער לא מצאו את התקציב והמשאבים להקדשה לתוכניות ארוכות טווח. כך למשל עד היום אין לנו רכבות תחתית, רכבות לדרום עד אילת ולצפון לאזורים כמו יקנעם, טירת הכרמל, כרמיאל, נצרת קריית שמונה, טבריה, בית שאן,צפת. בכך הם הרחיקו את המקומות הללו ממרכז הארץ גם בעידן של מכוניות מהירות כאשר הכבישים עמוסים לעייפה ולא תמיד מתוחזקים כראוי.
אותה הזנחה ו/או חוסר תשומת לב נעשתה גם כלפי אסונות העלולים להתרחש עלינו כמו שריפות גדולות כמו זו שקרתה בכרמל וכמובן לעניין תרחישים של רעידות אדמה וצונאמי.
ברור שנוח יותר להשקיע בשותפים קואליציוניים ולהשתיקם וכן באירועים שאנו רואים יום יום כגון בצורכי ביטחון אך הזנחה של אירועים העלולים להתרחש בכל רגע בהנחה שהם יתרחש ובתקופה מאורחת יותר אצל ממשלה אחרת מהווה טמינת הראש בחול.
תמ"א 38 הינה תוכנית חלקית, עם בעיות ראיות רבות שאת חלקן אסקור לפניכם ועם התנגדויות רבות. גם התוכנית החלופית של "פינוי בינוי" במתכונתה אינה נעדרת בעייתיות ואינה פתרון מלא לחוסר התשתיות הקיימות.
יש הרואים בתמ"א 38 מעין מייק אפ להסתרת קמטים שלא ישובו להיות בבניין ישן כמו אצל אישה שימיה הטילו בה אותותיהן בבחינת הבל היופי – שקר החן. אך מנגד, כולנו עוטים מסכות מינקותנו ועצם העובדה שאיננו יפים כבני 16 זה לא אומר שלא צריך לטפח עצמנו הן כלפי עצמינו והן כלפי הסביבה.
אני אגב סבור כי יש בתמ"א 38 יותר מרק יופי חיצוני וכמאמר השיר "בכל זאת יש בה משהו".
מהי תמ"א 38 – תמ"א למה?
תמ"א 38 זהו השם שניתן לתוכנית מתאר ארצית שמטרתה למגן ולחזק מבנים מפני רעידות אדמה. תחילתה של התוכנית הינה בתו התקן הישראלי הנקרא ת"י 413 משנת 1975 ואולם בו נקבע כי הוא יחול על בנייני מגורים החל משנת 1980 ואילך.
כיום ברור כי מבנים שנבנו לפני 1.1.1980 אינם עומדים בתקן והינם בסכנת קריסה.
לפי התמ"א 38ניתן להוסיף כיום עד 2.5 קומות בהסכמת בעלי הדירות המחזיקים לפחות ב-2/3 מהשטח של הבניין. מעברלכך זה תלוי בכל רשות מקומית על פי השלמה של התב"ע (תוכנית בניין עיר) אך אז יש לקבל את רשותם של 100% מבעלי הדירות.
מדוע יש צורך בתקן?
ידוע ואף פורסם לאחרונה כי האזור בו אנו חיים הינו בעל הסיכוי השני בכדור הארץ מבחינת סכנה שלרעידות אדמה. הסיבה לכך הם הלוחות הטקטוניים המרכיבים את קרום כדור הארץ וששבירתם יצרה את היבשות וחכוך ביניהם כתוצאה מלחצים גורמת לרעידות אדמה ושברים כגון השבר הסורי – האפריקאי.
אזורי השברים הללו הינם פתח להתפרצויות געשיות חוזרות הגורמות בין היתר לרעידות אדמה. להזכירכם כי לאחרונה ארעה רעידת אדמה בכרתים וכן אירעו מקרים של רעידות אדמה בלבנון ובתורכיה ואף היו מס' מקרים של רעידות באזור הים האדום.
האסונות שאירעו בניו זילנד (ולא אני לא מדבר על הניחוחות מהכבשים ובעיית האוזון) ואח"כ ביפן מדגישים את הצורך להיערך מראש ובהתאם כדי שלא יקרו אסונות כמו בטבריה ובצפת שנהרסו כליל בשעתו וזאת עוד באוכלוסיה מדוללת מאוד באופן יחסי לתקופתנו.
גם תחזית של צונאמי אינה בלתי ריאלית בארץ כתוצאה מרעידת אדמה משמעותית בים התיכון. בעבר הרחוק נהרסו הערים קיסריה, עכו ואף שרידי העיר העתיקה בחוף דור מעידים כי הים היכה במקומות הללו באופן שגרם להתמוטטות ושקיעה.
הבעייתיות בתוכנית תמ"א 38
תמ"א 38 היא כאמור תוכנית ממשלתית אשר מטרתה לגרום לכך שהציבור ייקח על עצמו את האחריות למיגונו האישי תוך היעזרות בקבלנים שיבצעו את המלאכה ללא תשלום ובתמורה לקבלת זכויות בניה. היינו – המדינה תמנע מהוצאת כספים לצורך ביצוע פרויקט התמ"א 38.
כמובן שהתושבים יכולים לבצע תמ"א 38 גם בעצמם ולהינות מזכויות הבניה אך קיימות בעיות גדולות בקשר לכך עם אחריותם כלפי הרוכשים העתידיים, עם בעיות מס מהרווחים ועוד בעיות רבות שבעטיין הדבר אינו מתבצע בפועל.
הבעיות כתוצאה מתוכנית זו הן רבות אך נתמקד בעיקריות שבהן:
א) אין פתרון למבני ציבור כגון בתי ספר גני ילדים ומבנים ציבוריים נוספים שאינם עומדים בתקן.
ב) אין פתרון לבניינים הממוקמים בערי וביישובי הפריפריה בהם אין כדאיות לקבלנים לבצע את הפרויקט היות ושווי הדירות שיוותרו בידם לא יכסו את עלות השיפוץ.
ג) בעיות בירוקרטיה הגורמות להרחקת קבלנים גדולים ומותירה את השטח ליזמים ולחברות קבלניות קטנות העלולות שלא לעמוד בערבויות ליותר ממס' בודד של מבנים.
ד) מרבית הפרויקטים מבוצעים ע"י יזמים השוכרים קבלנים שאינם מחויבים בהסכמים מול בעלי הדירות. מכך נובע גם פיקוח פחות טוב על טיב העבודה.
ה) תוספת הקומות וחפירה ונגיעה בעמודים הקיימים עלול לגרום להחלשתם ולקריסה מהירה יותר ובכך יצא שכרם של הדיירים בהפסדם.
ו) ניתן לבצע את הפרויקט רק במבנים מעל 400 מ"ר לא ניתן לעשות זאת מעל דירות גג אלא אם בעלי דירות הגג מסכימים וקיים קושי בביצוע הפרויקט בבניינים עם גגות רעפים ובבניינים בהם קיימת מעלית (כי התמורה לדיירים מועטה יותר).
פתרונות אפשריים
כדי לנסות לפתור חלק מהבעיות שהעליתי נעשו מס' רב של תיקונים לתמ"א 38 הן מבחינה מסויית כך שיהיה כדאי יותר להשקיע בבניינים ולפני מס' ימים ביום 6/4/2011 יצא תיקון נוסף ולפיו ניתן להוסיף 2.5 קומות וכן לנייד זכויות ממקום ביצוע התמ"א למקום אחר באותה הרשות כך שאם קבלן מבצע תמ"א באזור פחות אטרקטיבי למגורים ומכירת הדירות לא תניב לו מספיק כסף (עליו להוכיח זאת) אז הוא יכול לקבל זכויות בנייה באזור אחר באותה רשות מקומית שם הוא ירוויח כסף שיכסה על עלות הפרויקט ויניב לו רווחים.
הבעיה עם תיקון זה של החוק היא שהיא אינה קובעת קריטריונים של איזה אחוז רווחים מדובר, איך להעריך אותם בשטח ובזכויות הבניה שיוקנו וכן הקצאת מועדים תוך כמה יוקצו שטחים שכאלו? בנוסף אין בכך כדי לתת מענה ליזמים הנעזרים בקבלנים "קטנים" שאין ביכולתם להקים בניינים שלמים ועל כן אין להם מה לעשות בזכויות הבניה מלבד למכור אותם לקבלנים גדולים לעיתים במחירי הפסד. בנוסף, לא בכל מקרה קיימים שטחים אחרים באותה הרשות הניתנים להקצאה ושהינם אכן רווחיים.
פתרון נוסף הינו ע"י פיקוח הדוק של העיריות. אולם, לא כל עירייה מעודדת את הפרויקט והנכונות בהתאם. כמו כן, גם ערים המעודדות את ביצוע התמ"א אינן יכולות להקצות מפקחי בניה בשטח באורח קבוע במיוחד כאשר בפועל מדובר במס' רב של מבנים במקביל.
פתרון אחר הוא שהדיירים יבצעו את הפיקוח באמצעות חב' פרטיות לפיקוח הנדסי בנוסף לעירייה וזה מה שמבוצע בשטח אלא שלא כל בניין מקבל את הייעוץ ולא בכל מקרה היזם מממן את עלות הפיקוח. למרבה הצער ישנם דיירים שאינם מוכנים להשקיע בעלות פיקוח הנדסי כמו שאתם מכירים שאנשים רוכשים דירה מיד שנייה מבלי לבצע בדיקות למרות שזהו הנכס היקר בד"כ שהם ירכשו בחייהם וכמו שאנשים אינם נעזרים במקצועיות שלכם כמתווכים ובכך מפסידים זמן וכסף.
חיזוק הבניין
יודגש כי פרויקט תמ"א המבוצע כראוי מחזק את המבנים בפועל היות והעמודים מחוזקים ומעובים,ביניהם מוסיפים קורות רוחב וכן קירות חיזוק, מחסנים ו/או קומת קרקע שתוסיף תמיכה למבנה הקיים. בנוסף, אין תוספת עומס על הגג היות והבניה מבוצעת על קורות חיזוק חיצוניים ולא ישירות על הגג ולעיתים נשענים על מגלי ממדי"ם שאף הם מחזקים את מבנה הבניין.
לבסוף, מדובר בבניינים בני לפחות 31 שנה כך שבחלקם הטיח מתחיל לנשור וחלקים עלולים לנשור וליפול למטה ולסכן את העוברים ושבים ואת דיירי הבניין. עצם הטיח והציפוי שהמתנגדים לתמ"א מכנים אותו קוסמטי – מהווה חיזוק גם לחלק זה. ללא החיזוק יהיה על הדיירים להוציא סכומים נכבדים על ציפוי הבניין למניעת אסון ובעיריית ראשון החלול חייב מבנים שכאלו לעשות זאת עם הלוואה נוחה לטווח ארוך.
אף אם נצדד בטענה כי החיזוק עדיין אינו מספיק לרעידת אדמה משמעותית הרי שעדיף חיזוק חלקי על המצב הקיים.
הפתרון לנושא הרווחיות לדיירים במבנים בהם קיימת מעלית היא ראשית עצם חיזוק הבניין כן והוספת ממדי"ם ומרפסות שמש.
נושא מבני הציבור הינו דבר שאינו פתיר ומצריך הירתמות של הממשלה עם תקציב מיוחד להריסה ובניה מחדשו/או תיקון וחיזוק של מבנים אחרים כי בסופו של דבר אנו איננו יכולים לצפות מתי תתפוס רעידת אדמה אותנו ואת ילדינו בעבודה או בבית ספר או בכל מקום אחר. הרכוש שלנו חשוב שיחוזק אך בראש ובראשונה צריכים להיות חיינו.
לבסוף הפריפריה – יש למצוא פתרון מהיר והולם בו יתוגמלו כראוי קבלנים שיבחרו על פי מכרזים או במסגרת פינוי בינוי או במסגרת תמ"א 38 רגילה ולעגן בחקיקה את גודל התגמולים. אותם קבלנים צריכים להיות מתוגמלים כראוי גם לגבי קצב ביצוע העבודה תוך קיצור הדרך הבירוקרטית ומנגד להטיל סנקציות כבדות על אי עמידה בזמנים תוך לקיחת ערבויות משמעותיות.
כמו שבנו את מודיעין ושכונות רבות נוספות לקליטת נעליה מבריה"מ אך בכמות גדולה יותר. זה צריך להיות מאמץ ממשלתי של כל משרדי המשפטים, התכנון והבניה והשיכון יחד עם האוצר, עם הקלות במיסוי. – זה צריך להיות הסופר טנקר להורדת מחירי הדירות ומנגד העלאת איכות החיים של תושבי המדינה.
תמ"א 38 לעומת פינוי בינוי
בשיר ידוע נאמר "יש יפות ממנה אך יפות כמוה אין". ידוע שכל יהודי הוא בעל דעה וברור שתמיד יהיה הוויכוח כמה אני מרוויח והאם לא אוכל להרוויח יותר מהפרויקט האחר.
עד לפני זמן מה הייתה הפרדה מוחלטת בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38. לפני כשנתיים הוצאה תמ"א 38 – 2 שהינה שילוב בין תמ"א 38 ופינוי בינוי. העניין הוא הן מבחינת הקלות המס על הקבלנים ובעיקר ברוב הדרוש של 66% מבעלי הבתים בלבד.
אם כך מדוע לא לבצע רק תמ"א 38- 2 או בשמה פינוי בינוי. ראשית,מדובר בפרויקטים של לפחות שני בניינים שיש צורך לפנותם למשך תקופת הבניה ולבנות את הבניינים מיסודם. לא כל קבלן מסוגל לבצע זאת כלכלית והן לוגיסטית. נדרשים קבלנים גדולים. הבעיה שמרביתם מעדיפים שלא להתעסק עם הבירוקרטיה הכרוכה במלאכת שכנוע הדיירים המפרכת ובשכנוע העיריות ומחלקות ההנדסה שבמקומות רבים מקשים על הביצוע עם דרישות נוספות.
גם התוצאה של הקמת בניין מפואר לא תמיד דווקא מיטיבה עם דיירים קשי יום שהתגוררו במבני רכבת. עלויות האחזקה לוועד בית של בניין מפואר עלולות להרקיע שחקים ואם קבלן ינסה למקסם זאת ע"י הוספת חדר כושר ו/או בריכה ו/או שומר בלובי וכדומה, העלויות עלולות להיות שלא ביכולתם של הדיירים שנהגו לשלם כ-70 – 80 ₪ לחודש.
עצם העלאת ערך הדירות אף היא אינה ברורה. אם מדובר בשכונה בה מבוצע פינוי בינוי לכ- 300 דיירים לדוגמה ואפילו 1/3 מהם מעוניין למכור את הדירות. עצם הוצאת100 דירות למכירה בשטח יוריד את מחיריהן ויקשה על משך המכירה.
בנוסף כאמור כיום עיריות רבות מקשות ולכן למרות התעוררות הרי שעדיין מעט מאוד פרויקטים של פינוי בינוי מיושמים בשטח.
לעומת זאת, תמ"א 38 הרגילה מתחילה לצבור תאוצה בחלק מהערים ומבוצע במהירות יחסית גבוהה יותר הן מבחינת האישורים והן מבחינת משך הבניה. אילו השוללים זאת מתעלמים מכך שאיכות הדיירים משתפרת הן מהוספת מעלית, יפי הבניין והעלאת שווי הדירה.
כאשר פרויקט מסוג זה מבוצע בשכונת מגורים שלמה עולה ערך הדירה לא רק ביחס להעלאתו בשל שיפוץ אותו הבניין אלא בשל כך שכל השכונה משתדרגת.
שלבים בביצוע התמ"א
א. בשלב הראשוני מגיע בד"כ יזם או אדם שתפקידו לבדוק את נכונות הדיירים לבצע את פרויקט התמ"א – 38. אותו אדם צריך להשיג הסכמה עקרונית של לפחות 66% מבעלי הדירות.
לאחר קבלת החתימות של 2/3 מבעלי הדירות היזם ו/או הקבלן יכול לפנות למחלקת ההנדסה של העירייה להוציא את הגרמושקה – שאילו התוכניות ולבדוק האם הבניין מתאים לתמ"א ומהם הרווחים הפוטנציאליים אותם הוא יוכל למקסם אם בכלל. לצורך כך עליו לבחון את מועד בניית הבניין, המטראז' אפשרות הוספת מעלית, אפשרויות הוספת חניה או שווי כופר חניה במקרה שהעירייה מאפשרת זאת.
מנגד, על הדיירים בשלב זה ורצוי לפני החתימה על הסכמה עקרונית, ייקחו לעצמם עו"ד מטעמם. כבר נתקלתי במקרים שיזמים חלטוריסטים במקום להחתים רק על הסכמה עקרונית החתימו דיירים על תוכנית כאשר עדיין לא היה בידם תוכניות ונתונים להכנת תוכניות ולאחר מס' שנים ללא מעש מצידם הם פנו לדיירים במכתבי התראה שהם לא יפנו ליזמים ו/או קבלנים אחרים.
הדיירים מצידם לא טרחו לקרוא את התוכנית שהוצגה בפניהם אם הוצגה ולא טרחו לברר איפה שאר העמודים כאשר כתוב שזהו עמ' 7 מתוך כך וכך עמודים. דבר זה גרם וגורם לעיכוב ניכר והסתבכות משפטית מיותרת ועלויות נוספות.
חשוב מאוד שהדיירים יבדקו בעירייה ובמקומות נוספים מהם הפרויקטים שהקבלן ביצע, האם היו מרוצים מהעבודה ומהלכה, האם הוא יציב כלכלית וכדומה. יש לבדוק מס' קבלנים בטרם מגיעים להחלטה ולא רק על פי קריטריון של מי מציע יותר אלא גם מי שיעמוד במוצע על ידו. לפעמים חמדנות יתר עלולה לעלות ביוקר לדיירים.
ב. הכנת הסכם עם מפרט טכני בסיסי. על הדיירים לבחור נציגות (לא בהכרח ועד הבית) אשר תהיה אל מול היזם ואל מול עוה"ד מטעמם ואף תבחר יועף הנדסי. רצוי שהיועץ ההנדסי יהיה מעורב גם בשלב ההסכם אם כי זה לא הכרח כל עוד לא הוכנו תוכניות.
על עו"ד לבחון את הערבויות הניתנות. רצוי שהערבויות יהיו אוטונומיות– כלומר גם אם הקבלן/יזם חייב כספים לבנק הבנק אינו יכול לעכב אותן ועל הבנק לפרוע אותן לדיירים על פי דרישת הדיירים ללא קשר להסכמת הקבלן או לסירובו לכך. בנוסף יש להקפיד שהערבויות יהיו לפי שלבי ההתקדמות ותמיד להשאיר סכום משמעותי עד לאחר סיום הבית המשותף אצל רשם הבתים משותפים. רצוי בנוסף לקבל ערבויות אישיות של בעלי החברה היה והחברה תקרוס.
יש להקפיד גם על נושא זמני העבודה תוך סנקציות על אי עמידה בזמנים, שעות העבודה תוך התחשבות בדיירים, ביטוחים לעובדים, לדיירים ולצדי ג' עוברי אורח וכן ביטוח שמעט עו"ד נוהגים לעשות וזהו ביטוח הדירות כנגד פריצה בעת קיום הפיגומים (גם למי שיש ביטוח משלו הפוליסה עלולה שלא לחול בשל הסיכון הנוסף בקיומם של הפיגומים).
כמובן שיש להבטיח כי חיי הדיירים לא יהיו סיוט מעבר לנדרש תוך קביעות גם לגבי הודעות על הפסקות חשמל ומים והסדרת נושא השימוש בחשמל ובמים ע"י הקבלן ומנגד דוד"ש, צלחות לווין וכבלים וטלפונים במהלך העבודה ולאחר סיומה.
ג. בדרך כלל שלב הכנת התוכניות מתחיל להתבצע רק לאחר החתימה של מעל ל-66% מבעלי הדירות. באותו שלב יש לערב גם את מפקח ההנדסה מטעם הדיירים. מנגד,הקבלן מבצע בדיקות שטח הכרוכות במדידות שטח וקרקע, ולעיתים בדיקות תרמיות בקומה האחרונה. לבסוף בטרם הגשת התוכניות הדיירים נקראים לחתום עליהן. כמובן שבשלב זה יש לקבל הדמיה וכל הנ"ל אמורים להיבדק ולקבל את אישור המהנדס מטעם הדיירים ו/או את הערותיו לתיקון. רק לאחר שלב זה התוכניות מוגשות לעירייה ואז יש להמתין לאישור העירייה.
ד. בטרם התחלת העבודה על הדיירים בעלי המשכנתאות ליידע את הבנקים שלהם ולקבל הסכמתם לפרויקט. בנוסף, יש להקציב בהסכם מועד להתחלת הבניה ממועד אישור העירייה. שכן, אין לדעת מראש האם האישור יינתן ותוך כמה זמן. על פי רוב הקבלנים מוסיפים סעיף כי היה ולא יינתן אישור אזי ההסכם מבוטל ללא כל דרישה או טענה. לכן יש לבחור מראש את הקבלן/יזם לאחר בדיקה של מס' פרויקטים שבוצעו על ידו בתחום וכי מדובר בקבלן המוכר לעירייה כאמין.
ה. בעת ביצוע הפרויקט יש לתאם כי יהיה תיאום בין מהנדס הדיירים לבין מנהל העבודה לגבי מועדי ביקורים בשלבים חשובים כגון יציקות וכדומה. כן יש לפתור בעיות בשטח באמצעות הועד ואם זה לא עוזר באמצעות עוה"ד. עבודה בשיתוף פעולה הינה הכרחית כדי שהפרויקט יתקדם בקצב ולא יהפוך את חיי הדיירים והעובדים לסיוט מתמשך ככל הניתן.
ו. עם סיום העבודה יש לוודא כי בוצע רישום הבית המשותף ע"י הקבלן הן לדירות החדשות והן לגבי השינוי בדירות הקיימות. יש להודיע על כל ליקוי ברשימה כדי שהקבלן יתקן זאת בטרם החתימה על טופס 4 – טופס האכלוס.
תפקידכם בשכנוע הדיירים
כמי שהחלו לעסוק בהחתמת בעלי דירות עליכם להדגיש שאתם חברה גדולה ולא חאפרים כפי שמצטיירים חלק מהמחתימים וכי אתם עובדים עם יזמים וקבלנים אמינים.
אתם צריכים להבין את הפחדים של הדיירים שעומדים לעבור תקופה של חיים בתוך אתר בניה עם רעש, אבק וללא יכולת לפתוח חלון, עם בעיות חניה ועם פחד שהבניין שלהם יתמוטט. עליכם להרגיעם ולתת להם תשובות לכך. מנגד, קיימים דיירים שההתעקשות נובעת או מחמדנות לקבל יותר או מכמה ירוויח הקבלן על חשבוני או לעשות דווקא או להראות שאני החכם מכולם ובמילא זה לא יעזור.
חשוב לנסות לשבור גם התנגדויות כאלה כמו למשל בהסבר (להבדיל מאיום) כי אם יחתמו לפחות 2/3 מהדיירים הוא ייאלץ ללכת אל רשם בתים משותפים שזה שופט ולהסביר את התנגדותו ואם ההתנגדות לא תתקבל אז הוא יהיה מחויב בהוצאות משפט (רבים מהמתנגדים לא ירצו לטרוח להגיע לבית המשפט ו/או לשלם הוצאות). אולם, יש לקבל כי בחלק מהמקרים ההתנגדות תמשך ואז אין מה לעשות מלבד לנסות לשכנע את כל שאר הדיירים.
יש לנסות לעקוף מכשולים ולענות לדיירים על שאלות אך להימנע ממסירת פרטים מיותרים ומייגעים. רצוי שיהיה לכם טופס הסכמה עקרונית עם שם פרטי ומשפחה, מס' דירה ומס' זהות. רצוי להגביל את תוקף ההסכמה למשך זמן של חצי שנה עד שנה.
שאלות שאין לכם פתרון ניתן להבטיח להשיב עליהן וניתן יהיה לפנות למשרד או לעו"ד העובד עם המשרד. אל תבטיחו הבטחות שאינכם יכולים לעמוד מאחוריהן !!!
לסיכום
אדם מעונב הלבוש חליפה הולך ברחוב לפתע הוא רואה אדם זקן לבוש בבלויי סחבות מנסה לדוג עם חכה בשלולית מים. צ=איש העסקים מרחם על הזקן ומזמין אותו לבית קפה ונותן לו לאכול ולשתות על חשבונו. לבסוף שואל את הזקן בבדיחות הדעת "נו תפסת משהו בשלולית?" הזקן משיב לו: "כן אתה כבר השלישי שלי היום".
אמנם אפשר להתווכח עם יעילות החיזוק של תמ"א 38 נגד רעידת אדמה משמעותית אך אין מחלוקת שבסופו שלדבר כולם מרוויחים. מי יותר ומי פחות זו כבר שאלה פילוסופית ולאו דווקא כלכלית.
זה שיש בפרויקט משום ערך מוסף בהרבה פרמטרים לקבלן זה ברור. זה שגם בעלי הדירות מרוויחים – גם זה ברור.ערך הדירות עולה, מתווספת מעלית המקלה על חיי הדיירים, העלאת ערך הדירות, הבאת דיירים איכותיים וצמצום הפערים כתוצאה מכך שמבניין מתפורר בשכונה מתפוררת אתה כדייר מקבל דירה מחודשת בבניין מחודש בשכונה מתחדשת עם תושבים נוספים ובעלי הכנסה גבוהה הרוכשים את הדירות והפנטהאוזים החדשים.
אמנם, מתווספים בעיות של תחבורה וחניה וכן תשתיות הקורסות גם כך יועמסו עוד יותר. אבל, העיריות מתקנות בד בבד ומשפרות את התשתיות הקיימות יחד עם רשויות המים וחב' החשמל והכבלים.
בסופו של דבר מדובר בפרויקט שאינו מושלם אך משתלם ויחד עם שילוב של תמ"א 38 -2 פינוי בינוי והירתמות מאסיבית של המדינה והעיריות ניתן בהחלט להציל תושבים רבים במקרה של רעידת אדמה או מלחמה יחד עם שיפור של מצבם הסוציו אקונומי של התושבים.
אגב לעניין הירתמות המדינה ליישובי הפריפריה ככל הנראה שעד שלא יקרה אירוע מיטלטל דוגמת השריפה בכרמל,לא תחול התעוררות של ממש והחקיקה תמשיך להיות בתחומי הקוסמטיקה ופה אני שוב חוזר לתחילת ההרצאה – "אם אין אני לי – מי לי ? ואם לא עכשיו אימתי ?"
עודכן ב: 29/06/2011
.jpg)
.png)
