1. מבוא


תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תמ"א 38 (להלן התוכנית) גובשה בשל החשש הגובר מרעידות אדמה אשר יכול ויביאו לקריסת מבנים ברחבי הארץ. מטרת התוכנית היא לקבוע הסדרים תכנוניים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך הגברת עמידותם בפני רעידות אדמה. על מנת לקדם את חיזוק המבנים הנמצאים תחת סיכון, החליטה הממשלה, ליצור תמריצים כלכליים ותכנוניים לדיירים וליזמים, הכולל הטבות שונות, לביצוע עבודות החיזוק.

2. תכולת התוכנית


התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא להם היתר בניה לפני יום 1.1.80, כלומר המועד נקבע לפי יום מתן היתר הבניה ולא לפי מועד תחילת או סיום הבניה בפועל. התאריך האמור נקבע לראשית שנת 1980, זאת משום שבשנת 1975 נקבע תקן ישראלי (ת"י 413), לעמידות מבנים ברעידות אדמה, ובעקבותיו, מספר שנים לאחר מכן (בסביבות 1980) החלו הבניינים להיבנות ע"פ התקן האמור.

בהמשך לכך, התוכנית לא חלה על: מבנים בני שתי קומות אשר שטחם נמוך מ-400 מ"ר (ישנם חריגים), מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן (כגון מחסנים) ולא על מבנים המיועדים להריסה. קיומה של תוכנית מפורטת אחרת עלולה להגביל את תכולת תמ"א 38, למשל תוכנית המייעדת מבנים לשימור.

3. המתאר הכללי של התוכנית


על מנת לעודד את בעלי הדירות בבניין משותף לבצע את חיזוק הבניין נקבעו מספר הטבות, אשר יהוו כלים בידי הדיירים לבצע את החיזוק ללא הוצאות ואף תוך השגת רווחים. ההטבות לעניין זה יכולות להיות:

מתן היתר בניה להשלמת קומה מפולשת (סגירת קומת עמודי הבניין).
מתן היתר בניה לבניית קומה נוספת על גג הבניין.
או בניית אגף נוסף לבנין - אשר יאפשר לכל דייר להרחיב את דירתו בשטח של עד 25 מ"ר.

במידה ולא ניתן למצות את מלוא התוספת, בסך של קומה טיפוסית של המבנה, הועדה המקומית, ע"פ חוות דעתו של מהנדס הועדה, רשאית להתיר שילוב של שלושת ההרחבות הנזכרות לעיל.


מימוש ההטבות יכול להתבצע דרך התקשרות עם יזם או קבלן (להלן נשתמש בתואר יזם לתאר גם קבלן) אשר בתמורה לזכויות הבניה יבצע את חיזוק הבניין לטובת הדיירים.

חשוב להדגיש כי תוכנית החיזוק איננה בלתי מוגבלת, כלומר הדיירים לא יהיו זכאים להטבות מס כנגד שיפוצים שאינן בגדר שירותי בניה לחיזוק המבנה, למשל בניית חניה ושיפוץ פנימי של דירה, לא יהיו זכאים להקלות מס כאמור.

בגדר שירותי בניה לפי תוכנית החיזוק נכללים: הרחבת יחידות הדיור כחלק מבניית אגף, התקנת מעלית במבנה, חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, ועיצוב המבנה ושיפוצו. מתן היתר הבניה מותנה בבניית ממ"דים כנדרש ע"פ חוק, בכל סוגי הרחבות הבנייה.

הקלה נוספת היא הנמכת רף ההסכמה של מספר הדיירים הדרושים לביצוע העבודות ברכוש המשותף, המעוגנת בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה) התשס"ח-2008:


א. הרחבת הדירות בשטח של עד 25 מ"ר מצריכה הסכמה של 60% מהדיירים בלבד.


ב. במקרה של ביצוע עבודות שמטרתם בניית דירות חדשות, שמספרם אינו עולה על שליש ממספר הדירות, שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה ושטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כול הדירות בבית המשותף, די בהסכמה של שני שליש מהדיירים, אשר בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, וזאת בכפוף לאישור של המפקח על רישום מקרקעין.

חשוב: עוד בטרם חתימה על הסכם חשוב יש לבדוק למי צמודות זכויות הבעלות בגג.

4. מודלים למימוש התכנית


ישנם שני מודלים עיקריים למימוש התוכנית:


א. דיירי הבניין מחליטים לקחת את עבודת הביצוע על עצמם - במודל זה, הדיירים מעוניינים למקסם את הרווח הצפוי להם מהתוכנית, שוכרים קבלן לביצוע העבודות, ומרוויחים קומה נוספת בבניין (אשר הדירות בה ניתנות למכירה) או את הרחבת דירותיהם.
ב. יזם יוצר קשר עם בעל הדירות (או להיפך) ותמורת העבודות לחיזוק הבניין הוא מקבל את זכויות הבניה בקומת הגג או בקומה המפולשת. לאחר סיום שיפוץ המבנה ובניית קומת הגג או הקומה המפולשת, היזם ממש את רווחיו דרך נכסים אלו.

5. השתתפות בעלי הדירות בהוצאות


חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 מסדיר את חלוקת נטל עלות חיזוק המבנה. באם התקבלה החלטה לביצוע עבודות חיזוק המבנה ע"פ הוראות החוק, כל בעלי הדירות יהיו מחויבים להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע העבודות ברכוש המשותף, בהוצאות האחזקה השוטפות ובהוצאות עבודות החיזוק.

במקרה של הרחבת דירות, כל בעל דירה ישא בעלות הרחבת הדירה שלו. באם הרחבת הדירות היא עבודת החיזוק היחידה, בעלי דירות שדירותיהן אינן מורחבות, פטורים מתשלום הוצאות החיזוק.

במקרה של בניית דירה חדשה בבניין ישאו כל בעלי הדירות בעלות הבניה, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירותיהם. בעלי הדירות רשאים לקבוע כי חלוקת הנטל בין הדיירים תשתנה לפי ראות עיניהם. זאת בתנאי שבעל דירה שבדירתו מבוצעת הרחבה לא ישלם יותר מהעלות אותה היה משלם עבור ביצע הרחבת דירתו, ולא פחות מעלות השתתפותו בביצוע עבודות החיזוק לבדן.

6. סמכויות המפקח ע"פ חוק המקרקעין


חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה) התשס"ח-2008, מסדיר את נושא ביצוע העבודות ברכוש המשותף בכפוף לאישורו של מפקח על רישום מקרקעין. ביצוע העבודות ברכוש המשותף יכול להיעשות במקביל לעבודות החיזוק או לאחר ביצוע עבודות החיזוק.

טרם אישור העבודה, על המפקח לתת לכל מי שהיה דייר בבניין ערב ביצוע העבודה, הזדמנות לטעון את טענותיו.

בסמכותו של המפקח להתנות את ביצוע העבודה בתנאים שונים וליתן הוראות שונות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין. בנוסף, בסמכותו של המפקח למנות עו"ד או רואה חשבון, שאינו בעל דירה בבניין, ואשר יהיה מוסמך לבצע התקשרות בשם בעלי הדירות לשם בניית הדירות החדשות ולהעברת הזכויות בהן.

7. סמכויות הועדה המקומית


לוועדה המקומית סמכות נרחבת באישור התוכנית והיקפה. אין הועדה רשאית לאסור על ביצוע החיזוק אך היא רשאית לסרב לאשר את הרחבות הבניה ע"פ שיקול דעתה, ובלבד שתנמק את הטעמים המיוחדים לסירוב. הטעמים יכולים לנבוע משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים ואחרים.

הועדה המקומית רשאית להתאים את הוראות התוכנית לתנאים הייחודיים בשטח האחריות של הועדה: לאשר חלק מתנאי התוכנית, להתנות את ההיתר או להוסיף ולשנות כראות עיניה את הרכיבים השונים (שטח הבניה, גובה הבניה, קווי הבניין וכו'). למשל, וועדה המקומית רשאית ליתן היתר בניה של שני קומות כנגד יישום התוכנית. מצב חוקתי זה בא לעודד רשויות מקומיות, אשר ערך שטחי הנדל"ן בשטחיהן נמוך, להעניק הטבות שונות על מנת להגביר את הכדאיות הכלכלית של היזמים לביצוע עבודות החיזוק. דוגמא למצב של התניית ההיתר היא כאשר הועדה מתנה את מתן ההיתר בהשתתפות בעלי הדירות בהסדרת מקומות החניה שנגרעו עקב הבנייה.

בסמכות הועדה להכיל את התוכנית על מבנים קיימים שאינם מיועדים למגורים, וכן להתיר תוספת בניה במבנים בעלי ערך אדריכלי או היסטורי מיוחד, בתנאי שהחיזוק לא יפגע בערך הייחודי של הבניין.

הועדה מוסמכת להגביל את תכולת התוכנית לאזורים מסוימים בלבד. זאת, בליווי נימוק מתאים לגבי אופי השיקולים שהביאו לקבלת החלטת ההגבלה ולאחר מתן אפשרות להגשת התנגדות לרואים עצמם נפגעים מההחלטה. לבסוף, על מוסד תכנון שהוציא היתרים לפי תמ"א 38, לדווח בתחילת כל שנה למתכנן המחוז על מספרי ההיתרים שניתנו.

תנאי נוסף לאישור תוספות הבניה הנ"ל הוא פרסום הודעה על הבנייה ומתן זכות לכל בעל עניין להעיר הערותיו בפני הועדה, במועד שנקבע לכך.

8. הסדרת מקומות חניה


מתן היתר לתוספת הבניה, מותנה בהצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית לתכנון ולבניה. פתרון החניה צריך לתת מענה לתוספת מקומות החניה הנדרשת בשל תוספות הבניה וכן למקומות שנגרעו עקב עבודות הבניה. במידה ולא ניתן יהיה להסדיר את מקומות החניה בתוך המגרש, הועדה המקומית יכולה לאשר פתרון מחוץ לשטח המגרש. אפשרויות נוספות לפתרון בעיית החניה יכולות להיות הטלת תשלום קרן חניה ושימוש בחניון ציבורי.

9. סוגיות במיסוי


הטבות נוספות לצרכי חיזוק בניינים מעוגנות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 - הוראת שעה), התשס"ח-2008. ההטבות כוללות פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה, בתנאי שהתמורה למכירת זכויות הבניה ניתנת בשירותי בניה ע"פ תוכנית החיזוק, וכן בוצע בפועל החיזוק ע"פ הוראות התכנית.

במידה והתמורה לזכויות הבניה תינתן באמצעים אחרים (כגון כסף) לא יינתן פטור והתמורה תחויב במיסים ע"פ חוק.

בנוסף, הפטור ניתן עבור הוצאות הקשורות במישרין בתוכנית החיזוק ולא הוצאות אחרות כגון שיפוץ חללים פנימיים וכדומה.

תנאי נוסף, מתנה את מתן הפטור בכך שזכויות הבניה אינן מלאי עסקי בידי הדייר.
חשוב: על היזמים להחתים את הדיירים על הצהרה כי הדירה איננה בגדר מלאי עסקי.

היטל השבחה


ההטבות מכוח חוק התכנון והבניה (עידוד מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח-2007, כוללות פטור מהיטל השבחה לדירות חדשות שנבנו בבנייני מגורים כחלק מתמ"א 38. שיעור ההיטל נקבע לעשירית מעלותו הרגילה של ההיטל.

שר הפנים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה, רשאי לקבוע כי באזורים מסוימים יינתן פטור מלא מהיטל השבחה. בנוסף תינתן הנחה בגובה 50% עבור תשלום אגרת בנייה.

חשוב: לעניין סוגיות המיסוי, על הדיירים להגן על עצמם בהסכם מול היזם, שכן במידה והיזם לא ישלם למיסוי מקרקעין את אשר הוא חב או יפשוט רגל במהלך ביצוע העבודות, יראה מיסוי מקרקעין את הדיירים כבעלי החוב.

בנוסף, על מנת לבטח עצמם מחיובים בלתי צפויים אחרים, על הדיירים להבטיח בחוזה ההתקשרות כי היזם ישא במלוא נטל הוצאות המיסוי. לעניין זה כדאי להכיל בחוזה באופן מפורש כי היזם ישלם את מס הרכישה, מס השבח וכן את המע"מ.

על היזם לשים תשומת לב מיוחדת לעלויות המיסוי השונות בחישוב הכדאיות הכלכלית של עסקה ע"פ התוכנית. היזם חייב בדיווח למיסוי מקרקעין על הרכישה בתוך 30 ימים ולשלם מס רכישה על רכישת זכויות הבניה.
היזם לא יוכל להשיג מימון לבניה כנגד שעבוד הרכוש המשותף. בנוסף, זכויות הבניה העוברות ליזם אינן ניתנות להעברה או לניצול לכל מטרה אחרת.

10. ליווי בנקאי ליזם ולדיירים


גג הבית וזכויות הבנייה לא מהווים יחידה נפרדת הניתנת לשעבוד. ישנן מספר דרכים יצירתיות מבחינת הדיירים והיזם לפתור את הבעיה ואנו נסקור שתיים מהן:

א. בעלי הדירות יסכימו לשעבוד דירותיהם. הבנק המלווה ייתן מכתב החרגה לפיו השעבוד יחול רק על החלקים ברכוש המשותף הצמוד לדירה, כך שלמעשה הבנק לא יוכל לממש את הדירה בעצמה, אם יהיה צורך בכך. הבעיות ברורות: הדבר כרוך בהסכמת כול הדיירים לשעבוד דירותיהם וכן תידרש הסכמת בעלי המשכנתאות לשעבוד נוסף של הדירה.

ב. הצמדת הגג לדירה ספציפית, דבר אשר יאפשר את שעבודו כיחידה נפרדת.

ג. הצמדת הגג לשטח ציבורי, דבר אשר יאפשר את שעבודו כיחידה נפרדת.

11. ניגודי אינטרסים בין הצדדים


ליזם ולדיירים אינטרסים כלכליים שונים, ולעתים קרובות אף סותרים. היזם מעוניין למקסם את רווחיו מהעסקה. המשמעות של מקסום רווחי היזם עלולה להיות: נתינת פחות שירותי בניה, שימוש בחומרי בניה פחות איכותיים, קיצוץ עלויות שונות, הטלת נטל המיסים השונים על הדיירים, הסרת אחריות לגבי ליקויים עתידיים ועוד.

מאידך גיסא, לדיירים אינטרס מובהק לחזק את הבניין ללא כל הוצאות, אך תוך השגת רווחים בדמות שיפוץ המבנה, בניית מעלית, הרחבת הדירות וכדומה. לשם כך על הדיירים להבטיח כי כל הוצאות המיסוי וההוצאות הנלוות, מכל סוג שהוא (לרבות הוצאות בלתי מתוכננות), יזקפו לחובת היזם.

הדרך להבטחת מימוש האינטרסים בעסקה, עוברת דרך כתיבת חוזה המסדיר את חובותיהם וזכויותיהם של הצדדים בעסקה.