פעמים רבות אנו עדים לרצונם העז של צדדים המנהלים מו"מ לחתום על מסמך שכותרתו זיכרון דברים על מנת לעגן ולקבע את הסיכומים אליהם הגיעו ביחס לנכס מסוים עליו ניהלו את המו"מ.
זיכרון הדברים הינו נושא משפטי מורכב העומד בזכות עצמו, ועליו נכתבו פסקי דין רבים במרוצת השנים.
אסקור להלן את הנושא מזווית הראייה של 2 הצדדים המנהלים מו"מ מסחרי ובוחרים לקבע את ההסכמות אליהם הגיעו במסמך- הלו הוא "זיכרון הדברים", וכפועל יוצא להסביר לקורא המאמר, כי זיכרון דברים זהו מסמך בעל ערך משפטי מחייב אשר יש לנהוג בו בכובד ראש ולא לזלזל בעריכתו ו/או בתוכנו וזאת כדי למנוע נזקים ו"תאונות משפטיות".
זיכרון דברים הינו מסמך משפטי הנחתם בין צדדים המנהלים מו"מ לרכישת נכס. פעמים רבות זיכרון דברים עשוי להיחשב כהסכם לכל דבר ועניין על כל המשתמע מכך.
פסקי הדין שדנו בנושא ובראשם פרשת חווה רבינאי (ע"א 158/77 חווה רבינאי נגד חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) פ"ד לג(2) 281) קבעו 2 מבחנים עיקריים כדי לקבוע אם זיכרון הדברים עליו חתמו 2 צדדים הוא הסכם מחייב.
1. המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זיכרון הדברים הוא בחינת כוונתם של הצדדים והאם הם התכוונו ליצור מסמך משפטי אשר מחייב אותם.
1.1 על הסכמה זו ניתן ללמוד מתוכן זיכרון הדברים עצמו, מהתנהגות הצדדים במעמד החתימה על זיכרון הדברים ומהתנהלותם לאחר מכן.
1.2 אם הצדדים פירטו בזיכרון הדברים את עיקרי יסודות העסקה, ניתן להניח, כי הם התכוונו להגיע לכדי קשר משפט מחייב.
1.3 משפט כדוגמת: "היה ואם לא ייחתם הסכם בפני עו"ד מפאת כל סיבה שהיא, יראה זיכרון דברים זה כאילו הוא היה חוזה בעל תוקף מחייב לכל דבר", עשוי ללמד כי הצדדים התכוונו ליצור קשר משפטי מחייב.
1.4 מסירת תשלום המהווה כ- 10% משווי העסקה במעמד החתימה על זיכרון הדברים גם הוא עשוי ללמד על כוונת הצדדים ההסכם להתחייב בקשר משפטי מחייב.
2. המבחן השני לתוקפו של זיכרון הדברים עוסק בדרישת ה"מסוימות" (=תנאי לפיו על חוזה/ הסכם לכלול את הפרטים המהותיים, החיוניים והעיקריים הנדרשים על מנת לקיים עסקה).
2.1 פירוט זהות הצדדים לעסקה, מספרי תעודות הזהות שלהם, זהות הנכס ומהותו לרבות כתובת מדויקת, מספר חלקה וגוש, מחיר הנכס, מועדי תשלום ומועד מסירה עשויים לרמז על מסוימות.
לעניין זה יודגש ויובהר, כי כבר נקבע בפסיקת בית המשפט העליון, שמקום בו הוכחה גמירת דעת להתקשר בקשר משפטי מחייב אין עוד צורך שההסכם יכלול את כל הפרטים החיוניים לקיומה של העסקה, וניתן להשלים פרטים אלה "באופן נורמטיבי" ע"י שאיבת הוראות חוק רלוונטיות "ושתילתן" לתוך זיכרון הדברים.
"אין זה הכרחי כי כל היסודות המהותיים והחיוניים יהיו כתובים בגוף זיכרון הדברים, ופרטים חיוניים חסרים הניתנים להשלמה על ידי החוק מצטברים ליסודות החיוניים הנזכרים בגוף המסמך והמהווים יחדיו את היסודות החיוניים על-פיהם נקבע תוקפו של זיכרון הדברים" (ראה פרשת חווה רבינאי שהובאה לעיל).
סיכומו של דבר, צדדים שהתכוונו, שעה שחתמו על זיכרון הדברים, להתקשר בקשר משפטי מחייב ביניהם, העלו את כוונתם על הכתב בדמות זיכרון דברים, אשר הסדיר את כל הנושאים והפרטים החיוניים. יראו את זיכרון הדברים האמור כהסכם לכל דבר ועניין.
הדבר עשוי להוות בעיה לצד שיבקש להפר את זיכרון הדברים ולא להתקשר בהסכם מחייב.
ומן הכלל אל הפרט: רבים המקרים בהם רוכשים המבקשים לרכוש נכס מקרקעין מסוים כדוגמת דירת מגורים אצים רצים וחותמים על זיכרון דברים, ללא ייעוץ משפטי ומבלי שנעשו בדיקות ראויות נדרשות כבדיקות משפטיות ואחרות של הנכס.
לאחר החתימה, כשהצדדים מעבירים את התנאים המסחריים עליהם הסכימו ביניהם במסגרת זיכרון דברים כאמור, עוה"ד המייצגים אותם, מבצעים בדיקות משפטיות שעלולות להיות קריטיות בקבלת ההחלטה האם להתקשר הסכם מחייב ולרכוש את הנכס או להימנע מכך.
לרוב, בעלי הנכס הם אלו המודעים למצבו המשפטי של הנכס, אולם הרוכשים הפוטנציאלים אשר אינם מכירים את הנכס ואת ההיסטוריה שלו, עשויים להיות מופתעים לאחר ביצוע בדיקות מעמיקות.
נכון לומר שללא חתימת צדדים על זיכרון דברים לא ניתן להבטיח, כי ייחתם הסכם מחייב, אך יחד עם זאת לעיתים- רוכש החותם על זיכרון דברים יכול ועשוי במהלך ביצוע בדיקות מעמיקות (בד"כ בדיקות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברשם המשכונות, חברות משכנות, מינהל מקרקעי ישראל, ועדות מקומיות/ מחוזיות, משרדים מוניציפאליים, בנקים וכו'...) לגלות פרטים שאם היה מודע להם טרם התקשרותו בזיכרון דברים- לא היה חותם על מסמך מחייב לביצוע העסקה, לפחות לא באותם תנאים עליהם סיכם עם המוכר.
חתימת הצדדים על זיכרון דברים מחייב, עשויה לגרום תאונה משפטית, אם זיכרון הדברים שנחתם מחייב את הצדדים לחתום על הסכם מכר, ללא כל התניות.
במצבים בהם בדיקות שיערכו על ידי מומחים מטעם הרוכש לנכס ולזכויות המוכר בו, לאחר חתימת זיכרון הדברים ובטרם החתימה על ההסכם, ואשר יעלו נתונים מהותיים שלא היו ידועים לקונה בעת חתימתו על זיכרון הדברים ואלו עשויים לשנות את דעתו של הקונה ורצונו להתקשר בעסקה עשויים לחייב את הקונה לעמוד בהתחייבויותיו.
לא זו בלבד, אלא שהחל ממועד החתימה על זיכרון דברים מחייב, זוהי נקודת הזמן מבחינת רשויות המס המהווה את ראשיתה של העסקה וממועד מתחיל להיספר מניין הימים של חובת הדיווח על העסקה לרשויות המס ולתשלום מס הרכישה.
נרחיק לכת ונאמר, שאם זיכרון הדברים מהווה מסמך מחייב- יכול הרוכש גם לרשום הערת אזהרה לטובתו על זכויותיו של המוכר בנכס וזאת טרם החתימה על ההסכם.
לפיכך, במקרים רבים בהם הצדדים חתמו על זיכרון דברים מחייב, אולם אחד הצדדים ביקש שלא להתקשר בהסכם מחייב- מחויבים הצדדים לדווח לרשויות על חתימת זיכרון הדברים ולנקוט בכל הפעולות הנדרשות לדיווח ביטול עסקה, הגם שטרם נחתם ההסכם.
לסיכום, מסמך המכונה זיכרון דברים, כדי שלא יחייב את הקונה מבלי שזה השלים את כל הבדיקות הנדרשות, צריך להיערך באופן, שמחד יגדיר את העסקה, מהותה, מחירה, מועדי תשלום ומסירה וכדומה, ומאידך, יובהר, כי זיכרון הדברים האמור וההסכם שייחתם כפופים לביצוע בדיקות משפטיות רלבנטיות שייעשו אנשי המקצוע מטעם הצדדים (בד"כ מטעם הקונה), כדוגמת בדיקות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברשם המשכונות, חברות משכנות, מינהל מקרקעי ישראל, ועדות מקומיות/ מחוזיות, משרדים מוניציפאליים, וכו'... ושבדיקות אלו יימצאו ללא דופי.
אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.
כותב המאמר, עורך הדין רון מלכין, שותף במשרד יוזוק, מלכין ואשל.
עודכן ב: 18/06/2012
.jpg)
.JPG)
