ההחלטה לכתוב מאמר זה התגבשה לאחר שבמהלך עבודתי המקצועית נתקלתי בחוסר ידע מהותי בנוגע לנושא של זכרון דברים והשלכותיו. מאחר שלהערכתי זהו אחד הנושאים החשובים ביותר ללימוד על ידי מי שמתעתד למכור או לרכוש דירה מכיוון שאי התמצאות בו גורמת לנזק מיותר וקל למניעה, בחרתי להבהיר נושא זה.


כדי להדגים את השאלות המתעוררות בקרב הקהל הרחב, אתאר מקרה שנתקלתי בו במשרדנו. לקוחה פנתה אלי טלפונית בבקשה שאייצג אותה בקניית דירה. במסגרת שאלות ההבהרה הראשוניות הסתבר שכבר מצאה דירה ספציפית שאותה היא מעוניינת לרכוש, וכבר ביקרה בדירה ו"סגרה" עם המוכרים. שאלתי אותה האם הצדדים חתמו על זכרון דברים.


"לא", ענתה בגאווה, "קראתי שלא מומלץ לחתום על זכרון דברים, ולכן התעקשתי שאני לא מוכנה לחתום על שום מסמך". בהמשך הסתבר כי מבלי לחתום היא כתבה את כל התנאים שסוכמו, ומסרה את הסיכום בכתב ידה למוכר.


במקרה המתואר לעיל, כמו במקרים רבים אחרים, בשלב שלפני החתימה על החוזה מוכרים וקונים מתנהלים בכוחות עצמם, ללא ייעוץ של עורך דין אשר מטפל עבורם בעסקה. רבים מגיעים אל עורך דין רק לאחר שישנה הסכמה עקרונית לגבי הדירה. כאשר מגיע הקונה לדירה ומחליט שהוא רוצה לרכוש אותה, הוא עדיין אינו מלווה בעורך דין. בשלב זה, הצדדים, לעתים בהמלצת המתווך, כותבים זכרון דברים כדי לעגן את הסכמותיהם בכתב ולהבטיח את הוצאת העסקה לפועל.


מהו זכרון דברים?


זכרון דברים הוא כל מסמך בכתב אשר עומד בשני תנאים: התנאי הראשון הוא ביטוי גמירות דעת של הצדדים, כלומר שבזמן עריכתו הצדדים היו מעוניינים לקיים את העסקה. התנאי השני הוא כי במסמך זה מפורטים התנאים לעסקה, כגון שמות הצדדים, זיהוי הנכס והתמורה, כלומר המחיר שעליו סוכם. תנאים אלו משפיעים זה על זה, ככל שניתן להיווכח ברצונם של הצדדים להתקשר בעסקה בעת עריכת זכרון הדברים, כך ניתן יהיה להשלים פרטים אשר חסרים במסמך זה.


יודגש כי אין צורך שהמסמך יישא את הכותרת "זכרון דברים". כל מסמך בכתב שעונה על התנאים דלעיל יהווה זכרון דברים. אין גם צורך בחתימה על המסמך.


לפיכך, האישה שאליה התוודענו בפתיחה למאמר זה דווקא התקשרה בזכרון דברים, בניגוד לרצונה ומבלי שהתכוונה לכך.


זכרון דברים: יתרונות וחסרונות


היתרון בעריכת זכרון דברים הוא ברור. הוא מעגן את הסכמת הצדדים ומונע מאחד מהם לסגת מן החוזה, ובכך מעניק ביטחון בנוגע לעצם קיום ההסכם.


עם זאת החסרונות הם רבים:


1. מסמך משפטי מחייב: בניגוד למה שחושבים רבים, זכרון הדברים הוא לרוב מסמך משפטי מחייב, ודינו בדרך כלל כדין חוזה בכתב. כלומר לא ניתן לסגת מתנאיו. כאמור, הוא נחתם בטרם נערכה בדיקה מעמיקה לגבי העסקה. כך ייתכן שלאחר הפנייה לעורך דין, יגלו המוכרים כי הם חייבים בתשלום מס גבוה, דבר אשר פוגע ברווחיות העסקה, או שהקונים ישמעו לראשונה כי לנכס יש בעיות שונות אשר אילו היו מודעים להן מראש, לא היו מעוניינים להתקשר בהסכם. לדוגמה, אם יסתבר כי הדירה מעוקלת או שנבנתה ללא היתר בנייה כדין.


2. ניסוחים שגויים: לעתים גם לא ניתן לסגת מניסוחיו של זכרון הדברים. באחד החוזים שבהם טיפלתי ערך מתווך זכרון דברים, ובו תנאי אשר נוסח בדיוק להיפך מכוונת הצדדים. המתווך אישר שהסכמת הצדדים הייתה שונה, ולמרות זאת, הצד שהרוויח מן הניסוח השגוי התעקש לכלול בהסכם את נוסח התנאי כפי שנוסח בטעות, אף שהיה בניגוד להסכמת הצדדים למעשה בשעת עריכת זכרון הדברים. כמובן, אז עומדת לצד השני אפשרות להילחם על כוונת הצדדים או להיכנע, אולם הדבר גורם לאי בהירות ולחוסר ודאות.


3. היבט מיסויי: מבחינת רשויות מיסוי המקרקעין, מרגע שנוצר זכרון הדברים, יש חובת דיווח על העסקה. יש למלא חובה זו תוך זמן קצוב, ואם העסקה אינה מדווחת במועד הקבוע בחוק מוטלים על הצדדים ריביות וקנסות.


4. חסרון פרטים: זכרון דברים מטיבו הוא מוגבל וחסרים בו פרטים רבים. לעתים יתגלעו בעטיים מחלוקות בהמשך. כך שייתכן שלמעשה אין הסכמה בין הצדדים, אולם הם קשורים באופן מחייב.


5. דמי תיווך: נפסק כי מרגע שנחתם זכרון דברים, חובה לשלם דמי תיווך, גם אם הוא בוטל בהמשך.


המלצות להפחתת הסיכון בעריכת זכרון דברים


מכל האמור ברור כי עדיף להימנע מעריכת זכרון דברים. רצוי להגיע להסכמות בעל פה, ולא לכתוב דבר בשלב זה.


אם הצדדים מחליטים כן לכתוב זכרון דברים בניגוד להמלצה זו, חשוב לכלול בו תנאי שלפיו אם החוזה לא ייחתם עד לתאריך מסוים, יהיה זכרון הדברים מבוטל ולצדדים לא תהיה כל תביעה או טענה זה כלפי זה. כמו כן, כדאי להוסיף תנאי שלפיו לקונה לא תהיה זכות לרשום הערת אזהרה על סמך זכרון הדברים. יישום המלצות אלו יפחית את הסיכונים המפורטים לעיל.


* המאמר אינו מהווה תחליף להתייעצות עם עורך דין.


* הכותבת היא עו"ד אסתר גרשוני ממשרד שוסטר – גרשוני, בעלת תואר מהאוניברסיטה העברית ובעלת 17 שנות ניסיון בעריכת דין. מתמחה בתחומים חוזים, ירושות וצוואות, מקרקעין, נדל"ן והגנת הדייר.