בשנים האחרונות ניכרת עליה במחירי הנדל"ן ויחד איתה ניכרת “קפיצה” גדולה בהיקף העסקאות בקרקע חקלאית. בעשור האחרון הולכת וגוברת התופעה בה מוצעת לציבור הרחב קרקע חקלאית לרכישה, תוך יצירת מצג (לעיתים "מצג שווא") שבטווח זמן סביר תשונה יעודה של הקרקע וניתן יהיה לבנות על הקרקע יחידות מגורים, או שימושים מסחריים אחרים.


אפיק השקעה זה התפתח על רקע עליית מחירי הדירות והקושי ברכישת דירות מגורים, מה שהביא לרכישת "זכות לדירה" (מוצר זול יותר) בתקווה שבשנים הקרובות הקרקע תופשר ותתאפשר בנייה על גביה.


מאחר והצרכן אינו יכול להעריך את סיכויי ההפשרה של הקרקע החקלאית וניזון מהמידע שמציגה בפניו החברה המשווקת את הקרקעות הרי העסקאות הינן ספקולטיביות באופיין. לאור תביעות שהוגשו בשנים האחרונות כנגד מספר חברות המשווקות קרקעות על ידי רוכשי קרקעות פרטיים ועל רקע דיון שקיימה ועדת הכלכלה בנושא קבוצות רכישה ונפגעיה, אושרו תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), התשע"ה-2015.


מהו תקן שמאי 22 ומהי חשיבותה של חוות דעת שמאית?


תקנות אלו באו להמחיש בפני הרוכשים הפוטנציאלים את רמת הסיכון הקיימת בהשקעה מסוג זה, וחייבו למסור לצרכן בכתב שומת מקרקעין ערוכה על פי תקן שמאי 22 (תקן בדבר פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס צפיות) לפני התקשרות של הצרכן עם העוסק בחוזה או במסמך אחר.


תקן שמאי 22 שם דגש, בין היתר, על נקודות אלו:


א. סבירות: מהי רמת הסבירות שתוכנית שינוי הייעוד תמומש, והאם מדובר בסבירות גבוהה או קלושה.


ב. מהו ייעוד הקרקע נכון למועד מכירתה ומהו הייעוד לאור תוכנית שינוי הייעוד בידי העוסק.


ג. שווי קרקע נוכחי נכון למועד המכירה.


ד. שווי קרקע משוער (היפותטי) - במקרה של מימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע.


ה. משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד הקרקע.


ו. סך כל ההוצאות לצורך מימוש תוכנית שינוי הייעוד, וכמו כן סך כל ההיטלים והמסים.


מטרת עריכת חוות דעת שמאית זאת בהתאם לתקינה השמאית, באה להנגיש את המידע אשר זקוק לו הצרכן על מנת לקבל החלטה נבונה ומושכלת בביצוע עסקה אשר לה משתנים רבים ולאו דווקא חשופים בפניו.


מן המותר לציין כי אי שימת לב לנתונים מסוימים יכול שתביא לעסקה גרועה אשר תלווה בציפיות שספק אם תתממשנה.


לכן כאשר עומדים בפני ביצוע עסקת רכישה או השקעה בקרקע ספקולטיבית יש לבחון את חוות הדעת השמאית התואמת את התקינה ושנערכה לגבי הקרקע הספציפית. חוות הדעת ראוי שתשקף את מכלול הנתונים הרלוונטיים הצריכים לבוא בחשבון ובכך תאיר את עיני הצרכן.


חשוב לזכור כי הפיתוי בעסקאות מסוג זה גדול מאד. לא פעם נדמה כי ניתן להרוויח כסף קל בקניה ומכירה מהירים של קרקע שתופשר אולם חלום זה יכול להפוך לחלום בלהות עם גילויים של נתונים אשר לא נבדקו באמצעות שמאי מקרקעין טרם ביצוע העסקה.


מאת: חיים מסילתי - שמאי מקרקעין ועו"ד