היטל השבחה הוא מס אותו בעל הקרקע נדרש לשלם לועדת התכנון והבנייה המקומית. זאת לאחר שועדת התכנון פעלה לאישור תוכנית, בעקבותיה עלה שווי המקרקעין של בעל הנכס. למשל, מקום בו הקרקע הוקצתה לייעוד חקלאי ובעקבות שינוי תוכנית, השתנה ייעודה למגורים. כתוצאה מכך, עלה שווי הקרקע והבעלים נדרש לשלם את ההיטל. שווי ההיטל הוא כמחצית מעליית ערך המקרקעין, לאחר אישור התוכנית החדשה. עם זאת, לעיתים ישנה מחלוקת באשר לגובה ההיטל המדויק שנקבע. דוגמא לכך ניתן לראות בפסק הדין דנא.

 

יש לכם שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין

פורום מקרקעין


במקרה זה, הוגש לבית המשפט ערעור בעניין שווי היטל השבחה אותו המערערים חויבו לשלם. על פי עובדות המקרה, החלקה נשוא הערעור יועדה לשימוש חקלאי. במשך הזמן, יעוד מחצית מהחלקה שונה למגורים. המערערים, בעלי הזכויות בחלקה, מכרו את השטח למספר רוכשים. בכל אחת מעסקאות המכירה, התגלתה מחלוקת בין שמאי המערערים לשמאי מטעם רוכשים באשר לשווי היטל ההשבחה אותו היה לשלם. לפיכך, הצדדים פנו לשמאי מכריע שהתבקש לקבוע את שווי היטל ההשבחה. לצורך השוואה, מונה שמאי מכריע נוסף שהתבקש לקבוע את שווי היטל ההשבחה עבור חלקה אחרת, זהה בגדולה ויעודה.


השמאי המכריע הראשון קבע את גובה היטל ההשבחה בסך 71,038 ₪. שכן, הלה קבע ששווי החלקה ביעודה המקורי היה 70 אלף דולר ולאחר השינוי, שווי המגרש היה 140 אלף דולר. לעומת זאת, השמאי שבדק את מגרש ההשוואה העריך את שיעור היטל ההשבחה בין 41,839 ₪ לבין 73,694 ₪. ועדת התכנון והבנייה המקומית, המשיבה, קיבלה את חוות הדעת הראשונה ולכן הוגש הערעור דנן.

 

המחלוקת בין הצדדים


לטענת המערערים, היה על ועדת התכנון והבנייה לקבל את קביעתו של השמאי המשווה על פני חוות הדעת של השמאי המכריע. זאת מאחר ושני השמאים קבעו את שיעור היטל ההשבחה עבור שני מגרשים זהים, אך היה פער ניכר בין השומות. לדעת המערערים, לא היה מקום לשומות שונות בנסיבות אלו. בנוסף, נטען שהערעור העלה שאלה משפטית מאחר שהתנהלות המשיבה הובילה להפליה בין שווים. קרי, שאלה משפטית בעקבותיה קמה למערערים אפשרות לעתור לבית המשפט.


מנגד, המשיבה טענה שהערעור כלל לא עסק בשאלה משפטית אלא עובדתית. לפיכך, היה על בית המשפט למחוק את הערעור על הסף מכוח סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965.

 

לגופו של עניין המשיבה טענה שבמקרה זה, המגרש נשוא הערעור וחלקת ההשוואה לא היו זהים והשומות השונות נקבעו בעקבות שיקולים שונים. בנוסף, נטען שגם לו היה מדובר במגרשים זהים, קביעות השמאים השונות לא הוו בסיס לערעור. לבסוף, המשיבה טענה שההפרשים בין הקביעות היו זניחים.

 

המסגרת הנורמטיבית


המסגרת הנורמטיבית לדיון בערעור זה נמצאת בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה. על פי סעיף זה, ניתן לערער על חיוב בהיטל השבחה ועל קביעת שמאי מכריע כאשר מדובר בשאלה משפטית. לחלופין, ניתן להגיש ערעור בעילה בגינה לא ניתנה לצדדים הזדמנות ראויה לטעון טענותיהם בפני השמאי המכריע.

 

החלטה


השופט הדגיש שבמקרה זה, המערערים טענו שהיה מדובר בשאלה משפטית ולא העלו את החלופה השנייה. לפסיקתו, מאחר שהערעור הופנה כנגד תוצאות השומה ולא נגד העקרונות שהובילו לקביעתה, לא היה מדובר בשאלה משפטית אלא עובדתית. עם זאת, השופט קבע שהיה ראוי לבחון מה היה הדין מקום בו נקבעו שתי שומות סותרות ביחס למגרשים זהים, לכאורה. לקביעתו, לשאלה זו היו השלכות עקרוניות כלליות ולכן, הוא עבר לדיון בטענות המערערים לגופו של עניין.


בנושא זה, השופט ציין שהטענה העיקרית של המערערים הייתה בעניין הפער הבלתי סביר בין שתי השומות שנקבעו למגרשים הזהים. אולם, השופט דחה טענה זו. הוא קבע שהמערערים כלל לא הוכיחו שהיה מדובר במגרשים זהים. זאת מאחר ולא היה די בעובדה שהם היו סמוכים זה לזה על מנת להוכיח זהות. יתרה מזאת, גם אם המגרשים היו דומים, יתכן שהיו שיקולים שונים שהובילו לשוני בקביעת השומה כגון דרכי גישה, מיקום, אפשרות הפקעה ועוד. בנוסף, השופט הדגיש שההפרש בין היטל ההשבחה שהוטל על מגרשי הערעור לחלקת ההשוואה לא היה משמעותי והפער היה בממוצע 20 אלף ₪. לאור האמור לעיל, השופט דחה את הערעור.