לליקויי בניה עשויים להיות השלכות רבות, הן השלכות בטיחות אשר עלולות להשפיע ולפגוע באיכות חייהם של הקונים והן השלכות כלכליות כיוון שאותם ליקויים עשויים לפגוע בשווי הנכס בעת מכירתו.

 

ליקויי בניה נפוצים במסגרת תביעות ליקויי בניה הינם: עבודות ריצוף וטיח, סדקים, חיפוי, קונסטרוקציה, אינסטלציה, כשלים בנושא איטום ובתקרות המבנה ועוד. לעיתים ניתן לגלות את הליקויים בעת הבניה ולעיתים רק לאחר שעברנו לגור בנכס (דירה או בית פרטי).

 

קניתי דירה חדשה מקבלן ולאחר שעברתי לגור בה גילית ליקויי בנייה, מה האפשרויות העומדות בפני?


קבלן המוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקון ליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה. כל מי שרכש דירה חדשה מקבלן יכול לתבוע בגין ליקויי בניה שנמצאו בדירה החדשה.

 

מה אני יכול לתבוע מהקבלן?


1. במסגרת תביעות ליקויי בניה ניתן לתבוע מהקבלן ריבית המיועדת להעמיד את הקונים במצב בו הם היו אם הקבלן לא היה מפר את ההסכם או אם הקבלן היה מתקן את ליקויי הבנייה במועד הנדרש.

2. פיצויים בגין עגמת נפש שנגרמה לרוכשים עקב ליקויי הבניה, מכיוון שליקויים אלה עשויים לפגוע באופן ממשי באיכות החיים של המתגוררים בנכס (לרבות התעסקות בלתי פוסקת מול הקבלן). חשוב לציין כי שיעור הפיצוי בגין עגמת נפש אינו אחיד ותלוי בנסיבותיו של כל מקרה לגופו ונתון לשיקול דעתו של בית המשפט.

 

בית המשפט יתחשב, בין היתר, בשיקולים הבאים: טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים; האם הנכס נשוא התביעה הוא דירת מגורים או מבנה עסקי, ועוד.

 

מהי אחריות הקבלן כלפי כרוכש דירה?


אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:


1. תקופת הבדק – בתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה / הרוכש. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים על פי מהות הליקוי (לכל ליקוי תקופת הבדק שונה, כפי שיפורט בהמשך).

 

תקופת בדק נועדה לאפשר איתור ליקויי בנייה ואי התאמות שנתגלו בדירה חדשה ותיקונים על-ידי הקבלן במהלך תקופת הבדק, ובכך לייתר את הצורך בסכסוכים בין הצדדים, שכן במהלך תקופת בדק הקבלן אחראי על ליקויי הבנייה שנוצרו במבנה.

 

לכן קיימת חשיבות לקונים שלא להגיש תביעה בגין ליקויי בניה ולאפשר לקבלן לתקן את הליקויים עד לסיום שנת הבדק. במקרים בהם הקונים מגישים תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה באמצעות בתוך תקופת הבדק, ולא אפשרו לקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים, עשוי הקבלן לטעון כי התנהלות הקונים מנוגדת להוראות חוק המכר דירות ולהסכם ביניהם בו נקבעה תקופת בדק. במהלך תקופת הבדק חלה על הקבלן חובה לתקן את הליקויים שנתגלו בנכס, בהתאם לזמנים הקבועים בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), כגון:

 

ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים;
כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
בכל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית תקופת הבדק הנה – שנה אחת.

ליקוי בניה מוגדר בחוק כך: "ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול."
כשל בבניה מוגדר על פי בחוק כך: "כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת".

אי התאמה יסודית מוגדרת בחוק כך: "אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו".

 

2. תקופת האחריות – בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה. עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.

 

תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים. תקופת האחריות החלה על הקבלן לליקויים על פי חוק המכר הנה לתקופה של 3 שנים שמתחילה מסיום תקופת הבדק. במהלך תקופת האחריות חלה אחריות על הקבלן לתיקון אי התאמות שמקורן "בתכנון, בעבודה או חומרים". יחד עם זאת, חובת ההוכחה על כך חלה על הקונה.

 

מה צריך כדי להגיש תביעה נגד הקבלן שממנו רכשתי את הדירה?


1. בדיקת ליקויי בניה – על מנת לבדוק באם יש בסיס להגשת תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה, יש צורך לערוך חוות דעת באמצעות מומחה בתחום העוסק בבדיקה ואיתור ליקויי בנייה למבנים, שיערוך ביקור בנכס ושיוכל לפרט על בסיס הממצאים שיבדוק בנכס באמצעות אמצעים טכנולוגים ועל פי הבנתו המקצועית וניסיונו – אילו ליקויי בנייה קיימים במבנה, וכן להעריך את שווי הנזק ועלויות התיקונים הנדרשים כמו גם המלצות לתיקון.


מומחה יוכל לספק תמונת מצב של הנכס ולבצע בדיקת ליקויי בניה בה יפורטו, בין היתר, איכות הבנייה, נזקי מים, איטום, רטיבות, קונסטרוקציה וכדומה, ואת מסקנותיו המקצועיות בסיום הבדיקה.

 

2. לאחר ביצוע הבדיקה, וכשמתקדמים להגשת תביעה – חובה לצרף במסגרת תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה חוות דעת מומחה מקצועית. רק באמצעותה ניתן יהיה לבסס טענות בנוגע לליקויי בנייה. זאת, היות והקבלן יגיש במסגרת כתב ההגנה חוות דעת מטעמו על מנת לסתור את חוות הדעת מטעם הקונים.


בשלב הבא, יימנה בית המשפט מומחה מטעם בית המשפט. זוהי חוות הדעת אשר סביבה יסובות המחלוקות במסגרת ההליך בנוגע לליקויי הבניה בנכס.