הסכם שכירות חופשית שבעל פה

בתי-המשפט

א 045600/07
בית משפט השלום תל אביב-יפו


18/05/2008
תאריך:
כבוד השופט יאיר דלוגין
לפני:

דביר טננבאום
בעניין:

התובע
עו"ד יוסי מנחם
ע"י ב"כ

נ ג ד

נדב יונה


הנתבעת
עו"ד כהן אלכסנדר
ע"י ב"כ


פסק דין


לפני תביעה לאכיפת הסכם שכירות ולחילופין תביעה כספית על סך 21,000 ₪, שהגיש מר דביר טננבאום ["התובע"], נגד נדב יונה ["הנתבעת"], בגין נזקים שנגרמו לתובע לפי טענתו, עקב הסכם שכירות שנכרת בעל-פה עם הנתבעת ואשר הנתבעת הפרה אותו בסמוך לאחר כריתתו ובטרם קיבל את החזקה במושכר, בכך שביטלה את ההסכם והשכירה את המושכר לשוכר אחר.

התביעה

התובע הנו רו"ח במקצועו, אשר החל לחפש משרד לעיסוקו. לתובע נודע על המושכר ברח’ דיזינגוף 101, אשר עמד להתפנות. התובע ניגש למושכר ומשמצאו מתאים, נפגש עם גב’ נאווה יונה, בתה של הנתבעת, אשר הוצגה בפניו על ידי הנתבעת כמי שמטפלת במושכר. בפגישה סוכם כי התובע ישכור את המושכר מיום 15.7.07 וכי שכר הדירה יעמוד על 375$ לחודש. לתובע נאמר כי החוזה ייחתם במועד קבלת החזקה, כדי שניתן יהיה לקרוא את מונה החשמל ולרשום אותו בחוזה. התובע מסר לבתה של הנתבעת באותו מעמד שיק על סך 8,600 ₪ לתאריך 12.7.07 וזאת מאחר והיה חשוב לבתה של הנתבעת לפרוע את השיק עוד לפני שהחזקה במושכר תימסר לתובע. בשלב זה אף קיבל התובע עותק החוזה בין השוכרת הקודמת ולבין הנתבעת ונאמר לו שעליו יהיה לחתום על חוזה זהה. התובע התחיל לארוז את מטלטלי משרדו והתכונן למעבר המיוחל. לתדהמתו, ביום 12.7.07 הודיעה לו בתה של הנתבעת כי יש אדם אחר שמעוניין בנכס ואשר כבר הדפיס כרטיסי ביקור וחשבוניות ועל כן היא אובדת עצות ותברר מה ניתן לעשות. כעבור שעתיים התקשרה שוב והודיע לתובע כי העסקה עמו מבוטלת ועליו לבוא ולקחת את השיק. התובע הגיע אל בתה של התובע בליווי בא כוחו, כדי להסביר כי ביטול העסקה יגרום לו נזק רב, אולם בתה של הנתבעת טרקה את הדלת והשיק נשאר אצלה.

התובע טוען כי הנתבעת נהגה בחוסר תם לב בקיום ההסכם. עקב כך, יהיה עליו לשכור משרד אחר, במחיר גבוה בהרבה, בסך של 2,000 ₪ בחודש ובסה"כ 24,000 ₪ לשנה. כמו כן, יהיה עליו לשאת בעלות הארכת השכירות במשרד הקיים, בסך של 3,000 ₪ או להסתכן בהפרת ההסכם. התובע טוען כי על בית המשפט לפסוק לו פיצוי בגין מפח הנפש והטורח שנגרמו לו.

ההגנה

הנתבעת טוענת כי ביום 8.7.07 צלצל אצלה באינטרקום בביתה. התובע הביע רצונו לשכור את המושכר. הוא דיבר בצורה מהירה ונמרצת והושיט לה כרטיס ביקור. התובע הציע לשלם דמי שכירות מראש לשנה וטען כי היה במושכר ופגש את השוכרת הנוכחית, אשר מסרה לו עותק של החוזה. הנתבעת לא ידעה כי השוכרת הקיימת מבקשת לעזוב ומסרה לתובע את פרטי בתה ואמרה לו שתחזור אליו אם ההשכרה תהיה רלוונטית. התובע אמר לנתבעת כי הוא זקוק למשרד מסוף אוגוסט. התובע לא עשה רושם חיובי על הנתבעת, לאחר שהשמיץ את הדיירת הנוכחית והנתבעת סברה כי הוא אינו נעים. בתה של הנתבעת שוחחה עם שוכרת הנכס והבינה כי היא מבקשת למצוא שוכר חלופי והראתה את המושכר למספר מעוניינים. השוכרת אמרה כי ישנם שני שוכרים פוטנציאליים רציניים, התובע והנתבע הפורמאלי 2, מר מאיר אייל. ביום 10.8.07 הודיעה בתה של הנתבעת לתובע כי ישנו שוכר רציני אחר וההשכרה לא רלוונטית. חרף זאת, ביקש התובע להיפגש עמה ואף הגיעה לביתה והביע רצון עז לשכור את המושכר. התובע הודיע כי יהיה מוכן לשכור את המושכר מיד כשיתפנה, אף כי אינו זקוק לו לפני סוף חודש אוגוסט. התובע ערך בירור טלפוני ולאחריו רשם שיק, הניח אותו על השולחן והודיע כי השיק הנו אות לרצינותו. בתה של הנתבעת הודיע לתובע שהיא אינה מעוניינת בשיק וכי דבר לא סוכם לגבי מועד פינוי הנכס וטרם נמסר לבעלות על הנכס על חילופי השוכרים וטרם התקיימה הפגישה עם השוכר הרציני שהומלץ על ידי שוכרת הנכס הנוכחית. ביום 12.8.07 נפגשו הנתבעת ובתה עם השוכר האחר וסיכמו חתימה למחרת היום. בתה של הנתבעת הודיעה לתובע כי הנתבעת אינה מעוניינת להשכיר לו את הנכס והוא הגיב בצורה בוטה. באותו היום הגיע לביתה עם עורך דינו, אולם סירב לקבל את השיק חזרה ועל כן בתה של הנתבעת קרעה את השיק. ביום 13.7.07 הושכר הנכס לשוכר האחר.

הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה על הסף עקב אי צירוף השוכר ששכר את המושכר כנתבע נוסף, שהרי זכויותיו עלולות להיפגע. כמו כן, יש לדחות את התביעה על הסף מאחר ומדובר בעסקה במקרקעין, אשר קיימת לגביה דרישת כתב, אשר לא התקיימה במקרה דנן. יש לדחות את התביעה מחמת הפגיעה בזכות הקניין של בעלות הנכס והשוכר ששכר את הנכס. לגופו של עניין, טוענת הנתבעת כי התובע ידע שהנתבעת הנה בעלת 50% בלבד מהנכס. התובע סותר את עצמו שכן, אם קיבל את עותק החוזה מבתה של הנתבעת, מדוע לא נתן שיקים לכל תקופת השכירות ומדוע לא נתן פיקדון של 5,000 ₪ כנקוב בחוזה. הנתבעת טוענת שיש לדחות את התביעה.

דיון

בטרם אתייחס לטענות הצדדים ולתביעה, יובהר כי התובע הגיש ביום 17.7.07, במקביל לתביעה, בקשה לצו מניעה זמני, במטרה לאסור על הנתבעת להשכיר את המושכר לשוכר האחר או לכל אדם אחר. בדיון שהתקיים ביום 23.7.07 בפני כב’ השופטת מיכל שריר, הסכימו הצדדים לקבל את המלצת בית המשפט, שלפיה הבקשה לצו מניעה זמני תימחק והוצאות הבקשה יילקחו בחשבון בתביעה העיקרית.

זאת ועוד: ביום 3.9.07, הגיש התובע הודעה לבית המשפט, שלפיה הוא פעל להקטנת נזקיו ושכר משרד במחיר זהה, אף כי במיקום בהרבה פחות מתאים לעסקו. על כן, ביקש התובע למחוק מכתב התביעה את הסעיפים שנוגעים לנזקים הנטענים בגין הפרשי שכירות ששיער התובע בעת הגשת התביעה כי יאלץ לשלם בגין מושכר אחר ובגין המשך שכירת המושכר הנוכחי שלו (סעיפים 16 ו-17 לתביעה). התובע הודיע כי הוא מצמצם את תביעתו לאמור בסעיף 18 לתביעה, שעניינו מפח הנפש והטורח שנגרמו לו מכל הפרשה. בדיון של יום 21.10.07, שב וחזר ב"כ התובע על הודעתו הנ"ל. ב"כ הנתבעת הסכים לתיקון זה של התביעה, בכפוף להוצאות. באותו מועד, לאחר שלא הצלחתי להביא את הצדדים לפשרה, קבעתי את התיק להוכחות.

מטעם התובע, העיד התובע עצמו ומטעם הנתבעת, העידה הנתבעת עצמה ובתה, נאווה. הצדדים סיכמו את טענותיהם בעל-פה.

האם נכרת הסכם שכירות בין הצדדים ואם כן האם הופר על ידי הנתבעת

הנתבעת זנחה בסיכומיה את הטענה שלפיה דרישת הכתב חלה על המקרה ודי בכך כדי להביא לדחיית טענה זו וממילא יש לדחותה גם לגופה, נוכח סעיף 79(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

אין מחלוקת בין הצדדים כי התובע נפגש עם בתה של הנתבעת בביתה ומסר לה שיק על סך 8,600 ₪. התובע טוען כי באותה פגישה נכרת הסכם השכירות וסוכם על דמי שכירות בסך של 375$ וקבלת החזקה וחתימת חוזה שכירות ביום 15.7.07. בתה של הנתבעת טוענת כי התובע למעשה כפה עליה את השיק והותיר אותו אצלה, למרות שאמרה לו שאינה מעוניינת בשיק. המפתח להכרעה במחלוקת מונח, אפוא, בשאלה מה התרחש באותה פגישה בין התובע ולבין נאווה.

לאחר שעיינתי בטענות ובחומר הראיות, הגעתי למסקנה שיש לקבל את גרסת התובע. האופן שבו השיב התובע לשאלות בחקירה הנגדית וגרסתו שהייתה עקבית בדרך-כלל, הותירו אצלי רושם חיובי ומהימן, לעומת הנתבעת ובתה, אשר חקירתן הנגדית, הסתירות בגרסתן וחוסר סבירות גרסתן לגבי נסיבות קבלת השיק, הותירו אצלי רושם הפוך.

הנתבעת התחמקה מלענות ישירות לשאלה פשוטה, האם הסמיכה את בתה לפעול בשמה לגבי השכרת המושכר. בא כוח התובע נאלץ לשאול אותה בעניין זה מספר פעמים (עמ’ 8, ש’ 10 – 23). בתה של הנתבעת אישרה בחקירתה כי במקרה נשוא התביעה קיבלה הסכמת הנתבעת לטפל בנכס (עמ’ 10, ש’ 18 – 19).


גם כאשר הנתבעת נשאלה, האם אין זה משונה כי חרף ידיעתה על כך שבתה קיבלה שיק מהתובע, הנכס הושכר לאדם אחר יום לאחר מכן, התחמקה מלענות וענתה תשובות כרצונה (עמ’ 8, ש’ 20 – 23). מיד לאחר מכן, בחוסר תם לב בולט, סירבה הנתבעת לתת תשובה חיובית מתבקשת לשאלה "אם בתך אמרה לך שיש שיק אז יש שיק?" וטענה "אני לא ראיתי את השיק", וזאת למרות שרגע קודם לכן אישרה בחקירתה כי היא מאמינה לבתה (עמ’ 9, ש’ 20 – 29) וכי בתה אמרה לה שהתקבל שיק מהתובע (עמ’ 9, ש’ 18 – 19). כאשר הנתבעת נשאלה שוב, אם זה לא מוזר שמשכירים לאחר את המושכר כאשר התובע מסר כבר שיק, חזרה על אותה תשובה מתחמקת שלפיה לא ראתה את השיק ולא קיבלה אותו (עמ’ 9, ש’ 30 עד עמ’ 10, ש’ 1).

סתירה מסוימת בגרסת הנתבעת, אשר גם פוגמת באמינותה, נוגעת לטענתה שלפיה התובע לא היה נעים בעיניה ולא נראה לה בכלל. עדות זו אינה מתיישבת עם העובדה שהנתבעת הסכימה לקבל מהתובע את כרטיס הביקור שלו ואף מסרה אותו לבתה להמשך טיפול.

אולם, עיקר הקושי של גרסת הנתבעת, נעוץ בגרסת בתה לגבי מהלך הפגישה שבינה ולבין התובע. גרסת בתה של הנתבעת, שלפיה התובע כפה עליה את השיק, אינה סבירה בעיני ואין בידי לקבלה. בתה של הנתבעת הנה רואת חשבון ועשתה עלי רושם כאישה דעתנית ואינטיליגנטית ובוודאי שלא חסרת עמוד שדרה, אשר הייתה מאפשרת לאדם זר להיכנס לביתה, לדבר מהטלפון שלה ללא רשות ולהותיר אצלה שיק בניגוד לרצונה. בתה של הנתבעת אישרה בחקירתה כי חרף העובדה שלפי גרסתה הודיעה לתובע כי השכרת המושכר אינה רלוונטית, נוכח קיומו של שוכר אחר, הסכימה להיפגש עם התובע (עמ’ 11, ש’ 14 – 22). גם עובדה זו תמוהה. בתה של הנתבעת אישרה כי התובע לא פרץ לביתה וכי לא חשה מאוימת מנוכחותו, אף כי טענה שלא היה לה נעים במחיצתו. מחומר הראיות עולה כי בשלב מאוחר יותר, ידעה לטרוק את דלת ביתה בפני התובע ובא כוחו.

לא מצאתי כל הסבר מניח את הדעת לכך שבתה של הנתבעת הסכימה לקבל לידיה ביום 10.7.07 שיק מהתובע לתאריך פירעון ליום 12.7.07 זולת ההסבר שנתן התובע, אשר מתיישב עם עצם מסירת השיק כאמור. על רקע חוסר המהימנות של הנתבעת והסתירות בגרסתה ובגרסת בתה, כמפורט לעיל, ועל רקע העובדה שאין מחלוקת כי נמסר שיק לבתה של הנתבעת שטיפלה עבור הנתבעת בהשכרת הנכס, עדיפה עלי גרסת התובע, שלפיה באותה פגישה סוכמו תנאי השכירות והושאר שיק לצורך הפקדתו בטרם תימסר החזקה לתובע.

גרסת התובע, שלפיה לא נחתם חוזה על אתר באותה פגישה ולא נמסרו שיקים לכל השנה, עקב הדרישה ליציאת השוכרת מן הנכס תחילה ולחתימה על החוזה ביום 15.7.07 במקביל לקריאת מונה חשמל, אינה בלתי מתקבלת על הדעת נוכח העובדה שהתובע הותיר שיק על סכום משמעותי אצל בתה של הנתבעת.

זאת ועוד: נוכח התוצאה, שלפיה חתמה הנתבעת עם שוכר אחר, מקבלת המסקנה הנ"ל משנה תוקף. למעשה, התמונה שמתקבלת מכלל הראיות וטענות, הנה כי הנתבעת, בתה והדיירת של המושכר 0גב’ מתי), ניהלו כנראה מו"מ במקביל עם התובע ועם השוכר השני וחרף סגירת ההסכם מול התובע ומתן התחייבות כלפיו להשכיר לו את המושכר, כנגד השיק שהותיר, שינו דעתן, אולי עקב המחיר הגבוה יותר ששילם השוכר האחר (400$ במקום 375$), או אולי עקב סיבה אחרת, כגון אי התאמה בין פעולות בתה שהנתבעת ולבין פעולות השוכרת שהייתה בדירה, שאולי כאמור התחייבה בפני השוכר האחר.



הסתירה בגרסת התובע לגבי מי מסר לו את עותק החוזה, הייתה נקודתית והיא שולית לעומת הקשיים בגרסת ההגנה, כפי שתוארו לעיל ועל כן אינה יכולה לשנות ממסקנתי. כמו כן, אין בידי לקבל את טענת בא כוח הנתבעת שלפיה לא הוכח גמירות דעת ומסוימות. מסירת השיק וקבלת גרסת התובע לפגישה, מוכיחה את שני האלמנטים הנ"ל, הנדרשים לכריתת חוזה. דמי השכירות סוכמו על מחיר נקוב. לגבי שאר הפרטים, ניתן לראותם כמושלמים ממסירת עותק החוזה עם הדיירת הנוכחית לתובע, כפי שהעיד התובע שהבין, וממילא ניתן גם להשלים פרטים מכוח הדין.

אני קובע, אפוא, כי עלה בידי התובע לשכנעני כי נכרת בינו ולבין הנתבעת באמצעות בתה, חוזה שכירות תקף והנתבעת הפרה אותו בהשכרת המושכר לשוכר אחר.

האם נגרם לתובע מפח הנפש וטרחה והאם הוא זכאי לפיצוי כספי בגין כך

יש לדחות מכל וכל את טענת בא כוח הנתבעת, שלפיה לצורך פסיקת עגמת נפש, יש להוכיח הדבר באמצעות חוות דעת פסיכיאטרית. אני אף מתפלא כי טענה כה חסרת בסיס מועלית על ידי פרקליט מלומד.

השאלה שיש להשיב עליה, הנה, האם הוכח כי נגרם לתובע עגמת נפש עקב הפרת החוזה בנסיבות הספציפיות של התביעה דנן (ואין צורך כאמור בחוות דעת פסיכיאטרית) ואם כן, האם הדין הישראלי מאפשר פסיקת פיצוי בגין עגמת נפש בנסיבות כאלה.

סבורני כי יש להשיב בחיוב על שתי השאלות הנ"ל. אין לי ספק כי נגרם לתובע עגמת נפש מרובה מכל הפרשה. מדובר היה בשכירת משרד. התובע העיד כי רצה מאוד להשכיר את המושכר הספציפי ועובדה זו גם נתמכת מעדויות ההגנה. אין ספק כי בנסיבות אלה, נגרם לתובע עגמת נפש רבה, שעה שזמן קצר לאחר שסגר את העסקה, הודיעה לו בתה של הנתבעת על ביטולה. סבורני כי חיזוק למסקנה כי נגרמה לתובע עגמת נפש רבה, נמצא בעצם הגשת התביעה בסמוך כל כך לאחר המקרה ואף תוך הגשת בקשה לצו מניעה זמני במקביל.

בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי בגין עגמת נפש, בין היתר, מכוח סעיף 13 לחוק חוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 [ראה ת.א (ת"א) 209138/02, מור יצחק נ’ ירון ישעיה בע"מ (פורסם בנבו)].


בת"א (ת"א) 65970/04, שניר שמעון נ’ אגרסקו חב’ ליצוא חקלאי בע"מ (פורסם בנבו) נקבע כי:

"כאשר בית המשפט נדרש לפסוק פיצוי בגין "עוגמת נפש" או בגין נזק שאינו נזק ממון, עליו לקחת בחשבון, בין השאר, את חומרת ההפרה ואת התנהגות הצדדים תוך כדי ביצוע ההסכם ובעת הפרתו...".

סבורני כי בנסיבות שלפני, ונוכח חוסר תם הלב הבולט בהתנהגות הנתבעת ובתה כשלוחתה, יש מקום לפצות את התובע בגין עגמת הנפש והטרחה שנגרמו לו עקב כל הפרשה.

בע"א 8910/05, א. אדמון בע"מ נ’ זלמה וינבלט, פורסם ב"נבו", הכיר בית המשפט בפסיקת עגמת נפש לבעלי נכס אשר נפגעו כתוצאה מאי תשלום דמי שכירות, ועל כן מיותר לציין כי ניתן גם לפסוק פיצוי בגין עגמת נפש לשוכר אשר המשכיר מפר כלפיו את ההסכם, בהנחה שהוכח שנגרמה:

"נכונה טענתם של המערערים כי ככלל, קודם שיפסוק בית המשפט פיצויים בגין עגמת נפש עקב הפרת חוזה, מוטל על הטוען לנזק זה הנטל להוכיח בראיות את עצם הנזק הלא ממוני ואת הקשר הסיבתי בינו לבין הפרת החוזה (ראה לעניין זה ע"א 3437/93 אגד, אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ’ אדלר, פ"ד נד(1) 817 (1998), בעמ’ 835; גבריאלה שלו דיני חוזים 586(מהדורה שניה, התשנ"ה)). גם בית משפט קמא היה ער לכך כי לא הובאו ראיות ישירות בנושא זה, ועדין סבר כי מכלול הנסיבות מצביע על הצורך במתן פיצוי בראש נזק זה. בית משפט קמא ראה בהשתלשלות האירועים כולה – כפי שהשתקפה בראיות אשר היו לפניו – מסכת נסיבתית שהסבה לבעלי הנכס עגמת נפש בלתי מבוטלת. את הדגש שם בית המשפט על העובדה עליה לא היתה מחלוקת, דהיינו כי המערערים לא שילמו את דמי השכירות שהתחייבו להם בעודם ממשיכים להשתמש במושכר. לא נראה לי כי יש מקום להתערב בהחלטתו של בית משפט קמא בנושא זה."

לאחר ששקלתי את כל השיקולים הרלוונטיים ובהתחשב בכל נסיבות המקרה, הנני מעמיד את סכום הפיצוי בגין עגמת נפש על סך של 5,000 ש"ח.

הוצאות צו המניעה והוצאות המשפט של התביעה

נוכח התוצאה, ובהתחשב בחוסר תם הלב של הנתבעת ובתה, לרבות ההתחמקות מלהשיב על שאלות במהלך החקירה, סבורני כי אין מקום להשית על התובע את הוצאות צו המניעה. גם אין מקום להתייחס לתביעה כתביעה שנדחתה ברובה ולהשית בשל כך את הוצאותיה על התובע. התובע עצמו, בהגינותו, צמצם את התביעה וזאת לאחר שהקטין את נזקו ושכר משרד בדמי שכירות זהים. במועד הגשת התביעה, נזקיו טרם הוקטנו, ועל כן אין לזקוף לרעתו את צמצום התביעה רק לאחר הגשתה. התובע אמנם לא הודיע על הקטנת סכום התביעה, אלא רק על צמצום ראשי הנזק לראש נזק של עגמת נפש בלבד, שלגביו יתייחס סכום התביעה המקורי, בסך של 21,000 ₪, אולם בעת שסכום התביעה נקבע, עמדו על הפרק ראשי הנזק האחרים וסביר להניח כי אם התביעה הייתה מוגשת מלכתחילה בגין עגמת נפש בלבד, הייתה מוגשת על סכום נמוך יותר.

מכל מקום, בית המשפט מוסמך ממילא להשית הוצאות משפט גם לטובת בעל דין שזכה בסכום נמוך, אפילו משמעותית, מסכום התביעה המקורי. הכול תלוי בנסיבות העניין. במקרה דנן, לא מדובר באותם מקרים שבהם התובע ניפח מראש את התביעה ללא פרופורציה ובחוסר תם לב ותביעתו התקבלה בחלקה הזעום, דבר שיכול להצדיק השתת הוצאות משפט כנגד התובע עצמו. להפך, מי שפעל בחוסר תם לב במקרה דנן הנה הנתבעת ובתה, כאמור. לפיכך, יש מקום להשית את הוצאות המשפט על הנתבעת ולטובת התובע. עוד יצוין כי מותב זה ניסה להביא את הצדדים לפשרה הן בישיבת הקדם, הן בפתח ישיבת ההוכחות והן בתם שמיעת הראיות, אולם הנתבעת סירבה לכל הצעת פשרה שהוצעה ולמעשה סירבה לשלם כל תשלום בגין התביעה ולו בפשרה.

סוף הדבר

אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע 4,000 ₪ בצירוף הוצאות המשפט וכן בצירוף שכר טרחת עו"ד בסך של 1,500 ₪ + מע"מ.

ניתן היום, י"ג באייר, תשס"ח (18 במאי 2008), בלשכתי.

יאיר דלוגין, שופט