עצות לרכישת ו/או מכירת נכס מקרקעין - חלק ב

חלק ב - עצות עבור הצד המוכר

מלבד העצות שבחלק א’ לעיל, לצד המוכר כדאי לשים לב לנקודות הבאות:

1. עם התגבשות ההחלטה למכור את הנכס, בטרם תתחילו לחפש עורך דין, מתווך ורוכש פוטנציאלי, כדאי לוודא כי הנכס אותו אתם מעמידים למכירה נקי ממיסים ושעבודים כלשהם. כאן בטח עולות אצלכם שתי שאלות: מדוע ואיך? ובכן, לגבי השאלה הראשונה (שאלת ה- מדוע):

‏א. רוב הסיכוי כי בהסכם המכר אתם הולכים להתחייב כי הנכס נקי מחובות ושעבודים. התחייבות כזו מחייבת אתכם. במידה וחלילה יתגלה כי ידעתם על חיובים כלשהם החלים על הנכס ולא יידעתם את הצד הרוכש בהם (ושלא היה ניתן לדעת מהם), אתם עלולים להיתפס כנותני התחייבות שקרית בידיעה, על כל המשמעויות וההשלכות המשפטיות העלולות להיגזר מכך.

‏ב. אם אכן ישנם מיסים ושעבודים כלשהם על הנכס, כדאי לטפל בהם עוד לפני איתור הרוכש הפוטנציאלי. ראשית, ניסיון למכור נכס שאינו נקי ממיסים ושעבודים עלול לעורר חשד (מוצדק או לא מוצדק) אצל הרוכש הפוטנציאלי ואף עלול להניא אותו מלרכוש את הנכס. שנית, ואפילו אם הרוכש הפוטנציאלי ישתכנע כי מדובר במסים ושעבודים לגיטימיים שיטופלו בהקדם האפשרי (שכן רוב הסיכוי שלא תוכלו להשלים את העברת הזכויות בנכס אל הצד הרוכש כל עוד חלים על הנכס מסים ושעבודים כלשהם), למה לו להיכנס לעסקה כזו שעלולה להימשך זמן ארוך יותר? במידה ואין בו צורך ייחודי בנכס אותו אתם מעמידים למכירה, הוא יעדיף למצוא נכס אחר שיהיה קל ומהיר יותר להשלים את רכישתו.

‏ג. במידה וכן תצליחו למצוא את הרוכש שיהיה מוכן להיכנס אל תהליך רכישה ארוך ומורכב, שבסופו הנכס יהיה נקי ממסים ושעבודים, והזכויות יעברו במלואן אל שמו, אתם עלולים למצוא את עצמכם נדרשים לבצע וויתורים במחיר הנכס. למה הכוונה? הרוכש יכול לטעון בפניכם כי הטיפול בהסרת המסים והשעבודים יהיה כרוך בהליכים ארוכים ומורכבים מהרגיל (וגם לא מובטחים במאת האחוזים לטעמו) אשר יש בהם לגרום לו אי אלו נזקים ממוניים, ועל כן ידרוש הורדה במחיר הנכס. לא יהיה לכם קל להתמודד עם טענה שכזו.

‏ד. לבסוף, ובמידה וחתמתם על הסכם למכירת הנכס, סביר להניח כי בהסכם המכר תוטל עליכם החובה לטפל באותם מיסים ולמחוק אותם שעבודים החלים על הנכס, וזאת בכפוף ללוח זמנים מוגדר, ולא פחות חשוב, כתנאי לביצוע תשלומים בתמורה למכירת הנכס. לוח זמנים כזה ותנאים כאלה, עלולים להכניס אתכם ללחץ מיותר, שאתם בוודאי לא צריכים. לא פחות חשוב מכך: במידה ולא תצליחו לשלם את המסים ולהסיר את השעבודים בזמן המוגדר לפי ההסכם (ולאו דווקא בגלל חוסר רצון או יכולת שלכם), אתם עלולים להיתפס כמפרי הסכם, על כל המשמעויות וההשלכות המשפטיות העלולות להיגזר מכך.

לגבי השאלה השנייה (שאלת ה- איך):

‏ה. אם אתם חייבים לשלם מסים כלשהם בגין הנכס, או אם ישנם שעבודים החלים על הנכס שלכם, סביר להניח שאתם יודעים מהם.

‏ו. במידה ואתם לא בטוחים לגבי מה אתם יודעים או זוכרים, אז כדאי לפנות אל לשכת רישום המקרקעין ("טאבו") שבאחריותה נמצא הנכס שלכם, ולהוציא אישור רישום זכויות בנכס שלכם (או בשמו השגור "נסח"). באמצעות אישור זה תוכלו לעיין בזכויות הרשומות בנכס ובשעבודים המוטלים עליו, במידה וישנם כאלה.

(הערה: לפעמים הנכס שלכם לא יהיה רשום בלשכת רישום המקרקעין, אלא במרשמים אחרים כגון זה של מנהל מקרקעי ישראל, או במרשם שמנהלת אותו החברה הקבלנית שממנה רכשתם את הנכס מאחר ורישום הנכס שלכם בלשכת רישום המקרקעין טרם הושלם. במקרים כאלה צריך לפנות אל אותם גורמים על מנת לקבל מהם אישור רישום זכויות עדכני, ולא ללשכת רישום המקרקעין).

‏ז. מומלץ לבקר ברשות המוניציפאלית באחריותה נמצא הנכס המיועד למכירה, על מנת לוודא שאין חובות או היטלים כלשהם העומדים על הנכס. שוב, כדאי לדעת מהם ולטפל בהם עוד לפני הכניסה להתחייבויות חוזיות כלשהן בגין הנכס.

‏ח. עוד נקודה שכדאי לשים לב אליה היא המצב התכנוני של האזור בו ממוקם הנכס שלכם. במה מדובר? הרשות המוניציפאלית יוזמת מדי תקופה תוכניות מתאר חדשות עבור אזורים שונים שבאחריותה. תוכניות כאלו יכולות להיות לטובתכם, או חלילה, לרעתכם. ישנן תוכניות מתאר שיש בהן לשפר לאין ערוך את הערך של הנכס שלכם, ואז בוודאי תרצו לדעת מכך בטרם תמכרו את הנכס במחיר ההתחלתי שחשבתכם עליו. מנגד, עלולות להיות תוכניות מתאר שיש בהן לפגוע ולגרוע מערך הנכס שלכם. במידה וישנן כוונות לרשות המוניציפאלית ליזום תוכניות כאלו, אז בוודאי שתרצו לדעת מהן על מנת להתנגד אליהן ולהגן על הנכס שלכם ככל שניתן ומותר לפי החוק. במידה ותוכניות כאלו כבר קיימות ותקפות, צריך לברר תחילה מדוע הן קיימות ואתם לא יודעים מהן; שנית, מה עוד ניתן לעשות על מנת למזער את הנזקים; ושלישית, צריך שהרוכש יידע מהן על מנת שללא תיתפסו חלילה כמי שהסתירו ממנו עובדות הנוגעות למצב הנכס.

2. ואם כבר הזכרתי מסים, אחד המסים המהותיים שמוכר נכס נדרש לשלם למדינה הוא מס השבח. הסוגיות הקשורות למס השבח וכרוכות בו הן תורה בפני עצמן, ולא ארחיב את היריעה עליהן כאן. אבל אציין בקצרה כי ישנם מקרים מסוימים שניתן לבקש בהם פטור או הקלה בתשלום מס השבח. אפילו אם אתם זכאים לפטור מתשלום מס השבח, כדאי לכם לחשוב פעמיים אם זוהי העסקה בה אתם רוצים לנצל את הפטור הנ"ל, או שמא כדאי לכם לנצל אותו בעסקה אחרת שאתם מתכננים, שכן אז ניצול הפטור ישתלם לכם הרבה יותר. כמו כן, יכול להיות שבמשך השנים ביצעתם אי אלו פעולות בנכס, שהיה בהן כדי להשביח אותו ואת ערכו. אתם יכולים לבקש הקלות במס השבח על סמך פעולות ההשבחה הנ"ל (בכפוף להמצאת הוכחות לכך). כמובן שאתם חייבים להתייעץ עם עורך הדין שלכם לגבי הסוגיות והשיקולים הנ"ל, בטרם תדווחו לרשויות המס על ביצוע העסקה בנכס שלכם.

3. סביר להניח כי עם החתימה על הסכם המכר וקבלת מקדמה ממחיר הנכס, תידרשו לחתום על אישור לרישום הערת אזהרה בנכס על שם הרוכש (הערת אזהרה: הערה במרשם הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כי לרוכש ישנן זכויות כלשהן בנכס שלכם, על אף שתהליך העברת הזכויות טרם הושלם במלואו). במקביל לחתימה על אישור שכזה, צריך לוודא חתימה על מסמך המאפשר ביטול רישום הערת האזהרה הנ"ל, במידה והעסקה מתבטלת טרם השלמתה.

4. במידה ואפשר, אני חושב כי האינטרס של הצדדים לסיים את העסקה מהר ככל הניתן. לפעמים צריך לקבוע שלבים בהסכם עד למסירת החזקה הסופית בנכס, ובמקביל לקבל את מלוא התמורה עבורו. אם ניתן לקצר את מספרם ומשכם של שלבים אלה, לדעתי ייטב לשני הצדדים. כמובן שלא תמיד ניתן להשיג זאת, שכן לפעמים ישנם קשיים ודילמות של מי מהצדדים שחייבים לקחת אותם בחשבון על מנת להביא את ההסכם לידי ביצוע.

5. על אף שבמרבית המקרים מדובר באינטרס של הרוכש דווקא, אני כן ממליץ לכם להשאיר חלק מהתמורה (ואם ניתן, חלק לא קטן) מוחזק בנאמנות אצל עורך הדין שלכם, עד להשלמת העברת כל הזכויות בנכס אל שם הצד הרוכש. מדוע? במהלך ביצוע השלבים השונים של ההסכם, יהיה עליכם לשלם מסים ותשלומים אחרים (כמו מס שבח אשר הוזכר לעיל). כדאי להשאיר חלק מהתשלום אשר אתם אמורים לקבל מהצד הרוכש בידי עורך הדין שלכם. בלא מעט מקרים בהם עברו הכספים במלואם לידי המוכרים, הם ניצלו ובזבזו אותם מבלי לדאוג לכל המסים והתשלומים בהם הם חייבים, ויצרו מצב לא נעים בכלל עבורם ועבור הרוכשים. לא נעים לשמוע זאת, ופחות נעים להמתין לתקופה ארוכה יותר לכסף עליו בניתם, אבל לדעתי בכך רק ייטב לכם.

עוד סיבה חשובה להשאיר חלק מהותי מהתמורה בנאמנות אצל עורך הדין שלכם, היא הסיכוי לביטול העסקה בטרם השלמתה. אם העסקה תתבטל, תצטרכו כנראה להחזיר את הכספים אשר קיבלתם אל הצד הרוכש. יהיה לכם הרבה יותר קל לעשות זאת במידה והכסף עדיין שמור אצל עורך הדין שלכם, מאשר אילו היה באחזקתכם, ולא לדבר על מקרה בו ניצלתם את הכסף.

כמובן שלא תמיד ניתן לקיים את שתי ההמלצות הנ"ל לעניין כספי הנאמנות, או שניתן לקיים אותן רק בצורה חלקית, שכן לפעמים לצד המוכר ישנן תוכניות מיידיות שמחייבות אותו לנצל את כספי התמורה. אף על פי כן, מומלץ מאוד לקחת אותן בחשבון.

6. ואם כבר להשאיר כספים בנאמנות אצל עורך הדין שלכם, אז עליכם להורות לו כיצד להפעיל אותם כספים בחשבון הנאמנות: האם להשאיר אותם כמו שהם, ולא לצבור שום ריבית או רווח כלשהו, או שמא להשקיע אותם בתוכניות פיננסיות כלשהן. כמו כן, אתם אלה שצריכים להנחות את עורך הדין שלכם באילו תוכניות ואפיקים להשקיע את כספיכם. שימו לב: כפי שאותם אפיקי השקעה יכולים להניב רווחים עבורכם, הם גם עלולים להפסיד. אתם צריכים לקחת את כל האפשרויות בחשבון.