מדריך לרכישת דירה
מאת עו"ד לימור דרעי
רכישת דירה ברוב המקרים הינה הרכישה החשובה והמשמעותית שאדם עושה בימי חייו ולכן חשוב להקדיש את מירב תשומת הלב והריכוז בעסקאות נדל"ן.
עסקאות מקרקעין הן עסקאות הכרוכות במרבית המקרים בהוצאות כספיות גדולות ובהתאם לאופיין של עסקאות מסוג זה, מומלץ להשתמש באנשי המקצוע המתאימים כמלווים לאורך ביצוע העסקה. ולהיעזר בשרותיו של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין שילווה את כל שלבי העסקה עד להוצאתה אל הפועל.
מה צריך לבדוק לפני ההחלטה לרכוש דירה ?
אחרי שמצאתם את דירת חלומותיכם חשוב לפני שמחליטים לחתום על חוזה הרכישה, לערוך מספר בדיקות בנוגע לנכס.
להלן פירוט חלקי של סוגי הבדיקות המקדמיות שיש לבצע בנכס:
זהות בעלי הזכויות בדירה
בדיקה ראשונית וחשובה היא האם המוכר הוא בעל הזכויות בדירה. בדיקה זו נעשית ע"י הוצאת נסח טאבו והשוואת פרטי המוכר ע"פ ת.ז. לפרטים המופעים בנסח טאבו. קיימים לא מעט נוכלים שמצהירים שהם בעלי הדירות כאשר בפועל זה לא כך. חשוב לדעת עם מי עושים עסקה, כדי לדעת שאתם לא קונים חתול ב"שק".
בדיקות תכנוניות ברשות מקומית
בדיקת התב"ע
כאשר סביב הדירה קיימים שטחים לא בנויים רצוי לבדוק ברשות מקומית את התב"ע, כדי לדעת האם ייתכנו שינויים בתוכנית הסביבתית. חשוב לבדוק מה עדין להבנות על שטחים אלו. ייתכן כי ייבנו בעתיד בנייני מגורים אשר עלולים לחסום את הנוף ולגרום לצפיפות מגורים ולא די בכך גם עלולים לפגוע בשווי הנכס בשלב מאוחר יותר, כאשר תחליטו למכור את הדירה. בשכונות חדשות ממולץ לוודא אילו מבני ציבור עתידים להבנות בסביבת מגוריכם כגון בית ספר, גן ציבורי ומרכז מסחרי.
בדיקת תיק הבנין
צריך לבדוק את תיק הבנין כדי ללמוד מתיק הבנין האם הבניה נבנתה בהתאם להיתר הבנייה. במידה והדירה לא נבנתה בהתאם להיתר הבניה בדקו האם הוצא צו הריסה או האם קיימים צווים מינהלים ושיפוטים אחרים לדירה בעקבות בנייה בלתי חוקית.
בתיק הבנין ניתן גם לראות האם ננקטו ע"י בעל הנכס הליכי תכנון ובניה, באמצעות תכתובת בתיק. ניתן לבקש במשרדי הוועדה המקומית פירוט בכתב של המצב התכנוני של הנכס, כדי לדעת מהן התוכניות שחלות על הנכס, האם קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות, את ייעוד הנכס, חריגות בניה ועוד.
בדיקת הנכס וסביבת המגורים
לא די בביקור אחד בשעות הערב, רצוי לבקר בנכס מספר פעמים ואף בשעות היום. התרשמו ממצב התחזוקה של הבנין, שאלו שכנים על סביבת המגורים, והתרשמו מאופי האוכלוסיה באזור. בדקו את מידת הקרבה של הדירה לבתי ספר, גנים , קופת חולים, תחבורה ציבורית, ומרכז קניות. כמו כן, כדי לוודא שהמחיר שאת אמורים לשלם הוא מחיר ראלי, בררו מהן שווי הדירות שנמכרו באזור בעת האחרונה.
בדיקות משפטיות באמצעות עורך דין
תפקידו של עו"ד לבצע בדיקות משפטיות לפני חתימה על הסכם מכר, עורך הדין צריך לבדוק האם קיימים עיקולים על הנכס, שיעבודים, זכויות אחרות השייכות לצד ג' וכו'.
עורך דין מבצע בדיקות אלו באמצעות הוצאת נסח רישום, במידה והנכס רשום בטאבו או בהוצאת אישור זכויות במידה והנכס רשום במינהל מקרקעי ישראל כמו כן יתכן שהנכס רשום גם בחברה משכנת ועליו להוציא אישור זכויות מאת החברה המשכנת כדי לבדוק את מצב רישום הזכויות בנכס.
חתימה על זכרון דברים
במרבית המקרים, לאחר שראיתם את הדירה והיא מצאה חן בעינכם, המוכר ידחוק בכם לחתום על זכרון דברים. חשוב לזכור לא להתפתה לחתום על זכרון דברים והבהיר למוכר כי אתם מעוניינים לרכוש את הדירה ורכישתה תעשה ישירות באמצעות הסכם מלא ומפורט שנערך על ידי עורך דין.
לא רצוי לחתום על זכרון דברים, היות וזכרון דברים הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין ובעל תוקף משפטי. הפרה של זכרון דברים דינה כהפרה של חוזה מכר אשר עלול לעלות למפר תשלום פיצויים לצד השני ואף לדרוש מהצד המפר לאכוף את זכרון הדברים באמצעות צו עשה מבית משפט.
בנוסף לכך מניין הימים לדיווח על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין מתחיל מיום החתימה על זכרון הדברים, ממועד זה יש לספור 30 יום על מנת לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין ולשלם את המס.
במידה ובכל זאת אתם מעוניינים לחתום על זכרון דברים, רצוי לציין כי במידה ויתגלעו חילוקי דעות ועסקת המכר לא תצא אל הפועל, זכרון הדברים בטל מעיקרו ואף צד לעסקה לא יתחייב לשלם פיצויים לצד השני.
חתימה על הסכם מכר
הדברים העיקרים שעליכם להגיע להסכמה עם המוכר טרם חתימה על הסכם מכר הם: עלות הרכישה, לוח התשלומים (לאחר תיאום עם הבנק במידה ואתם לוקחים משכנתא) , מועד הפינוי , הריהוט שנשאר בדירה (במידה והמוכר מעוניין להשאיר ריהוט בדירה).
במידה ועל הדירה של המוכר רובצת משכנתא, חשוב כי לוח התשלומים יתבצע ישירות לבנק המלווה, כך שבמועד מסירת הדירה המוכר סילק את המשכנתא שרבצה על הדירה.
חשוב להבהיר בהסכם המכר מהם מסמכי העברה הנדרשים לצורך העברת הזכויות מהקונה למוכר, כגון: אישור מס שבח, מס רכישה, אישור עריה וכו' ולציין כי במידה ולא יהיו בידי המוכר את מסמכי העברה הנדרשים כספי הקונה ישארו בנאמנות עד להמצאת המסמכים הנדרשים.
כדי למנוע מצב בו המוכר יתחייב למכור לכם דירה ועד לרישום הזכויות בדירה על שימכם התחייב בעסקה נוגדת, כלומר התחייב למכור את הדירה הנוכחית לקונה אחר, צריך לרשום הערת אזהרה המעידה כי נעשתה עסקה בנכס.
רישום הערת אזהרה נעשת בסמוך לחתימה על הסכם המכר, ורצוי לוודא כי המוכר אינו מפקיד את השיק שניתן לו עד לרישום הערת אזהרה. השיק בשלב זה ימסר לעו"ד של המוכר כדי שיוחזק בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה.
מסים
מלבד מחיר הדירה חשוב לדעת שיש תשלומים נוספים הנלווים לרכישת הדירה ולכן חשוב לדעת אילו מיסים חלים על הדירה לצורך הקצאת התקציב הנדרש לרכישה.
חשוב לבדוק האם בעקבות ביצוע העסקה יווצר חיוב בהיטל השבחה על ידי הרשות המקומית, היטל השבחה חל על בעל המקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות ברשות המקומית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג במקרקעין, שכתוצאה מכך עלה שווי המקרקעין. היות והיטל השבחה נגבה באמצעות רשות מקומית, תשלום ההיטל מהווה תנאי לקבלת אישור עריה המפרט כי אין חובות בהיטל השבחה.
את היטל השבחה עד למועד מסירת החזקה מקובל להשית על המוכר וממועד מסירת החזקה על הקונה.
מס שבח
בעת מכירת הדירה ייתכן ונוצר למוכר שבח ממכירת הנכס. לכן יש לבדוק האם המוכר זכאי לפטורים הקבועים בחוק. הפטור השכיח ניתן למוכר דירה מזכה אחת ל-4 שנים גם אם למוכר דירות נוספות מלבד הדירה הנוכחית.
לעיתים לאחר תכנון מס אפקטיבי מתברר כי אין צורך להשתמש בפטור האמור מאחר ולא נוצר כל רווח ממכירת הדירה. תפקידו של עורך הדין לעשות שימוש מוסכל בפטור לדירה מזכה כדי למנוע "בזבוז" פטור מיותר.
מס רכישה
המס ברכישת דירה חל על הקונה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס בהתאם למדרגות המס. חישוב מס רכישה יעשה בהתאם לנסיבות הרכישה, כלומר האם מדובר בדירה יחידה של הקונה או בדירה נוספת כמו כן האם קיימות הקלות לנכים, נפגעי פעולות איבה, עולים חדשים ועוד.
מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס הרכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס בעזרת עורך דין המתמחה בתחום.
רשימה זו היא רק חלק מתפקדיו של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן . תפקידו מתחיל בבדיקות תכנוניות ומקדמיות לרכישת הדירה, בבדיקות משפטיות, בעריכת הסכם מכר שיגן על זכויות הקונה, בתכנון מס אפקטיבי ולבסוף רישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
*מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.
מאמר זה נכתב ע"י לימור דרעי משרד עורכי דין.
.jpg)
