לעתים בעלי דירות נאלצים להתמודד עם דיירים שאינם משלמים במועד את דמי שכירות, מסרבים לפנות את הדירה בתום תקופת חוזה השכירות, ועושים שימוש בנכס למטרות שאינן ראויות, כמו פתיחת עסק מסחרי במבנה המיועד למגורים בלבד.

 

חוזה שכירות שמנוסח באופן נכון וראוי, נועד להסדיר את מערכת היחסים החוזית שבין המשכיר לדייר השוכר, ולשמש כמכשיר הרתעה למניעת מצבים מסוג זה. חוזה טוב מקנה לבעל הנכס סעדים משפטיים במקרה שהשוכר מפר את התחייבויותיו והמחלוקת מגיעה להתדיינות משפטית, אולם יש לציין בחוזה מהן העילות המהוות עילה לפינוי.

 

מקרים נוספים שמהווים עילה לפינוי, מלבד אי עמידה בשלום דמי שכירות, הם פעילות בלתי חוקית המתקיימת בנכס, כמו החזקת נשק ללא רישיון, סחר לא חוקי, פתיחת מכון ליווי וכל ביצוע עבירה אחרת. או אם הדייר מהווה מטרד לשכנים ומסרב להישמע לתלונות המופנות כלפי התנהגותו המטרידה, אם הוא ביצע שינויים פיזיים בנכס בניגוד להוראות החוזה, או אם הכניס על דעת עצמו שותף וגבה ממנו דמי שכירות גבוהים, כאשר את ההפרש הכניס לכיסו.

 

בתום חוזה שכירות ללא אופציה לתקופת הארכה, או בנסיבות שבהן מפר השוכר את החוזה ומסרב לשלם את דמי השכירות, בעל הנכס רשאי להביא לסיום תקופת השכירות ולפנות את השוכר הסרבן מדירתו.

 

שליחת מכתב התראה לשוכר טרם פנייה לבית משפט

 

על פי החוק ניתן לפנות שוכר שאינו משלם, אולם זו אינה משימה פשוטה, מאחר שבית המשפט יצר בפני המשכיר סדרה של מכשולים. תחילה על בעל הנכס ולשלוח מכתב התראה לשוכר, שבו הוא מתבקש לפנות את הדירה, ולפרט את הטעמים לכך, כמו: אי עמידה בתשלומים או הפרת תנאי החוזה.

 

פינוי שוכר אינו יכול להתבצע ללא צו של בית משפט לפינוי, אולם לפני הגשת תביעה משפטית, על המשכיר ליידע את השוכר כי אם לא יפנה את המושכר תוך פרק זמן קצר, תוגש נגדו תביעה לפינוי. בנוסף בעל הנכס יכול לבדוק איזה ביטחונות מעניק לו הסכם השכירות, כגון ערבויות, שטרות וכדומה.

 

במקרה שיש בידי בעל הנכס ביטחונות, עליו לפעול לממשם נגד השוכר או נגד הערבים, וייתכן שהמהלך יפעיל לחץ על השוכר ואולי אף יגרום לו לפנות את הנכס, ללא תביעה משפטית. אם לאחר שליחת מכתבי ההתראה, וניסיונות למימוש הערבויות, הצדדים אינם מצליחים ליישר את ההדורים, בעל הנכס יכול לפנות לבית המשפט ולבקש צו לפינוי שוכר.

 

חשוב להדגיש כי בעל דירה אינו רשאי לנקוט בעשיית דין עצמי, כלומר הוא אינו רשאי להחליף את המנעולים בדלתות על דעת עצמו, אין לו זכות לנתק את החשמל או המים, או לפנות מהנכס חפצים של השוכר, גם במקרה של חובות כבדים. עשיית דין עצמי, עלולה להוביל לתשלום פיצויים.

 

יש לך שאלה?

פורום פינוי שוכר ומקרקעין, פירוק שיתוף

 

לאחר הגשת כתב התביעה, בית המשפט יקבע מועד לדיון לא יאוחר מ 30 ימים, ובתוך 60 ימים, המשכיר עשוי להביא לפינוי מהיר ויעיל של השוכר, ולהחזיר לידיו את החזקה בנכס. השוכר נדרש להגיש כתב הגנה בתוך 30 יום מהמועד שבו הומצאה לו התביעה, ועליו לצרף לכתב ההגנה את טיעוניו וראיותיו.

 

הדיון מתקיים בסדר דין מהיר ובית המשפט ייתן את פסק דינו תוך 14 יום לכל המאוחר. אם בית המשפט אישר את התביעה, המשכיר נדרש להגיש את פסק הדין לביצוע במסגרת הליכי הוצאה לפועל ולהמציא אזהרה. אם השוכר לא פעל בהתאם להודעה, יוצא לו צו פינוי.