ללא ספק זו החלטה משמעותית ביותר עבורכם ,שיש לה השלכות רבות.ברבים מהמקרים מדובר בדירת מגורים יחידה המהווה למעשה את כל "הונו " של הקונה. דווקא מטעם זה –יש לערוך בדיקות מקדימות ולהיוועץ באנשי מקצוע, (עו"ד, שמאים, מהנדסים ורו"ח) אשר יתנו לכם מענה לשאלותיכם, ולעיתים בעצה נכונה יחסכו לכם הרבה מאוד כסף וגם הרבה מאוד "כאב ראש".

מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ,אך הוא מתיימר ליתן לכם טיפים במגוון נושאים הכרוכים בעסקת הרכישה אשר יוכלו להאיר את דרכיכם ולפשט לכם ולו במעט את התהליך .

1. בדקו מי המוכר/מוכרים של הנכס.

 

האם אלו שמציגים עצמם כמוכרים הם אכן בעלי הזכויות הרשומים בנכס? יש לאמת זהויות באמצעות תעודות זהות ולצרף תצלומיהן לחוזה. אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין (להלן- "טאבו")– יש להוציא נסח רישום עדכני לבירור הרישום. אם הנכס לא רשום בטאבו,יש לבדוק היכן הוא רשום ולקבל אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל ו/או מהחברה המשכנת.

2. יש לבדוק מצב הזכויות בנכס

 

האם על הנכס רובצים משכנתאות,שעבודים,עיקולים, הערות אזהרה ו/או התחייבויות לצדדים שלישיים.מידע זה חשוב במיוחד לפני שמחליטים אם אכן "נכנסים" לעסקת הרכישה.יש לציין כי ניתן ליצור מנגנון שיסדיר הסרה של עיקולים ושעבודים, אך הדבר יהיה כרוך בפעולות וזמן נוספים, ויהיה צורך לשקול הכדאיות.בדרך כלל יוצרים מנגנון לפיו מתחייב המוכר לגרור/ לסלק משכנתא עד למועד שיקבע ,כתנאי לתשלום של הקונה,ועם הטלת סנקציות על המוכר במידה ולא עשה כן עד למועד שנקבע.

3. חובה: לא לדלג על ביקור במשרדי הרשות המקומית ובמשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה!

 

הסיבה: מחלקת ההנדסה ברשות המקומית תיתן לכם מידע מהותי : האם הנכס בנוי כדין, האם ישנן חריגות בניה לגבי הנכס,שאז אחת הבעיות תהיה שלא ניתן יהיה בבוא היום לקבל אישור הרשות המקומית לרשום הנכס על שימכם בטאבו ,מה עוד שתהיו צפויים בנסיבות מסוימות לשאת גם באחריות פלילית בגין אי הסרת המחדל (שהוא לעיתים חדר ויותר שנבנו כתוספת בנייה בלתי חוקית....) יש לוודא כי לא חלים על הנכס צווי הריסה,צו מניעה או הפקעה.כן יש לבדוק אם קיימות זכויות בנייה נוספות לבניין .מומלץ לקבל גם את תקנון הבניין.


4. מס הרכישה ניתן בצורה מדורגת ומעניק כיום פטור מתשלום עד לגובה 1.026,660 ₪ וזאת בתנאי שאין ברשותכם דירת מגורים אחרת .

 

מעבר לכך המס מדורג ופרוגרסיבי באופן הבא: מהסכום הנ"ל ועד ל סכום של 1,442,870 ₪ - 3.5% ומעל סכום זה – 5% .היה וטרם מכרתם את דירתכם אך כבר חתמתם על הסכם או אפילו זיכרון דברים(ר’ בגיליונות הבאים לעניין זיכרון דברים) לקיום הרכישה ניתן לקבל תנאי החישוב הנ"ל " על תנאי" בכפוף לכך שתחתמו על הצהרה לרשויות המס כי דירתכם היחידה תימכר תוך 24 חודשים. במצב זה יראו אותה הרשויות כדירה יחידה.

5. יש לוודא כי אכן יש בידיכם המימון לקיים הרכישה.

 

יש להביא בחשבון הוצאות נוספות כגון תשלום שכ"ט עו"ד ,שכ"ט מתווך (במידה והיה)תשלום מס רכישה לקונה וכו’.יש להבטיח מול הבנק נותן המשכנתא או ההלוואה כי אכן הינכם זכאים לה ובמידת הצורך להיעזר בעוה"ד המלווה את העסקה על מנת שינהל עבורכם המו"מ מול הבנק.

6. דאגו כי הבנק אליו פניתם לקבלת המשכנתא

 

ימציא לכם אישור עקרוני לקבלתה.את הסכום המאושר תנאי ההלוואה,שיעור הריבית ותאריך תוקף האישור. הבנק צריך להמציא לכם גם שיעור ההחזרים החודשיים הצפוי וכן לציין את תאריך התוקף של האישור ועוד.

7. זיכרון דברים כן או לא?

 

יש שיקולים לכאן ולכאן ולעיתים אחד מהם הוא שיכריע את הכף.היוועצו בעו"ד כבר בשלב הזה.לעיתים בית המשפט יראה את זיכרון הדברים כמחייב ,למרות שאחד הצדדים רצה להתנער מן העסקה.על מנת שאותו קונה לא יהיו אתה או את,מומלץ לפנות ולקבל עצה מקצועית מעורך הדין אשר ילווה את העסקה.


הח"מ, אינה ממליצה לרוכש, ככלל להתקשר בזיכרון דברים, אך כאמור לעיתים הנסיבות ועמידה על הפרטים יטו הכף לטובת עריכתו.

8. השאירו בידיכם חלק נכבד מהתמורה עד אשר יתקבל אישור מס שבח מאת המוכר לרישום בפנקסי המקרקעין.

9. כאשר הנכס לא רשום בלשכת רישום המקרקעין, או שנרשם בסמוך לעסקת הרכישה שלכם יש צורך לקבל מהמוכר אישור עדכני מרשם המשכונות שאין משכון על הדירה.

10. לכו לעו"ד הבקיא בתחום,

 

 לעו"ד עליו קיבלתם המלצות, כי עצה טובה ופעולה בנאמנות עבורכם תחסוך לכם כסף ודאגות ותבטיח זכויותיכם על פי הדין