מאת עו"ד אהרן צאל ועו"ד חגי כהן
יש לכם דירה/עסק להשקעה? רוצים להשכיר את הדירה/משרד בראש שקט?
עליכם לדאוג לכך שחוזה השכירות שלכם עם השוכר/ים יהיה מקיף, ברור, וישמור על זכויותיכם.
במאמר קצר זה נעלה בפניכם, המשכירים, נקודות חשובות ביותר (מעין "רשימת מכולת") המהוות בסיס חיוני לכל חוזה שכירות; עם זאת נציין כי לאור העובדה שקיימים הבדלים בין סוגי נכסי מקרקעין, חובה "לתפור" לכל נכס את החוזה עבורו; במאמר זה נפרוס את הפרטים הכלליים עם הסבר קצר כשנדרש.
- כותרת ההסכם: ככל הסכם חשוב לציין בראש ההסכם כי ההסכם הינו הסכם שכירות לשכירות שאינה מוגנת (הכוונה אינה מוגנת בהתייחס לכך שברצון הצדדים לקבוע בהסכם כי דמי השכירות ו/או כל תשלום אחר המועבר מהשוכר למשכיר לא יהווה דמי מפתח כמשמעם בחוק הגנת הדייר(נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"); יודגש כי רצוי מאד להוסיף בגוף ההסכם סעיף מפורש בו מצהיר השוכר כי לא שילם ולא עתיד לשלם למשכיר במישרין ו/או בעקיפין דמי מפתח כמשמעם בחוק הגנת הדייר או כל תשלום אחר מלבד שכר הדירה.
- מיקום וזמן: ברישת ההסכם חשוב לציין היכן נחתם ההסכם ומתי (תאריך הכולל יום, חודש, ושנה). לעניין זה חשיבות לגבי נושאים רבים כך למשל לעניין התחלת השכירות, תקופות אופציה וכו'.
- שמות הצדדים: בהסכם יש לציין שם, מס' זהות, כתובת להמצאת מסמכים, הגדרה לפי העניין משכיר/שוכר. במידה ואחד הצדדים הינו אישיות משפטית נפרדת כך למשל חברה/עמותה וכיו"ב להוסיף מס' ח.פ וכן את פרטי מורשה החתימה מטעם התאגיד, רצוי שמורשה חתימה של החברה יחתום בפני עורך דין על חוזה השכירות.
- הגדרות: בתחילת ההסכם יש להגדיר היטב את המושכר, שטח במ"ר, גוש, חלקה, תת חלקה, המצוי ברח', עיר, קומה, מעל עמודים / דירת גן וכו'. הגדרה מדויקת של המושכר עשויה לחסוך אי נעימויות וחילוקי דעות בעתיד, כך למשל, האם הגינה הינה חלק מהמושכר, האם החניה הינה חלק מהמושכר, מחסן ועוד.
- הצהרות הצדדים:על המשכיר להצהיר כי הינו הבעלים של הנכס ובעל זכות החזקה הבלעדית בו, וכי כי אין מניעה כלשהי (רצוי לפרט- מניעה לפי דין, הסכם, וכו') להשכיר את המושכר.במידה והשוכר הינה חברה על החותם בשם החברה להיות מורשה חתימה בחברה וכו'.כמו כן, השוכר יצהיר במפורש בהסכם כיביקר במושכר, בדק אותו ומצא אותו מתאים לצרכיו מבחינה טכנית ומשפטית ולא יהיו לו כל טענה בעניין. השוכר יתחייב להחזיר את המושכר כפי שקיבל אותו למעט בלאי סביר (במידה והמושכר נמסר כשהוא צבוע ו/או עם פריט מסוים על השוכר להתחייב להחזיר את המושכר כשהוא צבוע וכו').
- תכולת המושכר:במידה וישנם מיטלטלין חשוב לפרט ולצרף נספח בו מפורטים המיטלטלין במפורש ולהתייחס לשימוש, האחזקה והאחריות.
- תקופת השכירות:לכתוב בהסכם במפורש לכמה זמן השכירות, מיום עד יום ולהגדיר כי זו "תקופת השכירות", כך במסגרת זו יש להתייחס גם למועד וצורת קבלת החזקה במושכר.
- אופציה:במידה והצדדים מעוניינים לקבוע מראש זכות אופציה, חשוב להגדיר את תקופת האופציה, התנאים בתקופת האופציה האם זהים או משתנים, הודעת מימוש האופציה (עדיף את כל ההודעות בכתב ובדואר רשום ומסירה), למי שמורה זכות האופציה וכו'.
- זכות סירוב ראשונה:ניתן להוסיף בהסכם זכות סירוב ראשונה לשוכר אולם חשוב ביותר להגדיר במפורש את מהות הזכות לפחות לפי הקריטריונים כאמור באופציה.
- מטרת השכירות: יש להגדיר מהי מטרת השכירות (מגורים בלבד, עסק וכיו"ב); לקבוע במפורש כי השוכר לא יעשה שימוש במושכר לכל מטרה אחרת אלא בהסכמת המשכיר בכתב ומראש.לעניין זה יכולה להיות השלכות בעת מכירת הדירה לעניין מס שבח, וכן השלכות לעניין מע"מ ומס הכנסה. לכן אם עסקינן בדירת מגורים חשוב להדגיש ולציין כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד.
- דמי השכירות:יש להגדיר את דמי השכירות, עדיף בשקלים, לציין אם הסכום כולל או לא כולל מע"מ כחוק; במידה והוחלט על דמי שכירות במטבע אחר לציין איזה שער חליפין קובע, רצוי שער החליפין לפי הפרסום בבנק ישראל במועד התשלום בפועל, ולקבוע כי דין הפרשה הריבית וההצמדה כדין דמי השכירות.לקבוע את מועד התשלום (יום בחודש) בכל חודש, ולהגדיר את מועד התשלום הראשון.
- צורת תשלום: עדיף קבלת שיקים מראש למשכיר.
- איחור בדמי השכירות: על הצדדים לקבוע כמה ימים איחור בתשלום דמי השכירות לא ייחשבו כהפרת הסכם.
- קביעת סנקציה לאיחור: נהוג לקבוע ריבית פיגורים בשיעור הריבית החריגה על חשבונות חח"ד שנגבית באותה העת ע"י בנק מסוים (למשל בנק לאומי), וזאת בנוסף לכל סעד ו/או תרופה שיעמדו למשכיר עפ"י ההסכם ו/או הדין. ניתן להוסיף סנקציה בחוזה השכירות כי אם המחאה תחולל ללא פירעון וההפרה לא תתוקן תוך 7 ימים המשכיר יהא רשאי בנוסף לסעדים המוקנים לו בחוק ובחוזה השכירות לדרוש את פינויו של השוכר לאלתר ולפרוע את ההמחאות המוחזקות בידו.
- מיסים ותשלומים נוספים: יש לקבוע כי השוכר יישא בכל התשלומים השוטפים החלים על המושכר ולפרט ארנונה, חשמל, מים, הוצאות ועד בית, דמי ניהול, גינה, מעלית, נקיון, טלפון, וכו'.
- אישורים: נהוג אף לציין כי על השוכר לאסוף את כל אישורי התשלומים ולהציגם למשכיר בסיום תקופת השכירות.
- שימוש:יש לקבוע בהסכם סעיף בו השוכר מתחייב להחזיק את המושכר במשך כל התקופה במצב תקין; על מנת להימנע ממחלוקות עתידיות מומלץ לקבוע בחוזה השכירות כי השוכר יהא אחראי על תיקון הקלקולים מהרצפה ועד התקרה; כמו כן התחייבות השוכר לשמור על מתקנים משותפים וכן שיתחייב שלא לגרום נזק לאחר.כך יש להתייחס גם לעניין שינויים במושכר, העברת זכויות במושכר, ביקורי המשכיר במושכר, והחזרת המושכר.
- דייר חלופי: יש לקבוע בהסכם מנגנון לגבי כי דייר חלופי מטעם השוכר שייכנס "בנעליו", יהא כפוף להסכמת המשכיר מראש ובכתב.
- ערבויות לביצוע ההסכם ופינוי מושכר:רצוי מאד להחתים את השוכר ו-2 ערבים על ההסכם, ובנוסף להחתימם על שטר חוב בפני עו"ד וערבות אוואל.
- בטחונות: לצורך הבטחת התשלומים נהוג להשאיר שיקים פתוחים לפקודת העיריה, חברת חשמל, בזק וכו' שיוחזקו אצל המשכיר כבטחון, כמו כן התייחסות לעניין השלמת הפרטים ואי התנגדות השוכר.
- הפרות ההסכם: יש לקבוע פרק נפרד בהסכם המתייחס להפרות הסכם, פיצוי מוסכם, פיצוי על יום איחור במסירה, סעיפים יסודיים בהסכם וכדו'.
- פינוי המושכר: יש לקחת בחשבון מראש כי יתכן והשוכר לא יפנה את המושכר במועד ולהתייחס לעניין פינוי השוכר, תפיסת החזקה, פינוי הציוד, האחריות, וכו'.
- ביטוח: עניין הביטוח הינו חשוב ביותר, ביטח מבנה, תכולה וצד ג'. מקובל כי המשכיר מבטח את המבנה, והשוכר את צד ג' ותכולה. חשוב מראש להתייחס לתביעות שיבוב.
- אחריות וחלוקת האחריות בין המשכיר והשוכר לעניין תיקונים וקלקולים במושכר. הגדרה טובה מראש עשויה לפתור חילוקי דעות בעתיד.
- העברת זכויות במושכר: רצוי לקבוע מראש כי השוכר יהא מנוע מלהעביר ו/או להמחות ו/או ליתן זכות שימוש מכל מין וסוג שהוא במושכר ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב.
- סעיפים כלליים: כך לדוגמא, עניין אי שימוש בזכות כלשהי הנובעת מההסכם, ויתור, ביטול התחייבות הצדדים עובר לחתימת ההסכם, קיזוז, פרוטוקול מסירה והחזרה, סמכות שיפוט, הודעות, חתימות הצדדים והערבים.
לסיכום: ניתן לומר כי על אף העובדה שהסכמי שכירות הפכו להיות דבר שבשגרה מצויים ונגישים בכל אתר ואתר, מומלץ לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד שיערוך וינסח הסכם המתאים לנכס וידאג לשמור על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.
.jpg)
