אדם רכש דירה, שילם עליה במיטב כספו ואף נכנס להתחייבויות כספיות, חתם על חוזה, וקיבל מפתח, אבל איזו זכות משפטית קיבל הקונה בנכס שרכש?
סוגיית הזכות המשפטית או הקניינית על נכס הינו עניין בעל השלכות מרחיקות לכת על בעל הזכות, ועל מנת להבין זאת יש להידרש תחילה למספר מושגים והגדרות:
א. קניין: ההגדרה המילונית אומרת כי מדובר על "רכוש. כל דבר שנקנה במחיר או עבודה...". בהיבט משפטי, בפסק דין של ביהמ"ש העליון, הוגדר קניין כך: "קניין הוא כל אינטרס, אשר יש לו ערך כלכלי". ובהמשך נאמר: "הקניין מבטיח לפרט חירות כלכלית... הוא מאפשר את האוטונומיה של הרצון הפרטי". אם כן מדובר בהגדרה רחבה המשרטטת את היחס שבין הפרט לבין אינטרס כלכלי שלו. במאמר זה נתייחס לקניין באספקט של חוק המקרקעין כפי שיפורט בהמשך.
ב. זכות: זכות היא רשות חוקית או מוסרית לעשיית מעשה או הימנעות ממנו.
ג. זכות קניינית: זכות קניינית משמעה הפעלת הזכות בנוגע לקניין. באספקט של דירה למשל, הזכות מתייחסת לנכס מסוים והינה משום כך זכות רכושית. זוהי זכות בעלת "חוזק" רב התקיפה כלפי אחרים ללא הגבלה והינה בעלת עדיפות על זכויות אחרות.
ד. זכות חוזית או בלשון משפטית: זכות אובליגטורית. זוהי זכות שנובעת ממערכת הסכמית או חוזית המתייחסת למי שהינו צד להסכם (זכות אישית) ותקפותה כלפי מספר מוגבל של אנשים אחרים.
ה. לשכת רישום מקרקעין – "טאבו" בלשון המקובלת, הינה יחידה של משרד המשפטים בה מנוהלים פנקסי רישום המקרקעין. הזכויות שנרשמות ב"טאבו" הן זכויות קנייניות.
ו. מוקדי רישום נוספים למקרקעין: רשות מקרקעי ישראל או חברות משכנות בהם מתנהל רישום זכויות מקרקעין שאינם נכללים ברישומי לשכת רישום המקרקעין. גופים אלה מהווים בפועל "טאבו קטן". הרישום בגופים אלה אינו מקנה זכות קניינית אלא זכות חוזית.
ז. גמר עסקה במקרקעין: על פי חוק המקרקעין, עסקה במקרקעין טעונה רישום בלשכת רישום המקרקעין. ללא רישום אין עסקה! והחוק רואה במצב כזה רק התחייבות לעשיית עסקה.
חוק המקרקעין, מגדיר מספר זכויות קנייניות, גם בין הזכויות הקנייניות קיים מדרג בעוצמתן. אנו נתייחס לשתי זכויות: הבעלות והשכירות.
זכות קניין מסוג בעלות
זו הזכות "החזקה" ביותר, מתייחסת לנכס או לדירה על קרקע פרטית ובשל כך למחזיק בזכות היכולת לעשות בנכס כל שימוש וכל העברה ללא מגבלות, בכפוף להגבלות הדין או הסכם. זכות הבעלות נרשמת ככזו בלשכת רישום המקרקעין. יצוין כי אחוז הקרקעות הפרטיות בישראל עומד על כ 7% בלבד מכלל הקרקעות.
זכות קניין מסוג שכירות
מרבית הנכסים בישראל (כ 93%) בנויים על קרקעות בבעלות המדינה המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל, קרקעות אלה לא ניתנות להעברה לבעלות אחרים על פי הוראות חוק יסוד: מקרקעי ישראל, אלא אם כן נקבע לכך היתר מפורש בחוק. על כן אדם פרטי החפץ "לרכוש" נכס על קרקע כזו, יוכל רק לשכור את הנכס לתקופה ארוכה. שכירות זו מכונה "חכירה" (לחמש שנים ומעלה) ו"חכירה לדורות" אם היא לתקופה שלמעלה מ- 25 שנה.
החכירה אף היא נרשמת ככזו בפנקסי לשכת רישום המקרקעין. משמע, כאשר אדם "רוכש" דירה הבנויה על קרקע הרשות למקרקעי ישראל, הוא למעשה שוכר אותה לתקופה ממושכת. זכות קניינית מסוג שכירות, חלשה אם כן מזכות הקניין מסוג בעלות, שכן החוכר יידרש להסכמות של בעל הקרקע - המדינה (וגם תשלומים שונים בגין כך) לעשיית פעולות שונות בנכס לרבות "מכירתו" לאחר. לאחרונה התגבשה רפורמה ברשות מקרקעי ישראל, במסגרתה תתאפשר העברת מקרקעין בחכירה לדורות לבעלות המחזיק בנכס.
זכות חוזית
חכירה מסוג נוסף, הינה חכירה של נכסים, שנבנו על קרקעות של המדינה אולם מסיבות בירוקרטיות שונות טרם נרשמו בפנקסי הטאבו (כחצי מיליון דירות). הרישומים של נכסים אלה מתנהלים ברשות מקרקעי ישראל או במה שמכונה חברות משכנות (לרוב החברות שבנו את הפרויקטים) ומהוות לצורך העניין "טאבו קטן".
מבחינה משפטית, חכירת נכס כזה מקנה לאוחז בו זכות חוזית עם הבטחה לרישום עתידי בטאבו, ולא זכות קניינית. מצב זה נובע מכך שאי אפשר לרשום את העסקה לגבי נכס כזה בטאבו, ואין משתכללת עסקה במקרקעין כמשמעותה בחוק המקרקעין.
הרישום מתבצע בפנקסי הגופים הללו בלבד. כאשר יבוצע בעתיד רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, יוכל המחזיק בנכס לקבל זכות קניינית מסוג שכירות. במדרג "עוצמת הרישום" שבין מנהל מקרקעי ישראל לחברות המשכנות, הרישום במנהל חזק יותר. הזכות החוזית מעצם טבעה הינה זכות חלשה יותר "משתי אחיותיה הבוגרות" – הבעלות והשכירות.
על רוכש נכס להיות מודע למערך הזכויות המשפטיות ולמדרג עוצמתן בשל ההשלכות על הגנת הזכות, אופן ביצוע העסקה במקרקעין המסוימים, בדיקות בטרם התקשרות לרכישת או לחכירת הנכס, דרישות של בנק המשכנתאות, אופן השימוש העתידי בנכס לרבות תלות בגורם אחר בביצוע שינויים בו, במכירתו ובמקרים מסוימים ערכו של הנכס.
.jpg)
