כיצד כדאי להעביר דירה לילדים? במתנה או בירושה?

*איך כדאי להעביר לילדים/ליורשים דירה/דירות באופן שנחסוך, לנו ולהם, הוצאות ומיסים?

שנו חכמינו ז"ל : מרבה נכסים מרבה דאגה.
אבל ברצינות, בואו נודה בזה, עם הנכסים יש גם שמחה רבה שהנה נוכל "לסדר" את הילדים ולהשאיר עבורם אחרינו "משהו". וכמובן רצוי שהעברת ה"משהו" הזה לידיהם, תלווה בהכי פחות הוצאות ומיסים.

אז, איך עושים את זה?

*האבחנה בין מתנה בחיים לבין הורשה אחרי פטירה:

*מתנה בחיים:
מתנה נותנים, כדרך הטבע –בחיים. אף על פי שבעסקה כזו לא מועברים כספי תמורה בין הצדדים, עדיין נחשבת העברה של דירה במתנה, לעסקת מכר במקרקעין לכל ענין ודבר. לפיכך מקבל המתנה צריך לשלם מס רכישה.

רשויות המס מקילות במקרה שמקבל המתנה הוא קרוב משפחה של נותן המתנה. ("קרוב" מוגדר, בהקשר זה, בחוק*: בן זוגו, הורה שלו, אחיו או אחותו, צאצא שלו ואפילו בן הזוג של הצאצא). במקרים אלה ישלם ה"קרוב" (הילד/ה, במקרה שלנו) רק שליש ממס הרכישה שהיה משלם אדם זר, לו היה רוכש את אותה דירה.

*העברה בירושה:
לעומת זאת, בקבלת דירה בירושה אחרי פטירת המוריש - הן היורש והן עזבון המוריש ז"ל אינם משלמים מס בכלל. (מס העזבון בוטל בשנת 1981). קבלת נכס מקרקעין (דירה ,במקרה שלנו) בדרך של ירושה, כלל אינה נחשבת, נכון להיום, לעסקה החייבת במס. יוצא שהעברת דירה בדרך של ירושה (אחרי 120), חופשית מתשלום מיסי מקרקעין (עזבון-המוריש לא משלם מס שבח והיורש לא משלם מס רכישה).

עד כה טוב ויפה. לכאורה, אין פשוט מזה: דומה שהעברה של דירה בדרך של ירושה היא התשובה הניצחת. אבל רק רגע! לפני שקופצים למסקנות נמהרות בידקו שוב, היטב, עם עצמכם את התשובה. הפתרון אינו פשוט כל כך כפי שנדמה...

*מה קורה אם ברשותנו יותר מדירה אחת או אפילו מספר דירות?

ראשית - ברכותי על הרכוש היפה שצברתם.

שנית- בודאי אתם מכירים הפתגם: "כשההורים נותנים לילדים – ההורים צוחקים והילדים צוחקים..."

אז, כדי שהילדים באמת יוכלו להמשיך ולצחוק גם אחרי לכתם של ההורים לעולמם, יש לתכנן את ההעברות הבין-דוריות במשפחה בתשומת לב ובראיה למרחוק. זאת כדי שטכניקת ההעברה מההורים לילדים לא תשאיר את הילדים עם צרות בעתיד.

למה הכוונה?

בחירת האופציה אם להעביר דירה במתנה בחיים או אם בירושה, אחרי 120, תהיה בעלת השלכות עתידיות על המקבל, מבחינת חבותו במיסים. זאת, בעיקר, כאשר הוא ירצה למכור הלאה את הדירה שנפלה בחלקו.

*מקרה א' : מי שהוריש דירה ונפטר כשהוא בעל דירה יחידה:

כאן המצב אכן פשוט. ראינו שבמקרה כזה ההורשה אכן יותר כדאית: קבלת נכס בירושה אינה נחשבת לעסקה והיורש פטור ממס רכישה.

יותר מזה - אם למוריש היתה רק דירה אחת במועד פטירתו הרי שרוב הסיכויים שהיורש יהיה זכאי גם לפטור ממס שבח, כאשר ירצה למכור הלאה את אותה דירה**.  ממש רווח כפול! פטור ממס הן במועד קבלת הדירה בירושה והן במועד מכירתה, בהמשך, על ידי היורש.

*מקרה ב' : העברה לילדים כשהמעביר, בעלים של יותר מדירה אחת:

כבר אמרנו שהדברים לא כל כך פשוטים? אמרנו. אכן ,זו בדיוק הנקודה בה 'העלילה מסתבכת':

הואיל ונקודת ההנחה כאן היא שלמוריש היתה יותר מדירה אחת במועד פטירתו- לא מתקיים התנאי לפטור ממס שבח עבור היורש בעת שימכור הדירה, שירש. במקרה זה, בעת מכירת דירת הירושה, יחוייב היורש במס שבח.

יתר על כן, אם המדובר בדירה שהמוריש רכש בשנות ה-70 או אפילו בשנות ה-80, (תקופות בהן אחוז מס השבח, שהוטל, היה מאוד גבוה) עלול להיות מס השבח, שהיורש ידרש לשלם, במעמד מכירתה, גבוה אף הוא.

שוב חוזרים לדילמה הראשונה ולשאלה: האם במקרה כזה עדיף היה להעביר הדירות במתנה בחיים ולא לחכות לירושה?

לא בטוח. כל מקרה צריך להבחן לגופו.

תשובה: יש לערוך תחשיב על דרך האומדן ,ולהשוות:

מצד אחד - מה אומדן מס השבח, הצפוי ליורש, כשירצה למכור בעתיד, את דירת הירושה? לעומת, מצד שני - מה סכום מס הרכישה, שישלם הלה, אם במקום לרשת, יקבל את הדירה במתנה, בהווה, עוד בחיי ההורה?

במקרים מסוימים התחשיב יראה שעדיף להעביר הדירות במתנה בחיים (ולהשאיר כמובן דירה אחת למגורי נותן המתנה. רצוי את היקרה מכולן). במקרים אחרים יתברר, דווקא, שכדאי יותר לחכות ולהוריש את הדירות אחרי 120 (רצוי בצוואה, שיערוך המוריש) כי זו נראית כאופציה החסכנית יותר....

כמובן, שיש לקחת בחשבון שהתחשיב נערך על דרך האומדן בלבד. כיוון שהוא נכון למועד עריכתו. לצערנו לא נתברכנו במידת הנבואה. לכן ברור שלא ניתן לחזות במדויק מה יהיה המצב המשפטי או מה יהיה ערך הדירה בעוד מספר שנים, כאשר מכירתה, על ידי מקבל המתנה או היורש (לפי הענין), תעמוד על הפרק.

יחד עם זאת אומדן זה, שנעשה על ידי עו"ד מתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין, יכול, בהחלט, להוות כלי עזר חשוב, לשם בחירת הטכניקה, הכדאית ביותר, לבצוע ההעברה.

סיכום:

העברה בין-דורית של נכסי נדל"ן, ולא משנה באיזו טכניקה תבחרו (ירושה או מתנה), מלווה תמיד ב'משפחתולוגיה', בין אם בגלוי ובין אם מתחת לפני השטח. דבר זה בא לידי ביטוי בציפיות, אשר תולים הצדדים זה בזה, ברגשות מעורבים ולעיתים אף בהשפעה על מערכת היחסים עם שאר בני המשפחה... את זאת שום אומדנים ותחשיבים לא ישנו.

אבל ,על דבר אחד אין עוררין - לכל צורת העברה שתבחרו יש השלכות כספיות, מידיות ועתידיות. הערכות מראש, תוך היוועצות עם מומחה לדבר, תביא אתכם לבחירה נבונה של צורת ההעברה הבין-דורית, הנכונה ביותר עבורכם. כך תוכלו לחסוך, לכם ולילדיכם, הן באופן מיידי והן בעתיד היותר רחוק, הרבה כסף והרבה עוגמת נפש. זה כדאי!

*תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) - התשל"ה 1974 – סעיף ההגדרות: "קרוב"
**חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963- סעיף 49 ב 5

#מאמר זה נכתב (יוני 2013) על ידי עו"ד גילה פרין –מומחית לדיני מקרקעין/נדל"ן ,דיני צוואות וירושות

#מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ואינו יכול להוות בסיס לפעולה משפטית כלשהי.